Особенности залога земельного участка занятого строениями
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности залога земельного участка занятого строениями». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ипотечному договору земельные участки можно закладывать, так как подобные земли не ограничены в обороте и не исключены из него (согласно статье 62 Закона об ипотеке). В статье 27 Земельного Кодекса Российской Федерации прописан перечень земельных участков, которые изъяты и ограничены в обороте. Отсюда следует, что предметом ипотечного договора практически всегда являются те участки земли, которые находятся в собственности либо физических, либо юридических лиц и предоставляются для различных целей, связанных с ведением хозяйства и строительством.
Как производится взыскание на заложенные участки земли
Статья 68 Закона об ипотеке содержит описание особенностей обращения взыскания на заложенные земельные участки, включая их реализацию. Если участок земли приобретен в процессе публичных торгов, на аукционе или конкурсе, то на него также распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, купившее такой участок может изменить его назначение только в тех случаях, которые предусмотрены земельным законодательством Российской Федерации в установленном там же порядке.
Приобретение/продажа в подобных условиях заложенных участков земли выполняется согласно ограничениям, прописанным в федеральных законах, в отношении тех лиц, которые могут приобретать подобное.
Обращение взыскания на заложенный земельный участок, который входит в состав земель сельскохозяйственного назначения не допускается до тех пор, пока не истечет соответствующий период проведения сельскохозяйственных работ. При этом необходимо учитывать время, которое требуется на реализацию полученной продукции сельскохозяйственного назначения. Подобное требование действительно до 1 ноября года, в котором предусматривается исполнение ипотечного обязательства (либо его части) — если в договоре не прописана другая дата.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенный участок земли, а также его реализация считаются основанием для прекращения права пользования таким участком залогодателя и прочих лиц, являющихся владельцами этого участка.
Что такое залогодержатель земельного участка
1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
О выявлении конституционно-правового смысла абз. 2 п. 1 ст. 335 см. Постановление КС РФ от 15.04.2020 N 18-П.
2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.
Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
3. Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.
4. В случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными созалогодателями.
Что такое залогодержатель земельного участка
Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
(введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
2. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами местного самоуправления.
Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляются в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.
После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;
организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;
После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.
Особенности кредитования под залог земельного участка
Кредитование под залог — достаточно популярный тип кредитных сделок. Банк получает дополнительные гарантии, а должник может рассчитывать на более мягкие условия.
В качестве залога может быть использовано практически любое имущество, например, недвижимость, транспорт, промышленное оборудование и так далее. Земельные участки, как подвид недвижимости, тоже могут быть использованы в данном случае.
Применение в качестве залога земельного участка будет иметь ряд особенностей, которые должны быть учтены:
- при оформлении залога документы подаются в Росреестр, для наложения на него обременения. Участок не может быть реализован до момента снятия такой обеспечительной меры;
- обращение взыскания на предмет залога может быть произведено в судебном порядке. Как правило, одновременно с требованием о взыскании суммы задолженности, кредитор подаёт требование об обращении взыскания;
- залог может быть заключен только после детального осмотра участка и его анализа. Это не законодательное требование, а практическая особенность. Кредитор должен понимать, в каком состоянии находится участок, удастся ли его реализовать в случае необходимости.
Требования, предъявляемые к залоговому участку
К участку, который будет использоваться в качестве залога, предъявляются уже совершенно иные требования:
- участок должен быть оформлен в собственность на заёмщика. Допускается передача залога третьим лицом, но в таком случае это лицо и должно заключать договор залога с кредитором;
- участок должен быть оценён на сумму, соразмерную сумме договора. При этом речь идёт именно о рыночной стоимости, то есть потребуется проведение дополнительной оценки, которую часто проводит специалист банка, но может привлекаться и третье лицо;
- участок не должен быть предметом ещё одного залога, либо первоначальный кредитор должен дать согласие на последующий залог;
- участок должен быть рентабельным. Этот момент оценивается кредитором, в соответствии с рынком. Банк должен иметь возможность реализовать его в случае неисполнения должником своих обязательств.
Особенности ипотечного кредита на земельный участок
Данный вид кредитования, являясь займом на покупку и залог недвижимости, предполагает использование земельного участка, полученного заемщиком по ипотеке под залог приобретенной земли банку. То есть данный вид кредитования представляет собой некий договор ипотеки и дальнейшего использования земельного участка, согласно данному соглашению. Ипотека на земельный участком может также предполагать ипотеку на строительство, согласно которой строительство дома на данном земельном участке является обязательным.
Поэтому главной особенность данного займа является тот факт, что заемщик может использовать свою землю по своему усмотрению. Однако при этом существуют и другие важные особенности ипотеки земельных участков, устанавливающиеся не только кредитными организациями, но и законодательством РФ. Таким образом, к основным особенностям земельной ипотеки можно отнести следующие положения:
- Заемщик может возводить на участке, который находится в залоге у банка, любые постройки, не уведомляя о строительстве кредитную организацию, за исключением, если данные правила, предусмотрены в договоре об ипотеке с банком
- Банк имеет право залога на все здания, постройки и сооружения, расположенные на земле, находящейся в залоге у кредитора, независимо от желания заемщика
- Земельный надел может стать объектом ипотеки только в случае, если он относится к земле, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного или индивидуально жилищного строительства
- Невозможно взять ипотеку только на часть участка. То есть в случае, когда земля находится в долевой или совместной собственности, то заемщик должен предоставить банку подтверждение согласия на передачу всех долей в залог от каждого собственника
- Прежде чем оформить ипотеку на земельный участок, он должен находиться в собственности у заемщика, то есть кредита непосредственно на покупку земельного надела как такового не существует. Если заемщик все же хочет взять кредит на покупку участка и дальнейшую постройку недвижимости на нем, то ему стоить оформить ипотеку на строительство
- Данный вид ипотеки предлагают не все банки, поэтому заемщик должен быть готов к тому, что ему придется потратить еще и время на поиск и выбор кредитных организаций, предлагающих своим клиентам подобные программы.
Процедура получения ипотеки под залог земельного участка такой же, как и при получении других ипотечных кредитов.
Заем ипотечного типа рассматривается как направление объекта собственности лицом под установление обеспечения. Данный аспект гарантирует лицу, выдавшему кредит, возврат заемных средств, если вдруг он лишится финансовой состоятельности. Банковская организация взыскивает возникшую задолженность по недвижимости, при этом она реализуется с аукциона. Основным направлением выступает закрытие кредитного договора сполна. В ЗК отражен нюанс относительно обеспечения территорий, располагающихся в муниципальной собственности. Кроме того, это касается правомочий относительно арендных соглашений. Данная разновидность прав может выступать как заложенная вещь, также рассматривается как вложение гражданина в уставную процедуру.
Важным моментом является то, что гражданское законодательство отражает обеспечением по залогам предметы, имеющие ценное выражение. Также могут быть правомочия на иные виды имущества. К примеру, таковым выступает право арендатора. В правовом акте, принятом на уровне федерации, под номером 102 отражено, что лицо наделено возможностью направить предмет, являющийся объектом соглашения, в залог. В этой ситуации потребуется согласие на передачу. Оно получается от арендодателя. Здесь завершение периода действия ипотечного кредита прекращается в одно время с окончанием соглашения по аренде.
ВНИМАНИЕ !!! Исходя из вышеперечисленного, можно указать, что залог в отношении арендных прав можно определить при использовании ипотечного соглашения. Он используется для определения правомочий на имущество как обеспечение возврата задолженности, возникшей перед фирмой, ведущей финансово-экономическую деятельность.
Договор залога земельного участка между физическими лицами
Залогодержатель обязуется: 3.4.1. Обратить взыскание на предмет залога только в случае невыполнения Залогодержателем своих обязательств по Кредитному договору в порядке, предусмотренном законом. 4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА 4.2.
Обращение взыскания на Предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ. Сумма, полученная от реализации предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:
— на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
— на уплату штрафов и неустоек; — на уплату процентов за пользование кредитом;
— на уплату срочных процентов;
— на погашение просроченной задолженности по кредиту; — на погашение срочной задолженности по кредиту.
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
7.
Оформление договора залога земельного участка
Залог — это один из самых популярных способов финансовой поддержки населения.
Однако, такая сделка чревата большими рисками и последствиями. О том, как правильно оформить договор залога земельного участка, читайте в этой статье. Залог — это передача имущества под ссуду.
В основном, объектами залога признаются:
- движимое или недвижимое имущество;
- предметы искусства, антиквариат;
- драгоценности;
- акции, облигации, ценные бумаги;
- деньги.
Заемщик вправе брать кредит и оставлять залог только если является собственником земельного участка. Составление соглашения о залоге недвижимости регламентировано законодательством России, а именно статьями №334-342 ГК РФ.
При этом, не предусмотрено конкретной формы документа, однако согласованы требования.
- быть совершеннолетними, дееспособными лицами;
- быть не достигшими пенсионного возраста;
- работать на основе официального трудоустройства не менее 6 месяцев;
- получать стабильный ежемесячный доход;
- иметь гражданство РФ.
Договор залога земельного участка может быть признан недействительным, если: После подписания, договор требуется зарегистрировать. Работник МФЦ вносит данные в реестр учета, в следствие чего на недвижимость налагается обременение.
Для госрегистрации договора залога потребуется следующий пакет документов: При передаче денег между физическими лицами требуется составлять расписку о получении денег.
Документ, как и основной договор, оформляется в произвольном порядке.
Пишется собственноручно получателем денег. В тексте расписки необходимо указать:
- дату, место подписания;
- ФИО займодателя;
- паспортные данные получателя кредита;
- сумму переданных денег (цифрами и прописью);
- краткое описание заложенного объекта;
- предмет сделки и номер договора;
- претензии сторон;
- подписи свидетелей, а также заемщика.
Приложением к документу будет копия удостоверения личности заемщика.
В основном, расписка составляется на обороте дубликата паспорта. Скачать образец расписки о получении денег по договору залога земельного участка по ссылке.
Договор залога земельного участка образец
Залог в гражданском праве — гениальное явление.
Простейшее решение многих вопросов между физическими и юридическими лицами, обеспечивающее выполнение какого-либо обязательства по другому соглашению. Выполнение обязанности с использованием договора залога между физическими лицами придает сопутствующей сделке весомые гарантии.
Именно поэтому Гражданский кодекс РФ прямо закрепляет условие залога недвижимости.
Соответственно, регламентация такой процедуры должна отражаться в определенном документе, которым является соглашение об ипотеке участка. Учитывая тот факт, что недвижимость — это, разумеется, ликвидное имущество, передавая или принимая ее в виде залога, можно вполне надежно застраховать обязательства по выполнению договора.
Договор об ипотеке земельного участка (с условиями о нераспространении права залога на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки)
Закрытие обязательств
Главная обязанность заемщика – своевременный расчет по взятым обязательствам. Погашать задолженность перед банком предстоит при помощи внесения ежемесячных платежей. К договору прилагается специальный график, который нужно соблюдать. Для удобства клиентов разработано несколько способов осуществления действия. Чтобы закрыть кредит под залог земельного участка, можно:
- внести денежные средства в кассу компании;
- перечислить деньги с другого счета;
- воспользоваться банкоматами;
- прибегнуть к помощи возможностей интернет банкинга;
- осуществить погашение задолженности через сторонние финансовые организации.
Лучше использовать внутренние методы перечисления денежных средств. Обычно комиссия за их использование не взимается. Однако этот момент лучше уточнить дополнительно. Кроме того, внутренние методы перечисления денежных средств отличаются более высокой скоростью перевода.
Если деньги вносятся при помощи сторонних финансовых организаций, капитал может поступить на счет в течение 5 суток с момента внесения. Подобное способно привести к возникновению случайных просрочек, что станет причиной наложения штрафов и пеней в последующем. К погашению задолженности стоит относиться внимательно. Денежные средства лучше вносить за несколько дней до указанного в документах срока.
Кредит под залог земельного участка позволяет гражданину взять денежные средства в долг на более выгодных условиях. Капитал разрешается направить на любые цели. Однако услуга встречается в банках нечасто. Для финансовых организаций она не выгодна. Если возникнет потребность в реализации залогового имущества, компания может столкнуться с проблемами. Потому найти подходящее предложение на рынке финансов не всегда просто. Услуга предоставляется преимущественно благонадежным заемщикам. Если у человека были существенные просрочки в прошлом, он получит отказ. Период анализа заявки также занимает довольно много времени.
Как возникают обременения на землю
Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:
- Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
- Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
- Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.
Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.
Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.
Разновидности ограничений
Все обременения различны. Они имеют ряд разновидностей, в зависимости от ситуаций.
Рассмотрим самые распространённые из них:
- Сдача участка под залог
- При аренде территории
- Когда наложен арест
- При использовании территории иными людьми
Следует понимать, что на разнообразные манипуляции с такими землями введены ограничения. Кроме того обременение сдерживает возможность распоряжаться участком.
Что свидетельствует о невозможности совершения сделок и договоров с этой недвижимостью. Поэтому и важно перед покупкой узнать как можно больше о .
Продавец может и не обозначить обременение земельного участка в договоре, что на неё наложено обременение.
Основные виды ограничений:
- При арендных обязательствах. Это когда земля передаётся в пользование другого лица
- Покупка недвижимости в ипотеку. То есть участок куплен в кредит у банка, под залог
- Применение сервитутов
- Наложение ареста. Он может быть наложен судебными исполнительными властями
- При праве требования. Возникает когда появляются споры по владению
Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.
В число оснований входит:
- окончание срока действия договора аренды, сервитута или несоблюдени условий соглашения;
- исполнение обязательств и погашение закладной при ипотеке или нотариальном запрете отчуждения имущества;
- решение органа государственной власти при обременении специальных зон;
- прекращение исполнительного производства или исполнение обязательства по исполнительному листу и так далее.
Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.
Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.
Особенности заклада жилого дома с участком
В качестве предмета залога банки принимают, куда охотнее, чем землю, жилые дома с прилегающими к ним наделами. К данному объекту выдвигается ряд требований (некоторые пункты могут быть скорректированы кредитором):
- дом с участком должен располагаться на территории РФ, не далее, чем в 100 км от населенных пунктов, в которых есть отделения банка;
- залогодатель обязан представить зарегистрированные в Росреестре документы на собственность самого дома и надела, примыкающего к нему;
- к самому строению предъявляются такие запросы: это должно быть достроенное здание из кирпича, бетона, дерева или строительных блоков, с соответствующим каркасом и теплоизоляцией. У дома должна быть крыша, двери, окна. Также обязательно подключение к инженерным коммуникациям. Сведения о наличии такого подсоединения должны быть освещены в отчете об оценке постройки.
Далее мы поговорим о том, как получить кредит под залог недвижимости в виде земельного участка.
Как проходит оформление в залог земельного участка, дома, дачи
Порядок оформления загородной недвижимости в ипотеку следующий:
- заемщик выбирает банк для обращения за ипотекой;
- подает заявку на ипотеку удобным способом — лично в офисе или на сайте;
- ждет решения. При положительном ответе выбирает участок, соответствующий требованиям кредиторов, готовит пакет документов на него;
- заказывает оценку недвижимости — какова рыночная стоимость земли;
- приобщает акты об оценочной стоимости к основному пакету документов на кредит и сдает в банк на анализ;
- банк выносит окончательное решение по ссуде. При положительном ответе предлагает условия кредита. При согласии заемщика сделка регистрируется в Росреестре.
На недвижимость оформляется полис страхования от риска порчи или утраты, если на участке расположены хозяйственные строения, дача, коттедж или дом для постоянного проживания.
Стоимость проведения экспертизы на рыночную стоимость недвижимости обойдется заемщику дороже, чем при оценке квартиры. Для квартир цены находятся в диапазоне от 1.6 до 5 тыс. р. На дома с землей расходы могут достигать 25 тысяч рублей.
Большинство банков предлагает провести оценку у компаний партнеров, но лучше выбирать независимые фирмы. Сторонняя компания не будет занижать стоимость объекта, как это может сделать партнер банка.