Доход от сдачи квартиры в аренду для ипотеки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доход от сдачи квартиры в аренду для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Бoльшинcтвo apeндoдaтeлeй пpeдпoчитaют cдaвaть ипoтeчныe квapтиpы в «чepнyю» — бeз peгиcтpaции дoгoвopa, нa 11 мecяцeв и нe yвeдoмляя бaнк. Cчитaeтcя, чтo coтpyдники бaнкa пpoвepяют тoлькo злocтныx нeплaтeльщикoв, a к пpимepным гpaждaнaм нe xoдят.

Сдача имущества в аренду с соблюдением закона

Хоть многие и сетуют на то, что заключив договор аренды и получая подтверждаемые платежи (платежи перечисляются любым способом, включая почтовый и электронный перевод средств в счет аренды, наличные оформляются актом приема -передачи средств).

Официально зарегистрированный дополнительный доход от сдачи квартиры в аренду является подтверждением для банка.

Ежегодно приходится проводить расчет дохода от аренды, отчитываться перед государством и выплачивать налог на полученный доход. Но когда имущество передается в аренду на основании заключенного договора, арендодатель получает гарантии сохранности своего имущества в рамках заключенного договора и может рассчитывать на защиту своих интересов в правовом поле. Доход, который получен от сдачи имущества в аренду официально, может быть предъявлен банку для подтверждения платежеспособности.

Как составить договор аренды (найма) ипотечной квартиры

Договор коммерческого найма жилья — главный документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме. Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников.

Что обязательно надо указать в договоре:

• Предмет договора (что и на какой срок вы сдаете).
• Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.
• Права и обязанности сторон.
• Условия оплаты.
• Данные сторон сделки.
• Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.

Если не уверены в том, как составить договор коммерческого найма жилья — обратитесь с юристу или хотя бы скачайте типовой бланк договора в интернете.

Что грозит за неуплату налога?

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.

«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.

Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.

При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.

Сколько денег потребуется

Для сравнения возьмём цены на жильё в Москве и регионах, а также приведём примерные алгоритмы расчётов.

Ориентироваться будем на спальные районы. Местоположение жилплощади должно находиться не дальше чем в 5-10 минутах от общественного транспорта.

В столице 1-комнатная квартира квадратурой в 40 м. стоит в среднем 5 500 000 рублей. В регионах цены ниже, обычно до 1 500 000 рублей.

Банки обычно требуют внести первоначальный взнос величиной в 10% от указанной стоимости. Поэтому жителям МСК потребуется сразу заплатить от 500 000 рублей, а гражданам остальной страны около 150 000 рублей.

Определиться с будущими платежами сложнее, всё зависит от использованной кредитной программы. Возьмём для расчёта срок действия кредита в 15 лет. При 11%-й ипотеке ежемесячные выплаты составят под 60 000 рублей в столице, и 10 000 – 25 000 рублей в регионах. Точную стоимость можно определить, воспользовавшись калькулятором на сайте банка.

Есть и сопутствующие платежи, избежать которых также не получится.

Среди них:

• услуги оценивания жилья – около 5 000 рублей;
• аренда сейфа и расходы за работу нотариуса – ещё 5 000 рублей;
• страхование квартиры – в среднем 0,5 – 1% от величины кредита (погашается ежегодно на остаток долга);
• регистрация сделки в госорганах – 2 000 рублей.

Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.

Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.

Подводные камни и риски бизнеса

Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.

Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.

• Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;

• Неоплата аренды;

• Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;

• Риск сложных отношений с соседями по дому;

• Риск мошенничества и краж;

• Риск долгих простоев.

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Сдача ипотечной квартиры: как сопротивляются банки?

Никаких прямых запретов на это в законе нет. Более того, несколько лет назад Верховный суд отвечал, можно ли сдать в аренду ипотечную квартиру. Согласно постановлению ВС РФ от 14.10.2016 № 309-АД16-8799, банк не может запретить собственнику использовать квартиру, в том числе для сдачи в аренду.

Раньше банки в большинстве случаев прописывали такой запрет в договоре. Сейчас финансовую организацию могут оштрафовать за условия, нарушающие права собственника. Тем не менее эта формулировка в некоторых договорах сохранилась до сих пор. Но сейчас чаще прописывают не запрет, а ограничение – то есть сдать квартиру можно по согласованию с банком. При оформлении ипотеки банки требуют застраховать квартиру, поэтому при сдаче в аренду придётся обговорить это и со страховой компанией. Страховщики вправе повысить взнос, обычно не больше чем на 30%, поскольку посчитают это не учтённым при первом андеррайтинге риском.

Условия договора влияют на то, как заёмщику стоит себя вести, если он захочет сдавать ипотечное жильё в аренду:

• Запрет на аренду

Даже при прописанном запрете не всё потеряно. Можно попытаться договориться с банком. Аргументировать лучше как раз тем, что доход с аренды повысит финансовую состоятельность и снизит кредитную нагрузку. Эти доводы нужно изложить письменно при подаче заявления.

• По согласованию с банком

В этом случае необходимо предварительно получить письменное согласие кредитора. После рассмотрения заявления банк может выставить свои условия, на которых разрешит сдавать ипотечную квартиру в аренду. Например, прописать срок договора до года и запрет на автоматическое продление. Больше шансов на то, что банк пойдёт навстречу, если заёмщик ответственно и без просрочек исполняет обязательства по ипотечному договору. Если собственник захочет дать временную регистрацию арендаторам, на это тоже понадобиться согласие банка – в отличие от постоянной регистрации близких родственников, что заёмщик может делать без чьего-либо одобрения.

• Об аренде ничего не говорится

Если этот момент никак не упоминается в документах, заёмщик вправе самостоятельно сдавать квартиру, не ставя в известность кредитную организацию. Условия аренды в этом случае тоже определяет собственник, не советуясь с банком.

Есть ещё один вариант: банк изначально разрешает сдавать квартиру и прописывает это непосредственно в кредитном договоре. Правда, такие условия обычно действуют в другом банковском продукте – коммерческой ипотеке. В этом случае заёмщик изначально берёт кредит на недвижимость, чтобы её сдавать, то есть, по сути, под арендный бизнес. Договор оформляется на юридическое лицо, а предметом залога обычно является не жилая квартира, а коммерческая недвижимость – офис, помещение под стрит-ретейл, апартаменты и т.п.

При каких условиях кредитования аренда окупит ипотеку

Самое главное условие для кредита, который вы планируете погашать арендой, одно — ставка найма не должна быть ниже ежемесячного ипотечного взноса. В идеале, чтобы она превышала его.

При этом важную роль играет величина первоначального взноса, которая поможет сократить ежемесячный платеж и приблизить его к арендной ставке.

Представим себе покупку в ипотеку квартиры за 15 миллионов тенге. На эту сумму можно купить 1-комнатную квартиру в Нур-Султане с ремонтом. В регионах данная цена позволит приобрести 2-комнатную или даже 3-комнатную квартиру. Рассмотрим условия займа в рамках самой популярной ипотеки — «Баспана Хит».

С чего начать инвестировать в квартиру

Пошаговый план действий, чтобы зарабатывать на посуточной аренде:

1. Поиск объекта.
   Ключевые факторы для поиска квартиры – это ее расположение и планировка. Планировка важна, чтобы разделить квартиры на студии. В некоторых объектах это сделать легко, в некоторых – сложнее, в других – невозможно. В идеале выбрать квартиру “распашонку”, которую распилить проще всего.

Расположение квартиры имеет принципиальное значение. В посуточную аренду хорошо сдаются квартиры около вокзалов, больниц, бизнес-центров. Обязательна хорошая транспортная доступность – никто не будет добираться во временное жилье с двумя пересадками.

1. Получение кредита и оформление покупки.
   Когда квартира выбрана, нужно найти банк и оформить ипотеку. По общему правилу инвестиций в недвижимость кредит нужно оформить на максимально долгий срок и с минимальным первоначальным взносом. Очень хорошо, если удастся найти вариант вообще без первоначального взноса. Имеет смысл подать заявления в несколько кредитных организаций и выбрать лучший вариант.

Считается, что для получения кредита нужно быть трудоустроенным. По факту при желании можно получить кредит без предоставления бумаг о доходе.

К концу каждого года и цены на жилье, и кредитные ставки традиционно падают до исторического минимума. Застройщики предлагают хорошие условия, дают скидки, устраивают сезонные распродажи. При желании можно недорого купить квартиру в хорошем районе. Если не хватает денег и одобренного кредита для покупки в готовом доме, рассмотрите вариант покупки в доме на последнем этапе строительства. Если дом еще не сдан, цены будут ниже. Но в этом случае придется из личных средств платить ипотеку, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

1. Перепланировка и ремонт.
   Стандартный инвесторский ремонт занимает 2-3 недели. Если вы хотите элитный вариант, ремонт может занять около 2 месяцев. Но в этом случае нужно быть готовым платить ипотеку, пока в квартире никто не живет.

Квартира разделяется перегородкой и превращается в две изолированные друг от друга студии. В каждой студии делается санузел с душем и кухня открытого типа. Балкон можно утеплить и превратить в дополнительную небольшую комнату. Получается полноценная малогабаритная квартира-студия, в которой можно комфортно жить.

Сделать качественный ремонт и грамотно распорядится ограниченным пространством очень важно. Рынок переполнен предложениями с ветхой мебелью и осыпающейся штукатуркой. Чтобы быть конкурентоспособными в этой нише, ваше предложение должно выигрывать перед другими. Оно не будет выигрывать по площади (поскольку вы сдаете малогабаритную студию), но это легко компенсируется удачным расположением, зонированием, специализированной мебелью и опрятным ремонтом.

При каких условиях покупка квартиры под аренду будет относительно выгодной?

Что вообще такое относительная выгода? Это сравнимые условия, при которых у одного из объектов выбора есть небольшие, но преимущества. Так вот, при выборе объекта недвижимости в качестве инвестиции также можно найти некоторую выгоду.

1. Ликвидность для аренды. Об этом уже было сказано выше, но повторюсь — инфраструктура, транспортная доступность, хороший район в приоритете всегда. Привлекательные условия не останутся без внимания со стороны арендаторов.
2. «Нишевание» предложения — например, можно сосредоточиться на поиске арендаторов среди студентов вузов, молодых семей. В таком случае формат квартиры, ее позиционирование, месторасположение можно подобрать в соответствии с потребностями вышеуказанных групп. Студенты и молодые семьи будут всегда. Поэтому их стоит рассматривать как отдельную доходную группу. Правда, там финансовые возможности совершенно другие, но это уже другая аналитика.
3. Формат квартиры. Будет это новостройка с минимальной отделкой и частичной мебелью или обжитая вторичка с косметическим ремонтом, чешской стенкой и советским диваном-книжкой. Обустройство и порядок в квартире, свежесть обоев сильно влияет не только на привлекательность жилья, но и на цену аренды, которую придется выставлять объективно, относительно существующих благ. Соответственно, надо понимать, чтобы получить выгоду, нужно предложить качество.
4. Передача квартиры под управление специализированному агентству. Это самое классное, как раз по-емелински, так сказать. Хорошую квартиру в центральных районах выгодно сдавать не напрямую арендатору, а компании, занимающейся посуточной арендой. Последняя будет каждый месяц по договору платить арендную плату и на ее плечи лягут заботы о налогах и ремонте. Вот только мало такую фирму найти, будущих партнеров еще нужно убедить в выгодности вашего предложения, как по месторасположению, так и по стоимости.

Сколько реально можно заработать на аренде и каковы риски

Вернемся к нашей однушке за 10 000 000 рублей, с которой мы ежемесячно планируем получать по 38 000 рублей. Это были бы чистые условия, которые растянутся на 22 года. Однако я продолжу считать.

• Придется узаконить свою деятельность по сдаче жилья, сделать это крайне желательно, иначе инвестор рискует нарваться на крупные штрафы от государства. Соответственно, 13% НДФЛ, 6% в качестве самозанятого или ИП отнимут у нас еще от 2 000 до 5 000 рублей ежемесячно.
• Поломка или кража имущества недобросовестными жильцами. Восстанавливать и покупать новое придется из средств собственника — жильцы могут просто испариться. А это дополнительные траты и их трудно просчитать. Но это все равно расходы, влияющие на итоговую прибыль. А представьте, пожар или подтопление соседей снизу — как тут вообще можно заработать?
• Амортизация жилплощади. Коммуникации ветшают, дом устаревает, обои желтеют. В какой-то момент, квартира потребует добротного ремонта. И чем дольше с ним собственник затягивает, тем дороже, в конечном счете, он выйдет. Эти траты, в отличие от предыдущих, можно запланировать и приготовиться к ним. Но, сумма ремонта может запросто съесть годовой доход с этой квартиры.
• Налог на квартиру. В нашем случае, по кадастровой стоимости инвестор заплатит 10 000 рублей в год.

Такой способ оплачивать ипотеку не отличается новизной. Им достаточно активно пользуются люди, которым не нужно улучшать свои жилищные условия (т.е. они располагают минимум одним своим жильем и у них нет взрослых детей, которых скоро потребуется отселять).

По словам предправления ГК «Миэль» Оксаны Вражновой, в договорах с банками нет запретов на сдачу в аренду приобретенных по ипотеке квартир. Не предусмотрены и никакие штрафные санкции. Однако тем же договором непременно предусматривается обязанность заемщика своевременно сообщать банку о сдаче купленной в кредит квартиры в аренду.

Как рассказала Мария Литинецкая из компании «Метриум», число покупателей, собирающихся получать доход от сдачи приобретенной квартиры в аренду особенно заметно увеличилось после сообщений о пенсионной реформе. Здесь роль спускового крючка сыграли новости о предстоящем повышении возраста выхода россиян на пенсию.

Если вы хотите окупить ипотечный кредит за счет аренды, то существует одно основное условие — ставка аренды должна быть не ниже ежемесячного платежа. Еще лучше, если она будет больше. Значительную роль здесь сыграет размер первоначального взноса, а также возможность досрочного погашения кредита — это поможет заметно сократить размер ежемесячного платежа, приближая его величину к ставке аренды. Об этом напоминает Ирина Доброхотова, руководитель компании «Бест-Новострой».

Оксана Вражнова приводит характерный пример из собственной практики. Семейная пара купила на столичном вторичном рынке в ипотеку однокомнатную квартиру стоимостью 5,9 млн рублей. Первый взнос составил 50%, размер ставки — 10,7%, а срок погашения — 30 лет. Размер ежемесячных платежей поначалу составлял около 28 тысяч рублей.

Пара сделала в квартире небольшой косметический ремонт, после чего начала сдавать ее за 30 тыс. рублей в месяц. При этом они регулярно вносили досрочные платежи, что сокращало величину ежемесячного платежа. Арендная ставка при этом оставалась на прежнем уровне. Через шесть лет удалось снизить размер минимального платежа до 5 тысяч рублей. Размер арендной ставки за эти годы не изменился.

Кто и зачем сдает ипотечную жилплощадь

Если данный вид кредитования является средством приобретения собственной недвижимости, возникает вопрос не только о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку, но и зачем это делать. На самом деле очень многие граждане используют кредит для получения прибыли, т.е. берут квартиру в ипотеку, планируя в дальнейшем сдавать ее. Этот способ позволяет стать обладателем недвижимости, не тратя собственные средства. Ведь арендная плата частично покрывает ежемесячный платеж по займу, а в некоторых случаях и полностью его компенсирует.

Таким образом, ипотечную недвижимость, как правило, сдают следующие категории граждан:

• использующие квартиру для бизнеса и получения прибыли:
• покупающие недвижимость детям на будущее и сдающие ее, пока ребенок живет с родителями.

А если повезло заключить кредитный договор без предоплаты (например, по программе господдержки или была ипотека без первоначального взноса по другим параметрам), то выгода подобного соглашения становится очевидной.

Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость

Ответ на данный вопрос зависит от следующих факторов:

• условия кредитного договора (процентная ставка, размер ежемесячного платежа);
• тип квартиры, а также район и город расположения (чем больше спрос, тем выше арендная плата);
• наличие иной недвижимости для проживания.

Если повезло приобрести на ипотечные средства хорошую квартиру в престижном районе, арендная плата, скорее всего, будет компенсировать размер ежемесячного платежа.

Но также нужно учитывать следующие факторы:

• понижение стоимости недвижимости, а также аренды в период кризиса;
• сложности с поиском ответственного арендатора, который будет исправно платить за проживание, а также будет согласен на долгосрочный контракт.

Похожие записи:

• Сроки начисления пенсии по инвалидности после подачи заявления
• Каким требованиям должны соответствовать детские игрушки?
• Порядок рассмотрения искового заявления в мировом суде