Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:

— До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.

— От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.

— От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается ограниченно дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.

В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

При достижении 18-летнего возраста владелец недвижимости становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться ею — продать, подарить или использовать в качестве залога. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 лет работает по трудовому договору или состоит в браке, он также получает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего

Для получения разрешения на продажу жилья, принадлежащего ребёнку, нужно подать заявление в органы опеки и попечительства. Важно доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.

Условия получения разрешения

Опека может одобрить продажу недвижимости, если:

— В собственность ребёнка будет оформлено иное жильё. Родители могут купить новую квартиру и выделить несовершеннолетнему долю в ней. При этом площадь приобретаемого жилого помещения (или доля несовершеннолетнего в нём) должна быть не меньше, чем предыдущей. Например, сейчас ребёнку принадлежит 1/3 квартиры площадью 60 кв. м, то есть его доля равна 20 кв. м. После покупки нового жилья площадью 90 кв. м его доля составит уже 30 кв. м. В этом случае есть все шансы, что опека даст разрешение на продажу. Помимо площади, также будет оцениваться стоимость приобретаемой недвижимости, инфраструктура, регион. Если доля ребёнка в новой квартире будет меньше, чем в предыдущей, но при этом рыночная стоимость квадратного метра будет выше, сделку могут одобрить.

На счёт ребёнка будут перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть в банке счёт на имя несовершеннолетнего и внести на него деньги от продажи доли. Распоряжение средствами со счёта происходит только с согласия опеки. Сам ребёнок сможет снять деньги только по достижении 18 лет. Имейте в виду, что даже при открытии такого счёта органы опеки не всегда дают разрешение на сделку без выделения ребёнку доли в другом жилом помещении.

Пакет документов

При обращении в органы опеки к заявлению нужно приложить:

— свидетельство о рождении или паспорт ребёнка;

— паспорта законных представителей (заявление подают оба родителя, даже если они в разводе);

— свидетельство о регистрации (расторжении) брака;

— постановление об установлении опеки, если заявление подаёт опекун;

— документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство, отчёт о рыночной стоимости;

— документы по приобретаемой недвижимости — выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи.

Решение принимается в течение 15 дней с даты подачи заявления. После рассмотрения предоставленных документов органы опеки могут выдать разрешение на продажу жилья, предъявить требования для проведения сделки или отказать.

Как продать квартиру в ипотеке с несовершеннолетним собственником доли

Собственникам, намеревающимся продать жилье, доля собственности в котором принадлежит ребенку возрастом до 18 лет, сразу придется смириться с мыслью, что заключить договор купли-продажи без одобрения органов опеки и попечительства они не смогут, в том числе и когда при продаже недвижимости и покупке нового жилья фигурирует ипотечное кредитование.

В такой ситуации, можно столкнуться не только с сопротивлением органов опеки и попечительства, которые, за неимением четко прописанного алгоритма действий, позволяют своим представителям принимать решение на основании личных мнений, но и с нежеланием многих банков осуществлять сделки по ипотеке, в которых в качестве залога выступает недвижимость с имеющим в ней долю собственности малолетним ребенком.

Понять такое отношение банковских компаний можно, если должник не выплачивает кредит, банк не сможет полностью продать залоговое имущество, поскольку закон не дает права выселить из квартиры ребенка-участника долевой собственности.

Забрать в свое владение и продать не принадлежащие не достигшему 18 лет гражданину доли, банк сможет, однако, не каждого покупателя заинтересует недвижимость, долю в которой имеет еще кто-то, да и выручка от продажи может не покрывать в полной мере понесенных финансовой организацией убытков.

Дело значительно упрощается, если дети (или ребенок) в квартире лишь прописаны, но доли не имеют: согласия органов опеки и попечительства для осуществления сделки по продаже собственности в такой ситуации можно не добиваться, а оформить долю в собственность самостоятельно не достигший совершеннолетия ребенок не сможет.

Поэтому в самых общих чертах порядок действий взрослых собственников квартиры, долю в которой имеет не достигший 18 лет ребенок, при продаже недвижимости следующий.

Первый шаг – собрать для получения разрешения на сделку органов опеки и попечительства, в соответствии с предписаниями пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса, пакет необходимых документов.

Перечень требуемых бумаг можно уточнить у представителя вышеназванных органов, но обычно для получения разрешения на заключение сделки необходимы:

• паспорта отца и матери (или, если родитель один, его паспорт);
• свидетельство о рождении ребенка;
• если ребенку исполнилось 14 лет – его паспорт и письменное согласие с планируемым совершением сделки;
• свидетельство о заключении брака;
• справка ф.7 о технических характеристиках квартиры (общая площадь, отличительные особенности, количество законных перепланировок);
• справка ф.9 о количестве прописанных в квартире лиц, включая несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан;
• документы, устанавливающие право собственности на квартиры – как продаваемую, так и приобретаемую;
• прочие документы.

Чтобы не возникало необходимости собирать недостающие бумаги, лицам, намеревающимся продать квартиру, долевая собственность в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, следует заранее уточнить в органах опеки и попечительства перечень необходимых документов.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли без покупки

Невозможно просто продать квартиру, доля собственности в которой принадлежит не достигшему восемнадцатилетия ребенку.

Обладая с рождения полной правоспособностью, малолетние дети признаются законом ограниченно дееспособными, следовательно, особое внимание отводится защите их интересов.

Поскольку сами родители могут не знать всех тонкостей закона или намеренно пренебрегать ими, законодатель предписывает участие в сделках купли-продажи квартиры представителей органов опеки и попечительства.

Помимо прочего, для совершения такой сделки, потребуется получить нотариальное разрешение (лицензию).

Варианты продажи квартиры с долевой собственностью несовершеннолетнего ребенка

Хотя вариантов продажи обремененной долевой собственностью не достигшего 18 лет ребенка жилплощади много, можно выделить два общих случая:

• Семья не собирается приобретать новую квартиру после продажи старой. Как бы ни сложились обстоятельства, не достигший восемнадцати лет ребенок, должен получить равную отторгаемой долю в ином объекте недвижимости, к примеру, в квартире родителей мужа или жены;
• Приобретение новой квартиры в собственность осуществляется в одно время с продажей прежней. Доля ребенка в приобретаемой квартире сохраняется в полной мере, она может стать больше, но не меньше исходной.

В обоих случаях, родителям перед началом сделки следует озаботиться получением разрешения в органах опеки и попечительства, иначе договор купли-продажи будет расторгнут в ходе судебного заседания, а участники сделки понесут ответственность.

В органы опеки и попечительства необходимо будет предоставить бумагу, подтверждающую, что ребенок в итоге сделки получит долю, не меньшую исходной.

Чтобы сделка впоследствии не была отменена судом, родителям малолетнего собственника нужно заблаговременно уточнить у органов опеки и попечительства, можно ли продать квартиру, и какую недвижимость будет разрешено приобрести.

В частности, нельзя при продаже квартиры с долевой собственностью ребенка в качестве нового жилья приобрести ему комнату: малолетнему гражданину нельзя как жить одному, так и делить комнату с родителями или одним из них.

Доля ребенка должна сохраняться в полной мере – как процентной (если было 50%, то и в новой квартире должно быть столько же), так и метрической (нельзя в новом жилье оформить на ребенка 7 м², если до этого было 12 м²). В противном случае, сделка не получит разрешения органов опеки и попечительства.

Порядок сбора и предоставления документов

В соответствии с Федеральным законом №172-ФЗ от 2 июня 2016 г., если не достигшему 18 лет ребенку принадлежит доля собственности в недвижимости, перед ее продажей потребуется получить заверенное нотариусом разрешение.

Чтобы получить такое разрешение, иначе называемое лицензией, к нотариусу должны обратиться оба родителя. Если у них нет времени или желания утруждать себя формальностями, родители могут обратиться к юристу, оформив на его имя доверенность, дающую право действовать от их имени.

Закон особо подчеркивает, что необходимо участие и матери, и отца, однако, возможны ситуации, когда один из родителей, по той или иной причине, не может прийти, в частности:

• он умер;
• он пропал без вести;
• родители разведены и один из них не имеет возможности явиться к нотариусу;
• отец или мать не согласны с продажей доли ребенка.

Такие ситуации не являются безвыходными, в частности, для получения нотариально заверенной лицензии, будет достаточно, по ситуации, следующих документов:

• свидетельство о смерти одного из родителей;
• постановление суда о признании матери или отца пропавшей (пропавшим) без вести;
• судебное решение о лишении родительских прав;
• оформленное в письменном виде согласие второго родителя на осуществление сделки, оно должно быть также заверено у нотариуса или, если родитель находится за пределами России, консульством РФ, расположенным в соответствующей стране.

После получения нотариального разрешения, родители (или один из них) приступают к сбору документов, требующихся для получения согласия органов опеки и попечительства.

Перечень документов для предоставления лучше уточнить заранее, чтобы избежать необходимости собирать недостающие бумаги.

В список непременно входят:

• паспорта матери и отца ребенка (законных представителей или лиц, осуществляющих опеку);
• свидетельство о рождении не достигшего восемнадцатилетия ребенка и паспорт, если тому исполнилось 14 лет;
• свидетельство о браке родителей;
• свидетельство о расторжении брака, если имел место такой факт;
• заявление о получении разрешения (подписывается обоими родителями в присутствии сотрудника органов опеки и попечительства);
• согласие достигшего 14 лет ребенка на продажу своей доли в квартире;
• предварительный договор на покупку нового жилья с указанием отходящей в собственность ребенка доли;
• заблаговременно полученное нотариальное разрешение на продажу старой квартиры;
• технический паспорт старого жилья;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) на продаваемую родителями квартиру;
• выписки из домовых книг на приобретаемое и отчуждаемое жилье;
• выписки из лицевых счетов на обе квартиры;
• документ (квитанция) об уплате государственной пошлины.

Все вышеуказанные документы требуютс�� органам опеки и попечительства для изучения законности совершаемой сделки.

По окончании исследования бумаг, родителям будет выдано разрешение на продажу и приобретение жилья, или будет отказано в выдаче такого разрешения.

Отказ в выдаче разрешения зависит от мнения инспектора и сложившейся в целом вокруг сделки ситуации, однако, собирающимся продать квартиру собственникам, необходимо представлять наиболее распространенные ситуации:

• в районе расположения приобретаемой квартиры нет необходимых элементов инфраструктуры (школы, детского сада);
• планируется приобрести еще не введенное в эксплуатацию жилье (в новостройке);
• в приобретаемой квартире нет удобств (канализации, системы подачи воды и т.д.) или их меньше, чем в продаваемой;
• имеющееся у собственников жилье продается полностью, в новое приобретается в рассрочку;
• в сделке одновременно присутствуют и дарение, и продажа недвижимости.

С другой стороны, склонить мнение органов опеки и попечительства на свою сторону родители могут, доказав, что новое жилье:

• расположено в более экологически чистой зоне или на территории с лучшим климатом;
• включено в лучшую, чем старое, инфраструктуру (ближе расположена школа или садик, больше необходимых магазинов, удобнее добираться до автобусных остановок);
• находится в районе, при переезде в который отец и/или мать в результате трудовой деятельности станут получать больший доход.

После получения одобрения органов опеки и попечительства, собственники могут договариваться с контрагентами о порядке завершения сделки.

При получении отказа в разрешении на осуществление сделки у родителей, в зависимости от ситуации, есть несколько вариантов действий:

• Указать представителю органов опеки и попечительства на неправильность принятого решения (например, если вместо основного договора купли-продажи представлен предварительный договор, это не является основанием для отказа);
• Оспорить отказ в суде. В этом случае, истец (родители ребенка или их законный представитель) подает соответствующее заявление с тем же пакетом документов, что он предоставлял в органы опеки и попечительства. Ответчиком выступает принявший решение об отказе орган;
• Ребенок может быть признанным полностью дееспособным с 16 лет, если он женится (или выйдет замуж), станет индивидуальным предпринимателем или официально устроится на рабочее место с полным соцпакетом. Тогда согласие органов опеки и попечительства уже не потребуется;
• Самый простой, но долгий способ – дождаться, пока ребенок достигнет 18 лет.

Если после продажи объекта недвижимости не планируется приобретать новое жилье, возможно, также с согласия органов опеки и попечительства, оформить на ребенка до 18 лет счет в банке и перевести на него денежный эквивалент доли собственности. Снять деньги с такого вклада может только сам ребенок по достижении совершеннолетия.

Порядок действий после подачи документов в органы опеки и попечительства:

• Дождаться выдачи разрешения на сделку или получения отказа. Органы опеки и попечительства должны принять решение в течение 14 дней со времени подачи собственниками заявления с пакетом документов;
• Проверить правильность составления документа. В выданном разрешении, помимо согласия органа, непременно приводятся адреса продаваемой и приобретаемой квартир;
• При получении разрешения, собственникам необходимо сняться с регистрационного учета. И если с выпиской родителей проблем не возникнет, выписать ребенка до 18 лет, является он собственником или нет, без согласия тех же органов невозможно. Если это условие нарушено, сделку не зарегистрируют в Регистрационной палате;
• Оформить и нотариально заверить основной договор купли-продажи вместе с актом приемки-передачи квартиры. Следует особенно тщательно отнестись к правильности составления этих бумаг;
• Подать в Регистрационную палату заявления на регистрацию обеих операций: приобретения нового жилья и продажи старого. Получить соответствующие выписки из ЕГРП;
• Встать на учет по новому месту жительства, представив необходимые документы в УФМС;
• Ознакомить органы опеки и попечительства с копиями договоров купли-продажи.

Ограничения ребенка на распоряжение квартирой

Самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Следует разъяснить, что малолетними считаются граждане в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет.

«В соответствии с положениями ГК РФ (ст. 26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, — разъясняет Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», — Сделки с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)». Возможности и желания родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом малолетнего или несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Для продажи квартиры, где ребенок является собственником необходимо получить документы:

• письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
• предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

• текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
• перечень документов для подготовки текста;
• какие документы нужно взять на прием;
• сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

• недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
• покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
• в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
• инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
• приобретаемое жилье не достроено;
• заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

Если ребенок – владелец жилья

Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.

Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

• Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
• Оформление права собственности участников сделки.
• Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

• Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
• Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
• Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
• Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
• Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
• Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.

Нюансы продажи квартиры, в которой проживают несовершеннолетние

Взрослые люди вправе свободно распоряжаться свои имуществом, в то время как несовершеннолетние такой возможности лишены. До определенного возраста сделки купли-продажи с их недвижимым имуществом осуществляют взрослые. Далее, подростки могут сами вступать в отношения купли-продажи, но с письменного разрешения родителей. Эти положения отражены в законодательстве РФ – п. 1 ст. 28 ГК РФ и п. 1 ст. 26 ГК РФ соответственно.

В первом случае, права ребенка могут быть ущемлены — намеренно или непредвиденно. Допустим, в трехкомнатной квартире ребенок имеет 1/3 доли стоимостью 700 тыс. рублей. Родители решают купить недвижимость подешевле, а на сэкономленные деньги приобрести автомобиль. В результате покупается квартира поменьше, в которой доля ребенка составляет уже не 700, а 400 тыс. Получается, что, по независящим от него причинам, несовершеннолетний потерял 300 тыс. от своего законного имущества.

Чтобы права юных граждан не нарушались, закон регулирует сделки купли-продажи, в которых прямо или косвенно задействованы несовершеннолетние. Основные положения закреплены в Гражданском Кодексе РФ, в частности, п. 2 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного» гласит, что, без разрешения органов опеки и попечительства, законные представители ребенка не имеют права распоряжаться его имуществом.

В каких случаях продать квартиру точно не удастся

Продать недвижимость, принадлежащую ребенку, полностью или частично, а также квартиру, в которой он проживает, нельзя, если вследствие продажи несовершеннолетний понесет ничем не обоснованные убытки. Основные причины для отказа ООП:

• Стоимость и квадратура доли ребенка в новой квартире будет меньше, чем в той, которая у него была.
• Ухудшение жилищных условий не обосновано тратой вырученных средств на благо ребенка: лечение, обучение.
• Нарушен порядок выписки ребенка из старой квартиры (запомните, сначала вписываете в новую, затем выписываете из старой).
• Отсутствие новой квартиры, в которой должна быть выделена доля несовершеннолетнему, за исключением переезда в другую страну и участия в долевом строительстве.
• Родители собираются выделить ребенку долю в строящемся доме, которой готов меньше, чем на 50%.
• Отказ одного из законных представителей ребенка в продаже его имущества.
• Новая квартира непригодна для проживания: находится в аварийном состоянии, отсутствуют необходимые для жизни коммуникации (электричество, водоснабжение).

Каждое заявление рассматривается индивидуально. Например, если ребенок – астматик, то органы опеки не разрешат купить новый дом на территории с постоянным загрязнением воздуха, даже если цена новой квартиры будет выше.

И наоборот, если родители хотят перевести ребенка из загазованной местности поближе к чистому воздуху, органы могут дать положительный ответ, несмотря на то, что стоимость нового имущества будет меньше.

Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?

В перечень обязательных документов входит:

• заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);

• свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;

• согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;

• документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);

• документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.

Похожие записи:

• Кому дали отсрочку по УСН в 2022 году
• Можно ли уволить работника во время болезни?
• Возврат платы за садик какие документы нужны