Порядок регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.

В необходимости регистрации можно найти как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести финансовые затраты и затраты времени.

К плюсам — то, что в процессе государственной регистрации стороны подробно прорабатывают и прописывают все возможные нюансы аренды. Кроме того, в орган регистрации предоставляется масса документов, что, возможно, заставляет стороны относиться более серьезно к сделке и изначально отсеивает неблагонадежных арендодателей/арендаторов.

Вступая в отношения аренды на долгий срок, подробно прописывайте условия. Договор должен охватить все возможные моменты взаимоотношений сторон. Поэтому основное внимание необходимо уделить процедуре составления договора.

Тщательно проработанный договор аренды не принесет вам проблем в будущем и в случае возникновения конфликтных ситуаций, решение всегда можно будет найти в тексте договора.

Процедура регистрации

Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.

Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:

• арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
• передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
• документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
• документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.

Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ.

Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:

• если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
• при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
• если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.

Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:

1. через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
2. при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.

Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.

После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.

После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:

• вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
• оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
• выдают документы заявителям.

Необходимые документы

Приведём перечень документов, которые понадобятся для выполнения регистрации.

1. Будет необходимо заполненное заявление, которое обычно оформляют профессиональные юристы.
2. Оплата госпошлины должна быть документально подтверждена. Для этого будет нужна квитанция об оплате.
3. Если оформление производит представитель заявителя, на него должна быть предоставлена соответствующая доверенность.
4. Договор аренды надо приготовить в трёх экземплярах.
5. Для подтверждения права собственности на арендуемое помещения необходимо предоставить ксерокопию свидетельства о праве собственности на данную недвижимость.

Обязательные условия регистрации

Согласно законодательству, для того, чтобы этот документ имел юридическую силу, в нём, в обязательном порядке, должен быть урегулирован ряд вопросов. Если произойдёт так, что хотя бы один из них будет пропущен, то это даст реальную возможность признать рассматриваемый документ недействительным через обращение в суд.

В частности, должны быть оговорены:

• те условия, на которых данное помещение передаётся в аренду;
• период действия рассматриваемого соглашения;
• должен быть указан разрешённый вид деятельности, которую можно тут проводить;
• порядок оплаты за аренду и её величина;
• условия возможного разрыва этого соглашения при несоблюдении сторонами оговоренных условий.

Какие документы нужны для регистрации договора аренды нежилого помещения?

Заявить о заключении соглашений по аренде может любое лицо, причем, если арендодатель уклоняется от этого процесса, арендатор вправе в судебном порядке истребовать принудительную регистрацию договора.

В Росреестр или многофункциональный центр подаются:

• Документы на недвижимость, документы, подтверждающие право владения, а значит и предоставления в аренду;
• Заключенное соглашение в 2 экземплярах (1 владельцу, 1 лицу, которое осуществляет аренду). Если владельцев несколько, каждый получает по экземпляру. На этом договоре после регистрации сотрудники проставят печати с гербом;
• Оплата государственной пошлины.

Перечень документов регистрация договора аренды нежилого помещения может быть расширен, если вы обращаетесь в Росреестр через доверителя.

Стоит отметить, что договор вступает в силу с момента заключения, но правовые последствия возникают с момента регистрации соглашения. После внесения данных в ЕГРН государство выступает в роли попечителя, поскольку были рассмотрены полномочия владельцев и условия договора. Следовательно, даже если арендатор не сможет понести ту или иную ответственность, он сможет возместить полученный ущерб за счет государства в самом экстренном случае.

Напоминаем, стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения с участием юридических лиц повышается из-за необходимости предоставления уставных документов. Это выливается в существенно больший размер государственной пошлины. К примеру, для физических лиц в зависимости от вида недвижимости она составляет от 1500-2000 рублей, а для юридических – от 15 тысяч рублей и до 40-45 тысяч рублей, учитывая тип договора.

Согласно статье 433 ГК РФ, уклонение от обязательных юридических процедур может привести к нескольким последствиям:

• Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность – около 2 000 рублей;
• Сокрытие налогов в крупном и особо крупном размере – вплоть до ареста на срок до 1 года.

Арендаторам тоже стоит задуматься, ведь для ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности необходимо иметь правовые основания. Если, например, торговля проводится в местах без фактически легального договора, арендаторы также рискуют быть признанными административными правонарушителями.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения – это обязательное условие для признания договорных отношений.

Срок действия арендных отношений

Одним из основных условий аренды, следующим за предметом контракта и его стоимостью, стал срок действия соглашения. Законом ограничиваются сроки аренды лишь в некоторых случаях, касающихся аренды государственного или муниципального имущества. Это может быть, например, аренда участка лесного фонда, срок которой не может превышать 49 лет.

Субъекты арендных отношений, договариваясь об условиях сделки, решают, на какой промежуток времени им наиболее выгодно оформить данный документ. По продолжительности его можно разделить на 3 группы:

• непродолжительный, сроком до одного года;
• долгосрочный, сроком от одного года;
• бессрочный, т.е. неопределенный договором.

Обременение прав собственника

Обременение прав собственника объекта недвижимости на основании договора аренды или найма дает сторонам возможность:

• предотвратить недобросовестное или преступное поведение бизнес-партнера (сдача в аренду другому арендатору, продажа объекта без уведомления покупателя о наличии арендатора и пр.);
  • облегчить сбор доказательной базы при судебных спорах;
  • при коммерческом найме жилого помещения — защитить право нанимателя на проживание до окончания срока аренды при продаже квартиры;
  • возможность включения суммы НДС в затраты — для арендаторов юридических лиц;
  • выполнять требования лицензирующих и других органов по наличию у арендатора долгосрочных прав на пользование объектом;
  • и просто чувствовать себя юридически защищенными.

Базовый перечень документов для регистрации договоров аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения):

• Договоры аренды по количеству сторон плюс один для регистрирующего органа.

• Правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества.

• Технический план или кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (нужен не всегда). В случае, если в аренду сдается часть земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт или план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдается часть здания или отдельные помещения, к договору аренды прилагаются технические планы или кадастровые паспорта здания или помещения с указанием размера арендуемой площади и кадастровых номеров самих объектов.

• Если стороной в сделке является юридическое лицо, предоставляются следующие надлежаще заверенные документы, если их еще нет в архиве Росреестра:

1. Выписка из ЕГРЮЛ (срок — 1 месяц)

2. Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (ИНН).

3. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН).

4. Устав организации и все изменения к нему.

5. Приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации (оригинал).

6. Иные документы предусмотренные действующим законодательством.

• Платежное поручение об оплате госпошлины за регистрацию прав в размере, установленном действующим законодательством на дату государственной регистрации. С 01.01.2015 г. для организаций государственная пошлина за регистрацию договора аренды составляет 22 тысячи рублей.

Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?

Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.

Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя. Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно. Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.

Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.

Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения. Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи. Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.

В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор — принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.

Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.

И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) — это условие о ремонте арендованного объекта. Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора. Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Какие документы необходимо представить?

Процедуру осуществляет территориальный регистрационный орган, вносится отметка в Единый реестр. В нем отражена вся информация относительно объекта недвижимости, право собственности на него, перечень сделок, совершенных с этим объектом.

Для прохождения регистрации потребуется собрать следующий пакет документации:

1. заявление на проведение регистрации. Его можно подавать от имени одного из участников сделки;
2. договор об аренде нежилой площади в 3-х экземплярах. Договор должен отвечать всем требованиям законодательства. После регистрации 2 экземпляра возвращаются обоим участникам сделки, оставшийся экземпляр остается на хранении в органах госрегистрации;
3. удостоверения личности обеих сторон. От индивидуального предпринимателя потребуют удостоверение личности и справку о регистрации в качестве ИП. Если в сделке участвует юридическое лицо, то потребуется представить учредительные документы, свидетельство о госрегистрации компании. Представитель организации оформляет документ у нотариуса, согласно которому он имеет право осуществлять сделки с недвижимостью от имени юридического лица. Доверенность необходимо подписать у руководителя предприятия и заверить ее печатью учреждения;
4. юридическим лицам потребуется также приложить ИНН или его заверенную копию, выписку из ЕГРЮЛ, документ о том, что присвоен ОГРН;
5. кадастровый паспорт недвижимого объекта;
6. корректно составленное и заверенное у нотариуса согласие мужа или жены на проведение сделки, если нежилой объект является общей собственностью семейной пары;
7. справка о том, что была оплачена государственная пошлина в полном размере;
8. если помещение входит в категорию муниципальной или государственной собственности, то потребуется официальное разрешение владельца на переход объекта в аренду;
9. если недвижимость находится в залоге, то потребуется согласие залогодержателя;
10. если в аренду передается какая-либо часть всего нежилого недвижимого объекта, то необходимо приложить технический план указанной части объекта.

Полный список необходимых бумаг можно узнать в МФЦ или отделении Росреестра.

Регистрация договора аренды в МФЦ

При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.

1. Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
2. Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
3. Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
4. Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
5. Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.

Регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения росреестр

Право использования недвижимого имущества на условиях аренды подтверждается путем проведения специальной процедуры, государственной регистрации договора аренды. Суть ее заключается в том, что запись о сделке вносится в Единый государственный реестр недвижимости. При этом на договоре проставляются подтверждающие проведение процедуры надписи и печати.

Арендный договор является основным документом, регулирующим все вопросы между арендодателем и арендатором. Его заключение обязательно, поскольку всё, что касается передачи помещений нежилого назначения в пользование другим лицам, регулируется государством. Возможно и нотариальное заверение договора, но это может быть осуществлено по желанию сторон, обязательного требования насчёт этого законодательство не содержит.

Государственный регистратор вправе отказать или приостановить регистрацию временных прав на недвижимость в случае, если у него возникли какие-либо сомнения по предоставленным документам. Он обязан указать на ошибки или нехватку документов в письменной форме, для того чтобы осуществить процедуру регистрации.

Если ошибки будут явными или документы будут фальшивыми, в регистрации будет отказано. Если же у заявителя есть возможность предоставить дополнительные основания и устранить ошибки и недочеты, то он может это сделать в указанный срок регистратором.

Распространенными основаниями для отказа в регистрации договора аренды нежилых помещений являются:

• Заявление на регистрацию подает некомпетентное лицо без доверенности;
• Оформление документов не соответствует положенной форме;
• Найдены описки и ошибки в заявлении и документах;
• Не предоставлены подтверждающие документы о праве собственности на передаваемый объект;
• Наличие обременений на передаваемый объект;
• Госпошлина не была оплачена;
• Обе стороны согласовали отказ от сделки;
• Соглашение бессрочное или менее, чем на год.

Для каждого конкретного случая возможны иные причины для отказа. Чаще всего, регистрация приостанавливается в силу того, что проводится проверка данных и документов. В этом случае регистратору могут потребоваться дополнительные документальные подтверждения. Чтобы избежать затягивания сроков регистрации, лучше предварительно заверить соглашение у нотариуса.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2020 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

1.Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:

• в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
• при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
• онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

• проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
• усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.

Похожие записи:

• Срок давности исполнительного листа по алиментам в 2020 году
• Медкомиссия на водительские права 2023 с 1 января года
• Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году от собственника