Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Как получить согласие опекунского органа?

1. Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
2. Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
3. Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
4. Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?

Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.

Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.

Отзывы и типичные проблемы

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

• приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
• новая квартира по площади меньше старой;
• после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
• квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
• новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
• новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:

• До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
• От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
• От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.

В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

Причины отказа органов опеки в совершении сделки

На сделки такого рода уходит немало труда, поэтому будет неприятно, если договор сорвется. Чтобы такого не произошло, надо знать возможные причины отказа.

• Новую квартиру покупают в рассрочку, в то время как прежнее жилье полностью продают;
• Сделка осуществляется с помощью одновременной продажи и дарения;
• В качестве нового жилья приобретается новостройка (когда дом еще не успели сдать в эксплуатацию);
• Новая жилплощадь оказалась меньше старой;
• В новой квартире нет столько удобств, сколько в старой (например, отсутствует канализация, водопровод и пр.);
• В новом районе проживания инфраструктура значительно хуже прежней (например, нет поблизости школы или садика, а добираться до них сложно).

Обратите внимание! Если родители хотят купить именно ту квартиру, условия жизни в которой не одобряет опека, у них все же есть один выход. Они должны подождать, когда младшему ребенку будет 18 лет.

При получении отказа необходимо внимательно ознакомиться с его причиной. Когда основанием является то, что в опеку принесен лишь предварительный (а не окончательный) договор, действия опеки не правомерны. Дело в том, что особенности предварительного соглашения таковы, что при его заключении стороны обязаны подписать окончательный договор на указанных условиях.

Получив отказ по причинам, не соответствующим правде, родителям не стоит отчаиваться. Они должны знать, что такое решение можно оспорить в суде. В этом случае в соответствующее учреждение подают аналогичный пакет документов. При разбирательстве истцами будут родители несовершеннолетних детей, а ответчиками — органы опеки.

Обратите внимание! В некоторых ситуациях нет необходимости ждать, когда ребенку будет 18 лет.

Иногда детей признают полностью дееспособными на два года раньше. Это бывает, когда:

1. человек, старше 16 лет, вступил в брак;
2. получил первое место работы с полным соцпакетом;
3. стал индивидуальным предпринимателем.

В данных ситуациях разрешение опеки на проведение сделки не нужно.

Иногда родители могут договориться с опекой об особых условиях, отвечающих требованиям существующего законодательства. Например, если они решили продать жилье, но новое покупать не хотят. Родителям в данной ситуации требуется открыть счет на имя детей и положить на него денежный эквивалент их доли в старой квартире. При этом банк должен оформить счет так, чтобы право снять с него деньги было только у совершеннолетнего ребенка.

Перечень документов для продажи

Для получения разрешения на продажу жилого помещения необходимо будет представить:

• заявление на получение разрешения на куплю-продажу;
• выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• свидетельство о рождении ребенка;
• паспорта законных представителей ребенка;
• свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены;
• документ об оценочной стоимости жилого помещения;
• техпаспорт на квартиру;
• правоустанавливающий документ;
• если средства от продажи жилого помещения планируется перечислить на имя несовершеннолетнего – договор об открытии счета в банке на его имя:
• предварительный договор купли-продажи жилого помещения (если родители избрали такой способ покупки нового жилого помещения).

Несовершеннолетие и недееспособность

Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.

Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.

1. Если родители решат зарегистрировать ребенка в квартире бабушки/дедушки, при этом малолетний будет продолжать оставаться собственником продаваемой квартиры, то эта мера является недостаточной и получить разрешение на продажу жилья все же придется.
2. Если ребенок не является собственником квартиры, а просто зарегистрирован в ней, то прописать его по другому адресу можно.
3. Продать жилье, где зарегистрирован несовершеннолетний, без проблем получится у тех родителей, которые предоставят малолетнему собственнику в собственность жилплощадь, равноценную предыдущей или лучше нее.
4. За получением разрешения на продажу жилья нужно обращаться в органы опеки в управление социальной защиты населения по своему району. Такие управления работают при местном муниципалитете.
5. Если при продаже квартиры родители/опекуны не сообщили в органы опеки о совершаемой сделке, тогда вторые могут обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Также сотрудники органа опеки могут признать права несовершеннолетних нарушенными, а ответственность за это понесут родители или законные представители детей.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего

Для получения разрешения на продажу жилья, принадлежащего ребёнку, нужно подать заявление в органы опеки и попечительства. Важно доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.

Условия получения разрешения

Опека может одобрить продажу недвижимости, если:

— В собственность ребёнка будет оформлено иное жильё. Родители могут купить новую квартиру и выделить несовершеннолетнему долю в ней. При этом площадь приобретаемого жилого помещения (или доля несовершеннолетнего в нём) должна быть не меньше, чем предыдущей. Например, сейчас ребёнку принадлежит 1/3 квартиры площадью 60 кв. м, то есть его доля равна 20 кв. м. После покупки нового жилья площадью 90 кв. м его доля составит уже 30 кв. м. В этом случае есть все шансы, что опека даст разрешение на продажу. Помимо площади, также будет оцениваться стоимость приобретаемой недвижимости, инфраструктура, регион. Если доля ребёнка в новой квартире будет меньше, чем в предыдущей, но при этом рыночная стоимость квадратного метра будет выше, сделку могут одобрить.

На счёт ребёнка будут перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть в банке счёт на имя несовершеннолетнего и внести на него деньги от продажи доли. Распоряжение средствами со счёта происходит только с согласия опеки. Сам ребёнок сможет снять деньги только по достижении 18 лет. Имейте в виду, что даже при открытии такого счёта органы опеки не всегда дают разрешение на сделку без выделения ребёнку доли в другом жилом помещении.

Пакет документов

При обращении в органы опеки к заявлению нужно приложить:

— свидетельство о рождении или паспорт ребёнка;

— паспорта законных представителей (заявление подают оба родителя, даже если они в разводе);

— свидетельство о регистрации (расторжении) брака;

— постановление об установлении опеки, если заявление подаёт опекун;

— документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство, отчёт о рыночной стоимости;

— документы по приобретаемой недвижимости — выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи.

Решение принимается в течение 15 дней с даты подачи заявления. После рассмотрения предоставленных документов органы опеки могут выдать разрешение на продажу жилья, предъявить требования для проведения сделки или отказать.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Найти покупателей на приобретение такой квартиры. Тем более, если этим занимается законный представитель по закону. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

• по доверенности;
• от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна. Потому что правомочия представителе может оспорено заинтересованным лицом после сделки. А это повлечет её отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

• стал участником приватизации;
• по наследству;
• по договору дарения.

Можно ли продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети?

Любое имущество, в котором зарегистрированы дети возрастом до 18 лет, можно продать. Конечно же, обременение такого характера не повлияет на ход сделки, а вот ее законность останется под вопросом, если что-то пойдет не так с юридической точки зрения.

Заметьте, что процедура отчуждения будет регулироваться жилищным и гражданским кодексами РФ.

Права детей защищены в России очень хорошо, поэтому любые манипуляции с недвижимостью, в которой прописаны дети, должны быть подтверждены органами опеки и попечительства. Дело в том, что дети обязательно должны иметь прописку, кроме того, условия для проживания должны быть проверены представителями опеки.

Процедура оформления будет варьироваться в зависимости от правового статуса ребенка.

Ребенок не является собственником

Согласие опеки при продаже квартиры не требуется, если ребенок не владеет недвижимостью, а только зарегистрирован в ней. Постоянная регистрация («прописка») не влечет появления права собственности.

Однако ребенка нельзя выписать «на улицу», у него обязательно должна быть регистрация. Позаботьтесь о том, чтобы оформить несовершеннолетнему прописку при продаже квартиры в другом помещении. Например, в квартире бабушки с дедушкой.

Куда обращаться?

Для снятия с учета и прописки в новом месте нужно обратиться в Федеральную миграционную службу по месту жительства.

Какие документы предоставить?

• паспорт заявителя;
• паспорт ребенка или свидетельство о рождении;
• документ, на основании которого проводится регистрация (заявление владельца жилья, документ о собственности).

Похожие записи:

• Можно ли вернуть шапку в магазин по закону?
• Можно ли уволить работника во время болезни?
• Срок сдачи декларации УСН при закрытии ИП в 2023 году