Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Вопросы, которые стоит задать сразу

Квартира понравилась — время разузнать побольше о потенциальном арендаторе.

1️⃣ Разберитесь, кто будет постоянно или временно жить в квартире

Если вы не хотите, чтобы арендатор проживал с партнёром, приглашал в гости родственников и друзей на продолжительный срок, а также заводил домашних животных — сразу скажите об этом. Такой подход позволит сберечь нервы и не нарушит планы ни одной из сторон.

2️⃣ Поймите, кто будет оплачивать аренду и насколько стабилен его доход

Вы можете прямо спросить о профессии человека, как давно он на текущей работе, планирует ли менять сферу деятельности или тип занятости, например, становиться фрилансером. Если вы рассматриваете в качестве арендатора молодого человека, уточните, готовы ли ему помогать родители.

3️⃣ Узнайте, какой образ жизни ведёт человек.

Проявите интерес к увлечениям и привычкам квартиросъёмщика. Во-первых, у вас могут быть общие хобби, что снизит уровень формальности общения — всегда приятно встретить единомышленника.

Во-вторых, игра на барабанах, вечеринки, курение на балконе и ночной образ жизни могут испортить отношения с соседями, а иногда и нанести урон недвижимости.

Лучше, чтобы для вас не стали сюрпризом моменты, которые можно было узнать заранее.

Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, почти 80% опрошенных отметили, что качество снимков может повлиять на решение позвонить по объявлению. А 87% готовы посмотреть квартиру, которая очень понравилась по фотографиям, даже если она чуть дороже, чем они рассчитывали.

Ещё раз уберите вещи. Все поверхности должны быть пустыми. Губки, средства для мытья посуды, полотенца, тряпки, тазики, обувь и верхнюю одежду — всё это нужно убрать. В санузле спрячьте туалетную бумагу и закройте крышку унитаза. На фото квартира должна иметь «нежилой» вид.

Идеально пригласить для съёмки фотографа, но можно справиться и самостоятельно. Если у вас есть камера с широкоугольным объективом — идеально, если нет — ничего страшного, можно сделать отличные фото и на телефон.

Как снимать квартиру на телефон:

• Фотографируйте днём, при естественном солнечном освещении. Если без искусственного освещения не обойтись, используйте лампы с тёплым жёлтым светом.
• Снимайте с высоты 120–130 см. Не делайте фото на уровне глаз — потолки будут казаться ниже, а квартира — меньше. Лучше всего снимать со штатива, чтобы картинка была ровной.
• Снимайте больше горизонтальных фото — они лучше выглядят на сайтах объявлений.
• Для больших, 25–30 м2, и вытянутых помещений подходит фронтальная съёмка. Для небольших выбирайте угловые ракурсы (снимайте из угла комнаты так, чтобы в кадр попали две стены напротив).
• Не используйте вспышку или зум, не снимайте помещения сверху (это делает их плоскими), следите, чтобы ваше отражение не попадало в зеркала.

С агентом или самому?

Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?

Плюсы сдавать самому:

1. Бесплатно.
2. Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.

На этом список, увы, исчерпан.

Плюсы обратиться в агентство:

1. Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
2. Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
3. Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
4. У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.

О чем спрашивать потенциальных арендаторов?

Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?

Ответ прост и печален: никак.

Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.

Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.

Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.

• Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
• Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
• Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
• То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
• Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
• Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Чек лист по выбору агентства недвижимости

Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.

Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:

• наличие у риелтора высшего юридического образования;
• наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
• наличие опыта работы не менее 3 лет;
• есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
• располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
• готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.

Определитесь с портретом арендатора

В маркетинге это называется “составить портрет целевой аудитории”. Это поможет подготовить квартиру к конкретной аудитории, чтобы быстрее находить арендаторов и уберечь жилплощадь.

В какой-то степени это часть критериев оценки. Ведь оценивать надо не только квартиру, но и потенциального арендатора. Что толку сдавать двухкомнатную квартиру с полной меблировкой и просторной кухней в аренду, когда арендатор — холостой мужчина.

Популярные типы арендаторов Москвы:

1. Менеджеры среднего звена (одинокие или пара без детей). Мужчины или женщины, которые приехали в Москву зарабатывать деньги и уже устроены на работу. Они ищут однокомнатные квартиры близко от работы или метро. Для них главное: хорошая сантехника, бытовая техника, кондиционер, наличие необходимой мебели. Преимуществом может быть кофеварка и лоджия. Рассматривают низкий и средний ценовой сегмент.
2. Безработные, ищущие лучшей жизни. Работы нет, но они её ищут. Этих людей интересуют однокомнатные квартиры или комнаты в трешке или двушке. Могут искать комнату или квартиру, куда можно заселиться с другом. Им интересно наличие мебели, сантехники, бытовой техники, но важнее всего — минимальная цена, чтобы оставалось на жизнь.
3. Семьи с детьми. Очень недооцененный сегмент, на который редко обращают внимание владельцы двухкомнатных квартир. Такие семьи ищут гнездо надолго, чтобы рядом был сад, школа, метро, парковка. Это самый стабильный вариант из возможных, но квартиру нужно подготовить специфическим образом, чтобы её сохранить.

Ремонт сдаваемой квартиры

Важный момент – возможность ремонта в квартире. Оговорите, в каком случае такая мера будет актуальной и кто будет оплачивать материалы и работу. Нередки случаи, когда наниматель по своему усмотрению затевает дорогостоящие перемены в квартире, а позже просит вычесть эту сумму из арендной платы.

Обязательно присутствие в договоре пунктов, касающихся сроков и причин его расторжения. Этот нюанс будет одинаково полезен для вас и для арендаторов. Вы можете указать, что расторгнуть договор можно досрочно, предупредив о выезде не меньше чем за месяц или три недели.

Здесь же можно уточнить условия оплаты за последний месяц проживания и возврата залоговой суммы. Эксперты рекомендуют не учитывать залог в качестве суммы за последний месяц проживания, а вернуть его при выезде жильцов. Эти деньги могут компенсировать обнаруженный урон.

Укажите в документе все данные нанимателя. Минимально – паспортные данные, мобильный телефон. По возможности попросите предоставить рабочий телефон и адрес, а также контактные данные лиц, с которыми можно будет связаться. В таком случае минимизируются шансы, что наниматель пропадет или не выйдет с вами на связь.

Что будет, если не оформлять договор аренды

Отсутствие договора аренды равняется отсутствию доказательств того, что квартирант находился у вас в квартире указанное время. Соответственно, в случае конфликтных ситуаций, порчи имущества, пожара и т.д., суд потребует подтверждения, что указанное лицо является квартирантом. И доказать это без договора куда сложнее, чем с ним.

В данной таблице мы отразили наиболее очевидные последствия сдачи квартиры «на словах», и возможный исход, если такая ситуация возникнет с договорам:

Как сдать и правильно платить налоги с аренды

Сдача квартиры облагается 13% налогом. Независимо от того, какие условия оплаты оговорены между вами и съемщиком, налоговая декларация должна подаваться 1 раз в год. Период подачи декларации – 1.01-31.03.

Если вы не платите налоги, но в налоговой лежит копия вашего договора, то исполнительная служба начисляет к процентной ставке штрафные суммы.

Важно: В случаях, когда арендодатель из-за обиды сообщает в налоговую о том, что вы избегаете налогов и сдаете квартиру «в черную», следует просто обратиться в службу, и уплатить налог. Никакие санкции за это не накладываются.

Если у вас есть договор, но вы по каким-то причинам не несли его в налоговую, а съемщик поломал ваше имущество на сумму, превышающую гарантийный взнос, вы вправе обратиться в налоговую, предоставить документ, оплатить налоги и нести этот договор в суд.

Самостоятельный поиск жильцов

Услуги посредников обходятся недёшево, и если владелец сдаваемого жилья хочет сэкономить, необходимо поместить объявление на тематических сайтах. Важно указывать, что жилье сдаётся напрямую. Это заинтересует соискателей, которые хотят сэкономить на риэлтерской комиссии.

Скорей всего, претенденты откликнутся быстро, но прежде чем подписывать договор, поинтересуйтесь, что это за люди, где работают, чем занимаются. Дополнительным источником информации могут стать социальные сети.

Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.

Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.

Инструкция, как самостоятельно сдать квартиру без помощи риелторов

Ответ специалиста:

Первым делом вам нужно подготовить квартиру к сдаче.

Чтобы сдать квартиру подороже, нужно сделать ее презентабельной. Главное в этом деле не переборщить, иначе вложения не окупятся. Самое простое, что можно сделать, это вывести весь хлам. Неопрятная захламлённая квартира не привлекает внимание потенциальных арендаторов. Если квартира требует ремонта, то лучше его сделать. Самое простое, что можно предпринять — это, к примеру, покрасить обои в приятный нейтральный светлый цвет. Использование бежевых оттенков являются одним из самых выигрышных способов преобразить квартиру. Краски и валик стоят не дорого, да и покрасить можно самому. Современные акриловые краски созданы на водной основе, без запаха, пока краска не засохла, отмывается обычной водой, и работать с ними одно удовольствие. Можно переклеить обои, но это более трудоемкая задача, хотя и она принесет свои плоды.

Идеально вымыть квартиру, натереть полиролью, начистить и отутюжить все, что возможно, чтоб сияла чистотой и благоухала свежестью. 80% квартир сдают в грязном непрезентабельном состоянии. Многие клиенты жалуются, что не могут найти хороший вариант чистой и уютной квартиры, а если и есть такие, то стоят в два-три раза дороже. Приведите квартиру к презентабельному виду, кроме вас этого не сделает никто. И попросите за нее разумную цену.

Составляем объявление.

Главное правило в составлении объявления — это писать плюсы и как можно подробней. Часто вижу объявления типа «сдается 1 комнатная квартира арендная плата 30 000 в месяц звоните, Вася». Что можно сказать о подобном объявлении? По такому объявлению не хочется звонить. У любого человека, который читает подобные объявления, всплывают свои догадки, почему так мало сказано про квартиру. Один подумает что квартира скорее всего убитая, вот и не написали про её состояние. Другой решит, что это скорее всего рекламное объявление из серии «звоните, мы подберем вам вариант». Вы, наверное, сталкивались с такими объявлениями, когда звонишь по конкретной квартире, а вам агент предлагает подобрать квартирку под ваши параметры. Т.е. агенты специально размещают многочисленные объявления без особой конкретизации, но с хорошей ценой, для того, чтобы найти себе клиентов. Чтобы вам отличиться от подобных объявлений, вам нужно максимально подробно описать квартиру и сделать максимальное количество фотографий своей квартиры. Максимальное описание квартиры будет способствовать тому, что именно ваше объявление люди будут просматривать чаще, а соответственно у вас будет больше шансов сдать квартиру за максимально возможную цену. Дело в том, что многие ищут квартиру по интернет-поиску. Кому-то важен хороший вид из окна, или квартиры от собственника, многие вообще не рассматривают квартиры без фотографий. Во-первых, как правило, квартиры без фотографий скорее всего являются рекламными объявлениями агентских услуг, а во-вторых, зачем рассматривать такие объявления, если полно объявлений с фотографиями. Поставьте себя на место потенциального арендатора, объявлений много — как выбрать? Лучший способ — это сравнить фотографии, они наиболее информативны. На рынке много мусорных объявлений и арендаторы, скорее всего, уже попадали в подобные ловушки. Посмотреть квартиру вживую, это значит потерять много времени и сил, а квартира обычно нужна чуть ли не вчера, и естественно каждый потенциальный арендатор отсеивает варианты без фотографий.

Вам нужно сделать очень хорошие фотографии вашей квартиры и желательно на профессиональный фотоаппарат. Фотографировать нужно днем в солнечную погоду. Квартиру нужно предварительно убрать, украсить декором, сделать так, чтобы она понравилась. Фотографии — это очень важная часть процесса сдачи квартиры в аренду, так как основной отбор происходит на уровне просмотра и сравнения различных фотографий квартир. Обычно потенциальный арендатор просеивает через свой фильтр более 100 объявлений, а отбирает не более 5. Важно попасть в список 5 квартир, которые составил потенциальный арендатор для просмотра. Если вышеуказанные рекомендации вы учли, то скорее всего попадете в тот список потенциальных для просмотра квартир. Тут тоже есть небольшой секрет, опытные риелторы его знаю. Даже если из списка пяти квартир последняя будет в самом отличном состоянии, потенциальный арендатор в 90% снимет квартиру ту, которую посмотрит первой. Когда вы договариваетесь о показе своей квартиры, важно показать вашу квартиру раньше, чем потенциальные арендаторы будут иметь возможность посмотреть все квартиры в его списке. Есть закон «кто первый показал то первый и сдал».

Для принятия звонков лучше купить новую симку, так как после сдачи квартиры вас еще с полгода будут доставать звонками по поводу сдачи, или просто рекламного характера.

Выбрать правильное время для сдачи.

Самое благоприятное время для сдачи квартиры, это с середины августа до декабря. Это рынок продавца и сдать квартиру в сезон можно на 30% дороже, чем в не сезон. Но если вы решили сдать квартиру весной, то конечно не стоит дожидаться осени, так как вы попросту потеряете деньги.

Показывать квартиру лучше в солнечное время, так как солнечные лучи в целом создают положительное настроение и придают интерьеру привлекательный вид.

Подготовить заранее договор.

Многие стоят перед выбором заключать договор или нет. Каждый должен сам ответить на этот вопрос, я приведу лишь некоторые аргументы за и против. Если ваш ремонт и бытовая техника дороже гарантийного вноса, то существует риск, что квартирант съедет с квартиры, не заплатив за возможный ущерб. По вине вашего квартиранта будут затоплены соседи и размер убытков может намного превосходить возможный доход от аренды. Договор может спасти положение и убытки можно будет компенсировать с квартиранта. Как вариант, от возможных убытков можно застраховать квартиру.

Если вы сдаете квартиру по договору, то это является вашим конкурентным преимуществом перед другими арендаторами. Арендаторы охотней снимут вашу квартиру, так как это для них более безопасный вариант. Судите сами, на рынке существует много мошенников, а они под честное слово оплачивают две, а то и три ежемесячной суммы. Многие дают расписки, но тогда собственник должен доказать, что эти суммы были взяты в качестве арендной платы, иначе арендатор по истечению срока аренды может потребовать назад уплаченные суммы. Многие ищут квартиру только с договором, и с юридической фиксацией оплат по договору, так как им арендные платежи компенсирует работодатель. Или если в дальнейшем планируется взыскать расходы на съем жилья с застройщика. Многие покупают квартиру в новостройке и на время строительства снимают жилье, как правило, застройщик не успевает построить квартиру в срок и арендные платежи можно взыскать в качестве убытков с застройщика. Какой выбрать договор для сдачи квартиры каждый решает сам, я пользуюсь этим (ссылка на договор найма). Заключая договор, сфотографируйте паспорт арендатора (первую и страницу с регистрацией), зафиксируйте показания счетчиков.

Немного о налогах.

Похожие записи:

• Криминалистическая характеристика мошенничества
• Установлен бессрочный порядок списания штрафов и пеней
• Как сдать отчетность по сотрудникам за 2022 без нарушений