Как уменьшить налог с продажи квартиры которой менее трёх лет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уменьшить налог с продажи квартиры которой менее трёх лет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Как узнать, нужно ли платить налог

При решении данной задачи имеют место два важных взаимосвязанных фактора: срок владения имуществом и способ его получения. От способа получения и сделки-основания зависит минимальный срок, в течение которого вы должны быть собственником, если не хотите платить налог.

Дата регистрации в Росреестре показывает, с какого момента вы являетесь владельцем недвижимости. Время вступления в права владения отражены в выписке ЕГРН.

Важно учитывать, что именно регистрация в реестре наделяет собственника правами на владение и распоряжение объектом налогообложения, а договоры разных типов являются подтверждением факта сделки. Здесь нужно понимание того, как была получена недвижимость: по коммерческой сделке, по наследству, по дарению и т.п.

Чтобы ответить на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры, надо сравнить дату вступления в права собственности и способ получения имущества. Существует три возможных варианта:

1. Если дата регистрации ранее 31.12.2015 года, то по любому документу-основанию собственность должна находиться в вашем распоряжении в течение трех лет.
2. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016, а имущество получено путем дарения от близкого родственника, было приватизировано или получено в наследство, то владеть квартирой необходимо также в течение трех лет.
3. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016 при проведении всех прочих сделок, то необходимо сохранять квартиру в собственности в течение пяти лет.

Срок владения исчисляется в месяцах, поэтому минимальное время собственности составляет 36 месяцев при наличии условий, описанных выше. Таким образом, налог в размере 13% платить не нужно, если вы решили продать квартиру по истечении 36 месяцев.

Как определить налоговую базу

Налоговая база — это стоимость имущества, на которую умножается налог в размере 13%. При вычислении суммы налоговой выплаты необходимо использовать стоимость имущества, которая отражена в документе-основании сделки. Так, если в договоре указано, что квартира продается по цене 1.500.000 рублей, то именно на это значение нужно умножить 13% и получить величину налога в размере 195.000. Но так можно поступить только с недвижимостью, купленной до 2016 года.

Согласно Федеральному закону №382-ФЗ от 29.11.2014, если квартира продается после 2016 года, то база для начисления налога определяется двумя способами: сумма продажи или 70% стоимости квартиры по кадастровому учету. Кадастровая стоимость имущества отражается в выписке ЕГРН.

Величина кадастровой стоимости возникает, когда квартира ставится на учет. Если же квартира была куплена до 2016 года, то достаточно посмотреть в договор-основание, и ставку умножить на сумму сделки.

Когда не придется платить налог с продажи квартиры?

• Когда продаете единственное жилье, которым владеете более трех лет, платить налог с продажи не нужно. Не важно, как вы стали собственником — получили квартиру в наследство или купили.

• Не будете платить, если купили недвижимость после января 2016 года, и прошло уже более пяти лет с момента покупки.

• Если купили квартиру до января 2016 года и владеете ею более трех лет.

• Продаете квартиру по той же стоимости, что и купили, но сумма не меньше 70% кадастровой цены. Значения выше в этом случае не играют никакой роли.

Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам

1. В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
2. Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
4. Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
5. Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.

Как продать квартиру быстрее

Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.

Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.

Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.

Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры

Таким образом, собственник не уплачивает налог с суммы до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется рассчитать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной – 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.

В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.

Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:

Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную

(4 635 360 – 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.

Каким из этих 2 способов (получение фиксированного налогового вычета или уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.

Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.

Гражданином будет оформлена продажа квартиры в собственности менее 3 лет? Какой налог ему придется уплатить?

Как правило, все зависит от ситуации. Обычно имущественные налоги составляют 13% от суммы продажи недвижимости. Именно на это ограничение необходимо обратить внимание.

Кроме того, налог высчитывается по следующим правилам:

• учитывается кадастровая стоимость жилья, если квартиру продали дешевле (налог выражается 13% от 70 процентов государственной цены);
• расчеты ведутся от суммы, уменьшенной на 1 000 000 рублей (при оформлении стандартного вычета);
• 13% налогов уплачиваются от денег, полученных после возмещения трат на покупку продаваемой недвижимости.

Достаточно знать кадастровую стоимость жилья, чтобы точно выяснить, сколько придется отдать государству в том или ином случае после совершения сделки с недвижимостью.

Сроки владения недвижимостью

Для начала давайте определимся со сроком владения недвижимостью. Ведь в некоторых случаях фраза «менее 5 лет» может не быть «приговором», так как от уплаты налога и от подачи налоговой декларации в ряде случаев освобождают продажу недвижимости после владения ею более 3 лет.

Вот какие это случаи:

• Единственное жилье. При продаже недвижимости начиная с 2020 года это условие можно применять. Для этого в Вашей собственности не должно быть других объектов недвижимости: квартир, домов, их долей. Чуть ниже по тексту мы раскроем один нюанс, который вызывает много вопросов.
• Вы оформили собственность в результате приватизации.
• Жилье досталось вам в дар от близких родственников.
• Жилая недвижимость, которая перешла по наследству.
• Недвижимость получена в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Есть нюанс: если новую квартиру купили в течение 90 дней ДО продажи той, по которой считают налог, минимальный срок владения составит тоже 3 года.

Ответы на частые вопросы

– Можно ли применить оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. руб.?

К сожалению, нет. К одному объекту недвижимости можно применить только один из них. Выбор за вами.

Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее? 😉

– Всегда ли нужно подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (если срок владения – менее 5 лет)?

Да, при продаже недвижимости сроком менее 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если есть налог к уплате, то оплатить его нужно будет до 15 июля.

Например, если жилье продали в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.

Способы уменьшить налог с продажи квартиры

Финансовое «послабление» с нынешнего года коснется и граждан, которые приобретают жилье в новостройках, компаньонов в ЖСК на правах долевого участия, а также «купцам» жилья в рамках переуступки прав (ДДУ).

Льготы помогут продать свой метраж без отчислений в налоговые органы после полного расчета в ДДУ (инвестирование финансов в постройку многоквартирного жилого объекта до срока ввода его в эксплуатацию).

То, что гражданин является пенсионером, ни каким образом не влияет на уплату налога с продажи квартиры. Для всех граждан налогоплательщиков установлены одинаковые правила. Полученный пенсионером доход должен быть задекларирован.

От возраста и социального статуса продавца не зависит налоговая ставка — она составляет 13% от стоимости проданной квартиры.

Пенсионер вправе применять имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, а также другие социальные вычеты. Расходы на обучение или лечение уменьшают сумму налога с продажи, но только в том случае, если они были произведены в один год.

Пример

В 2018 году пенсионер продал квартиру за 3 млн. рублей, а также оплатил обучение внука в университете 100 тыс. рублей. Так как пенсионер вправе воспользоваться имущественным вычетом, налоговая база рассчитывается следующим образом: (3 млн. рублей — 1 млн. рублей — 100 тыс. рублей) × 0,13 = 247 тыс. рублей. Именно такую сумму должен уплатить пенсионер в бюджет.

С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.

Есть важное условие: это должно бы ваше единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности не должно быть еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок продаваемой квартиры составляет 5 лет.

!!!Но:

Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.

Пример:

В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.

В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.

Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.

Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.

Пример:

В марте 2018 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2021 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.

Что на счет не резидентов?

Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.

Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:

• 3 года — когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству, или подарена близким родственником, или единственное жилье продаваемое в 2020 году);
• 5 лет — если собственником стал после 01.01.16 года.

Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.

Документы, прилагаемые к декларации

Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

К таким документам могут относиться:

• Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
• Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.

Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

• Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
• Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
• Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
• Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.

Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

Налоги с продажи квартиры — когда нужно платить НДФЛ при продаже недвижимости

Продавец недвижимости в РФ обязан отдать государству 13% выручки. Но в определенных ситуациях НДФЛ можно снизить или даже не платить: JCat.Недвижимость расскажет все о расчете налога при продаже квартиры.

Не стоит сразу отсчитывать 13% от суммы, за которую удалось продать объект. Практически всегда НДФЛ для продавца недвижимости определяют с учетом положенных ему льгот. В итоге получается гораздо меньшая сумма, чем кажется на первый взгляд.

Также в определенных ситуациях продавца могут полностью освободить от всех налоговых обязательств.

Если продажа квартиры — не экстренная мера, то можно несколько повременить с этим решением, чтобы реализовать недвижимость более выгодно и не «потратиться» на дополнительные расходы из-за налоговых обязательств.

Изменения от 2016 года, которые действуют и в 2022 году

Законодательные акты в 2016 году претерпели некоторые поправки. С 1 января порядок уплаты налога изменён.

Обновления касаются:

• Периода владения недвижимостью;
• Расчётной стоимости жилья.

Теперь те собственники, которые стали владельцами квартиры в 2016 году, освобождаются от налога при продаже жилья по истечении 5 лет или 60 месяцев.

Если вы купили квартиру в 2022 году, а продали её спустя три года, то нужно оплатить налог. Это нововведение было создано в целях борьбы с различного рода махинациями при продаже недвижимости. Подобным образом государство старается стабилизировать рынок недвижимости и избавиться от многочисленных мошенников.

Правда, в законе есть некоторые исключения, позволяющие не уплачивать налог с продажи квартиры, в случае если она была в собственности 3 года:

• Квартира или иная живая площадь перешла в собственность по договору дарения от близкого родственника, а также получена по наследству.
• Недвижимость приватизирована ее владельцем.
• Жилая площадь перешла в собственность по договору ренты.

Если ранее при продаже жилья учитывалась лишь договорная стоимость, которую указывали стороны договора, то с 2016 года для этих целей применяется кадастровая стоимость. Её величина рассчитывается на 1 января каждого года с учётом влияния разных экономических факторов.

Продажная стоимость недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой цены квартиры, установленной законодательно. Если в договоре купли-продажи цена недвижимости указана ниже этого показателя, то налог все равно будет начисляться, исходя из него.

Похожие записи:

• Какую отчетность сдает ООО в октябре в 2023 году
• Ставка транспортного налога в Красноярском крае в 2023 году
• Какое наказание за сплошную линию разметки обгон