Статья 46.4. Договор о комплексном освоении территории
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 46.4. Договор о комплексном освоении территории». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В п. 7 ст. 65 ГрК РФ закреплена возможность изъятия для государственных или муниципальных нужд земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой застройки или решение о КРТ нежилой застройки. Соответственно, изъятие возможно только при указанных двух видах КРТ.
Данное обстоятельство объясняется тем, что для иных видов КРТ изъятие не должно требоваться.
Так, при КРТ незастроенной территории в территорию КРТ включаются участки публичной собственности, которые (а также объекты на которых) не должны быть обременены правами третьих лиц. При КРТ по инициативе правообладателей участки принадлежат правообладателям, т. е. вопрос об их использовании должен решаться в договорном порядке, для размещения объектов инфраструктуры могут также предоставляться участки из публичной собственности (также не должны быть обременены правами третьих лиц), т. е. изъятие не требуется.
П.п. 8 и 9 ст. 65 ГрК РФ предусмотрены ограничения для изъятия, которые могут быть расширены Правительством РФ и субъектами РФ.
В процессе обсуждения еще тогда законопроекта, члены Государственной Думы РФ смогли выявить ряд минусов или, по-другому, рисков, на которые может натолкнуться его реализация. Например:
- Застройщики и власти могут подтасовывать решения собственников жилья, добиваясь одобрения 2/3. Может иметь место даже подделка документов.
- За месяц можно не успеть провести собрание собственников, на котором должны присутствовать 50% жильцов. А если дом не провел собрание, его автоматически записывают в КРТ.
- Вероятнее всего собственникам вместо жилья в центре предложат «равноценное» жилье на окраине, так как закон это не ограничивает. А если данный произвол не ограничен, то скорее всего так и будут поступать, поскольку это дешевле.
- Общественные обсуждения и публичные слушания, через которые в ряде случаев будут проходить проекты КРТ, на деле проводятся полуфиктивно и реально не мешают застройщиками и властям действовать по своему плану.
- Закон и сейчас позволяет застройщикам при желании расселять дома, но это для них слишком дорого, так как жильцы возражают и требуют много денег. Теперь же им фактически позволяют принудительно выкупать жилье по рыночной цене.
- Под угрозой оказывается историческая застройка городов, например, многочисленные конструктивистские дома, которые по многим параметрам подходят под КРТ.
По мнению авторов законопроекта, реализация нового закона с использованием нового механизма комплексного развития территории будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды, улучшению жилищных условий граждан. При этом соблюдаются права жильцов, поскольку именно они принимают окончательное решение по включению дома в КРТ.
Тем более в России с каждым днем растет количество ветхого и аварийного жилья, но региональные и местные власти не хотят признавать его таковым, чтобы не тратить деньги на расселение. Новый закон дает механизм расселения старого жилья за счет застройщиков.
Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?
Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).
Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).
Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ). Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).
То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.
Кажется, вам мешает VPN
Отключите его и попробуйте ещё раз. Если не поможет или у вас нет VPN, напишите в службу поддержки.
Правовой центр «Два М» оказывает услуги по внесению изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области для исключения из них зон КРТ.
В правилах землепользования и застройки устанавливаются зоны, в которых в будущем планируется осуществление КРТ (ранее — зоны КУРТ). Для каждой из таких зон устанавливается перечень возможных видов разрешённого использования, предельные параметры строительства, а также требования по обеспечению данной зоны КРТ инфраструктурой для устойчивого развития. Фактически зоны КРТ являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.
Неме́цкая оккупа́ция Белору́ссии — оккупация германскими войсками в 1941—1944 территории БССР (в границах 1941 года).
Существуют принципиально разные виды деятельности по КРТ (аналогично ранее предусмотренным для зон КУРТ) в зависимости от того, кто выступает застройщиком:
- правообладатель участка или сносимых объектов (КРТ по инициативе правообладателя);
- лицо, привлекаемое уполномоченным органом на торгах (КРТ по инициативе органа местного самоуправления).
В рамках КРТ по инициативе уполномоченного органа закон выделяет специальные режимы для:
- территорий, занятых многоквартирными домами, подлежащими сносу;
- территорий, занятых нежилой застройкой, подлежащей сносу;
- свободных участков и территорий, занятых объектами, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Правовой центр «Два М» рекомендует как владельцам объектов недвижимости, поправших в зону планируемого КРТ, так и застройщикам при подготовке к участию в таком проекта начать работу с подготовки комплексного юридического заключения (градостроительный аудит). В зависимости от задач могут быть рассмотрены вопросы как законных способов противодействия включению участка в зону КРТ и изъятию объектов на нём, так и порядка реализации проекта.
Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка
Порядок решения вопроса об изменнии ВРИ ЗУ зависит от ряда обстоятельств:
- действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
- установлены или нет градостроительные регламенты
- в какой группе видов использования, указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка:
в составе основных ВРИВ составе условно разрешённых видов - в составе основных ВРИ
- В составе условно разрешённых видов
Изменение ВРИ будет производиться простым образом, без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.
В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться общественные/публичные слушания (статья 39 ГрК РФ).
Слушания организуются комиссией ПЗЗ, действующей в муниципальном образовании, – после получения заявления от собственника/правообладателя участка, подготовившего и приложившего к обращению необходимые материалы.
В слушаниях принимают участие жители поселения. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний.
Итог слушаний – подготовка протокола, в котором изложена позиция участников в виде результатов голосования по изменению ВРИ ЗУ. Этот документ направляется главе администрации – для принятия решения:
- или об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору и присвоении ЗУ нового ВРИ
- или об отказе в установлении испрашиваемого ВРИ ЗУ
Постановление главы администрации о присвоении ЗУ испрашиваемого ВРИ служит для Росресстра правовой основой для внесения новых сведения об участке.
Законодатель особое внимание уделяет вопросу о субъектах комплексного развития территорий, которые вправе инициировать эту процедуру. Законодатель определил, что проекты комплексного развития территории могут быть реализованы как на территории публичных земель, так и на территориях, принадлежащих землевладельцам на частном праве, в том числе находящихся в частной собственности физических и юридических лиц .
См.: часть 2 ст. 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Как следует из закона , к правообладателям земельных участков, которые вправе инициировать процедуру комплексного развития территорий относятся следующие лица:
- частные собственники земельных участков;
- арендаторы частных участков (при условии, что срок аренды на день заключения договора о комплексном развитии территории составит не менее пяти лет);
- обладатели права безвозмездного пользования на частные земельные участки (при условии, что срок безвозмездного пользования на день заключения договора о комплексном развитии территории составит не менее пяти лет);
- арендаторы публичных участков (при условии, что срок аренды на день заключения договора о комплексном развитии территории составит не менее пяти лет);
- обладатели права постоянного бессрочного пользования на публичные участки;
- обладатели права безвозмездного пользования на публичные земельные участки (при условии, что срок безвозмездного пользования на день заключения договора о комплексном развитии территории составит не менее пяти лет).
В заключение подчеркнем, что новая процедура комплексного развития территорий после утверждения правил землепользования и застройки становится фактически одним из основных инструментов для градостроительного развития территорий. Поэтому для застройщиков крайне важно для дальнейшего успешного ведения градостроительного бизнеса быстро и качественно освоить правила и требования этой новой юридической процедуры, а также найти эффективные юридические способы минимизировать свои довольно высокие риски.
Статьи 46.9 — 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации введены в Градостроительный кодекс Российской Федерации на основании Федерального закона N 373-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования, подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Они вступили в юридическую силу начиная с 01.01.2017.
Следует подчеркнуть, что пока в муниципальном образовании не утверждены правила землепользования и застройки, процедура комплексного развития территории, на мой взгляд, применяться не может. В этом случае может применяться прежнее юридическое регулирование без учета рассматриваемых нововведений, так как законодатель прямо не установил в законе, что при отсутствии оснований для начала процедуры комплексного развития территорий застройка территорий населенных пунктов по прежним правилам недопустима.
Вместе с тем напомню, что при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки в муниципальном образовании выдача разрешений на строительство не допускается . Исключение из этого правила установлено только для Москвы и Московской области и действовало до 31.06.2017. .
См.: часть 3 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
См.: ст. 17.1 и ст. 17.2 Федерального закона N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Если в муниципальном образовании уже утверждены правила землепользования и застройки, которыми не предусмотрено установление зон комплексного развития территорий, то в этом случае потребуется внесение соответствующих изменений в этот градостроительный документ. Пока такие изменения не внесены, оснований реализовывать проекты комплексного развития территорий на территории таких муниципальных образований не имеется. При этом процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в том же порядке, что и утверждение правил землепользования и застройки.
Изменить качество среды обитания
Значительная часть застройки отечественных городов была сформирована в эпоху индустриализации в удовлетворение глобального общественного запроса. Планировочные решения определяют крайне низкий уровень уличных взаимодействий, отсутствие у горожан собственнического отношения к территории проживания. «Человейники» индустриальных городов – это среда обитания, которая подавляет индивидуальную уникальность, формирует безинициативный уклад жизни большинства.
Естественные механизмы самоорганизации и саморазвития городских социальных систем в таких условиях практически не работают.
На протяжении второй половины 20-го века были эмпирически определены планировочные и объемно-пространственные решения жилых районов, поддерживающие способность погруженных и них социальных систем к самоорганизации и саморазвитию.
Механизм КРТ открывает возможность буквально перепрограммировать депрессивные участки городского пространства. Городские социальные системы прямо и непосредственно зависят от планировочных и объемно-пространственных решений антропогенного ландшафта. Многочисленные исследования и многолетние наблюдения позволяют утверждать, что, изменив физическую составляющую среды обитания, мы переопределим и социальную.
1.1. Чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
- красные линии. Порядок установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
- границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;
- границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства;
Причины популярности комплексного строительства
Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.
Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.
Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности
В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.
Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.
Договор о комплексном освоении территорий
Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.
Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:
- застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
- право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
- чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
- сроки действия документа и тому подобные пункты.
В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.