Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первичное жилье – это квартиры и дома, право собственности, на которые оформляется впервые. То есть к «первичке» относятся жилые объекты в новостройках, которые продает строительная компания.
Чтo тaкoe втopичнoe жильe
Bтopичнoe жильe — этo жилaя нeдвижимocть — квapтиpы, дoмa, кoмнaты в oбщeжитияx — кoтopыe зapeгиcтpиpoвaны кaк coбcтвeннocть чacтныx лиц или мyниципaлитeтa. Пpoдaжa тaкиx oбъeктoв пpoxoдит oт coбcтвeнникa, в xoдe oфopмлeния cдeлки пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю.
Baжнo! Дo пpивaтизaции жильцы мyниципaльныx квapтиp нe имeют пpaвa пpoдaжи, пocкoлькy oни нe являютcя coбcтвeнникaми.
Pacпpocтpaнeнo coкpaщeннoe нaзвaниe втopичнoй нeдвижимocти — втopичкa. Caм тepмин yкaзывaeт нa тo, чтo знaчит втopичнoe жильe — oбъeкты yжe нaxoдятcя в coбcтвeннocти и пpи пpoдaжe бyдeт oфopмлeнa пoвтopнaя пepeдaчa пpaв.
На вторичном рынке купить квартиру можно разной площади, с разным количеством комнат. Есть возможность выбрать район города, этаж, даже расположение окон относительно сторон света. Но также следует изучить плюсы и минусы вторички, чтобы выбор был обдуманным и удачным:
- Квартира на вторичном рынке – жилье, готовое к проживанию. Уже не нужно ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. Иногда только приходится перенести вселение на несколько недель по просьбе бывших владельцев, если они подыскивают квартиру для себя.
- На вторичке можно найти объект с уже готовым интерьером, отвечающим требованиям вкуса. И некоторое время можно не тратить средства на ремонт, просто наслаждаясь новой жизнью в новом доме.
- Квартиру на первичке покупатель может увидеть в виде фундамента здания. Такого не бывает в случае с вторичкой. Жилье уже готовое, его можно тщательно осмотреть, проверить работу инженерных сетей, даже получить сведения о соседях.
- Инфраструктура в районах, где жилые дома построены несколько лет (десятилетий) назад, уже развита. При выборе квартиры можно оценить и ее.
Но вторичный рынок – это жилье с историей, со своим настроением и атмосферой. Можно даже не знать, как жили в квартире предыдущие хозяева, какие события происходили в стенах. Но это не главное. Такое жилье сменило уже несколько владельцев, и нужно исключить риски, что все сделки были оформлены с учетом требований законодательства.
Главный риск покупки жилья на первичном рынке – это долгострой. Сегодня сделки с квартирами в новостройках проводятся через эскроу-счета. Деньги, внесенные по договору долевого участия, будут лежать в банке до момента сдачи дома. Поэтому единственное, что грозит дольщикам – потерянное время и упущенные возможности, ведь цены на недвижимость растут.
К примеру, стройку заморозили, а деньги за квартиру вы уже внесли. Даже если вы заберете эту сумму со счета, приобрести аналогичную квартиру уже не получится.
Еще одним минусом считается то, что качество первичного жилья может не соответствовать строительным нормам и ожиданиям дольщиков. Иногда заметить проблему удается не сразу: например, через пару лет по стенам ползут трещины или из-за плохой вентиляции в квартирах заводится грибок.
После вселения, скорее всего, придется делать ремонт. Тем же самым будут заниматься ваши соседи, поэтому надо смириться с постоянным шумом.
Ценообразование: что выгоднее приобрести – вторичку или первичку
Стоимость первичного жилья зависит от этапа строительства. Что это значит? Чем раньше вы покупаете квартиру в новостройке, тем ниже цена. Это связано с высокими рисками в начале реализации проекта и длительным ожиданием (на возведение дома обычно уходит 3-5 лет).
Как формируется цена на разных этапах:
- До официального старта продаж. У застройщика пока нет права на оформление договоров с дольщиками, поэтому он предлагает забронировать квартиры. Это самый рискованный, но в то же время дешевый вариант. Недобросовестные компании могут бронировать один объект по несколько раз. Если вы решитесь на раннюю покупку, то только через проверенного надежного застройщика.
- На этапе котлована скидка может составлять 30-40% от конечных цен на построенные квартиры. В этот период вкладываться в новое жилье практически безопасно – разрешение на строительство получено, и, скорее всего, дом будет сдан.
- По мере возведения риски уменьшаются, а с ними растут и цены. Скидка при готовности дома 70-80% может быть 10-20% от конечной стоимости.
- Самый высокий ценник в период сдачи дома. Но к этому времени обычно все квартиры уже раскуплены – если и повезет найти подходящую, скорее всего, ее будет продавать дольщик (со своей наценкой, ведь предложение на рынке ограничено).
Что дороже – первичное или вторичное жилье? Это зависит от многих факторов:
- район и развитость инфраструктуры;
- площадь, планировка, этаж;
- состояние дома и квартиры.
До сдачи объекта вы не владеете ничем, кроме так называемого права требования.
Не всем приятно расставаться с крупной суммой денег, ожидать сдачи объекта, да ещё и получать квартиру с голыми стенами.
Это данность, с которой ничего не поделаешь. Ваши соседи будут делать ремонт не синхронно, а особо неторопливые могут растянуть удовольствие на несколько лет.
К сожалению, выяснить, кто будет жить с вами на одной площадке нет никакой возможности, и риск наткнуться на очень уж “шумных”, всегда есть. Это может сильно повлиять на уровень вашего комфорта.
Всё это тоже может стать причиной отказа от квартиры в новостройке.
Как мы выяснили выше, вторичное жильё — любое, купленное с передачей права собственности от одного владельца к другому. Чтобы понять, что лучше, первичка или вторичка конкретно для вас, раскроем особенности второго типа жилья.
Также вторичный рынок – это более широкий спектр возможностей, вы можете поменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, доплатив при этом №-ую сумму денежных средств.
Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.
Существует веские основания приобретать именно новое жильё – на это есть масса причин и даже ценовая ситуация порой ничуть не пугает будущих собственников.
Незаконченное противостояние
Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.
Жильё второго сорта имеет более стабильный рынок и более насыщенное квартирное «царство». У покупателя широчайший выбор, он может подобрать для себя наиболее лучший вариант.
Новые дома не несут в себе больших рисков! Старое жильё может иметь богатую историю – множество собственников, вам могут подсунуть квартиру с «сюрпризом». Другое дело, что строят сейчас не так часто! По цене, новые квартиры стоят на 15-25% ниже, чем их предшественники.
Какой вывод?
Сделать вывод о том, что какой-то из рынков лучше – глупо! Оба имеют свои как плюсы, так и минусы! Всё зависит от покупателя – желаете купить новую квартиру? Пожалуйста, выбирайте! Нет? Обращайтесь в агентство, ищите на вторичном рынке!
Таким образом, предпочтения заинтересованного и влияют на окончательный выбор. Подходите к покупке ответственно, ведь сравнительный аспект ещё никто не отменял!
Рынок первичного жилья
Многие считают, что первичное жильё — это любая квартира в новостройке, но это не совсем так. Первичный и вторичный рынок жилья отличаются вовсе не новизной квартир, а одной важной юридической деталью сделок. Первичным считается только жильё, купленное напрямую у компании-застройщика, и далеко не все квартиры продаются именно так. Нередко сразу после ввода объекта в эксплуатацию, компания застройщика передаёт право собственности квартирой аффилированным с ней лицам, которые впоследствии их реализуют. Такие сделки проходят на вторичном рынке, поскольку право собственности переходит от первого владельца ко второму, хотя само жильё абсолютно новое.
Самое важное – это ликвидность
По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой
, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».
Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.
Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».
Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.
- Готовая инфраструктура
Квартиры на вторичном рынке, как правило, находятся в обжитых районах, в которых уже развита окружающая инфраструктура: детские сады и школы, магазины, аптеки и т.д. На первичном рынке такое тоже встречается, но в меньших объемах.
- Готовое для проживания жильё
В большинстве случаев вы покупаете обжитую квартиру, заселиться в которую можно сразу после завершения сделки. Экономия на ремонте может составить более миллиона рублей.
- Возможность знакомства с соседями до покупки
Если этот пункт сильно вас заботит, всегда можно выяснить, кто вас окружает и на основе этого принимать решение о сделке.
- Возможность договориться о цене
Большинство продавцов искусственно завышают стоимость жилья, чтобы была возможность для диалога и торгов. Обязательно пользуйтесь данной возможностью.
Сделки на рынке «вторички»: основные моменты
В сравнении с покупкой новостроек по сделкам с вторичной жилой недвижимостью можно выделить некоторые особенности. Каждая квартира, предлагаемая на вторичном рынке, имеет свою историю — короткую или длинную. Речь идет, прежде всего, о череде собственников и ряде сделок по отчуждению недвижимости, каждая из этих сделок может преподнести текущему собственнику свои сюрпризы, в большинстве случаев – не очень приятные.
Даже если дом совсем новый, но по квартире уже было оформлено хотя бы одно свидетельство на право собственности, жилье считается вторичным.
Идеальный вариант для покупателя, хотя не самый дешевый – жилье, которое еще год-два назад было в статусе новостройки, и теперь хозяева его продают.
Понятно, что прежних владельцев не может быть много, и с большой вероятностью такая покупка не чревата нарушением прав третьих лиц, что чаще всего является предметом судебных разбирательств. В случаях с квартирами в домах, возведенных очень давно, история может быть длинной и запутанной: несколько смен собственников, дарение, наследование, рентные тонкости и так далее.
Ощутимые риски «вторички»: сомнительная история, неузаконенная перепланировка
К сожалению, вторичный рынок недвижимости – благоприятная зона для реализации разнонаправленных мошеннических схем, а значит, покупателю приходится проявлять особую бдительность.
Основные риски связаны с тем, что в каждой из сделок по передаче права собственности, могли быть нарушены права третьих лиц (дети, родственники, супруги)
или самого собственника, который, например, может быть признан недееспосбным и не отдавать себе отчет в своих действиях в момент подписания договора.
Гарантировать полное отсутствие подобных проблем невозможно, законодательство не предлагает соответствующих механизмов. Если продавцу удастся доказать, что имели место такие нарушения, суд признает сделку незаконной. В результате покупателю придется вернуть жилье и предпринимать продолжительные попытки получить свои деньги обратно. Чего, скорее всего, сделать не получится, мошенники умело пользуются пробелами в законодательстве.
Ипотека на вторичку: возможности и проблемы
Государство и сами застройщики стараются всячески стимулировать и рекламировать возможности ипотечного кредитования на покупку жилья в новостройках. Финансовые организации достаточно охотно предоставляют кредиты на покупку «вторички», и на это у банков есть свои резоны:
Во-первых,
на одних новостройках много не заработаешь, поскольку рынок все же обновляется не так быстро, как растут аппетиты банкиров. Вторичный рынок представляет обилие вариантов в разных ценовых категориях.
Во-вторых,
квартиры, существующие только в проекте – это объекты, сопряженные с определенными рисками не только для конечных покупателей, но и для банков. Поэтому объекты не каждого застройщика подходят для банковской ипотеки.
Основные ценообразующие факторы
Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:
1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы. А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.
2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.
3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;
4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».
5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.
Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее. В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка. А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.
Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой
И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».
Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.
«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский
«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».
А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:
«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».
По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.
«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».
Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).
Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:
«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».
«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.
Вторичное жилье: преимущества и недостатки
И первичное и вторичное жилье имеет свои плюсы и минусы. Основные преимущества «вторички» это:
- Возникновение права собственности на объект появляется сразу (по факту регистрации);
- Есть возможность оценить качество дома и проживание в нем (если недостатки есть – их уже будет видно);
- Большой выбор. Вторичное жилье повсеместно – отсутствуют ограничения на выбор района, типа дома и иных критериев;
- Наличие ремонта;
- Более развитая инфраструктура.
Покупая вторичное жилье, можно сразу оценить соседей, понять, с кем придется жить, обговорить определенные вопросы приобретения с продавцом, получить от него какие-то уступки.
Недостатки вторичного жилья:
- Могут быть юридические ограничения, незаконная перепланировка;
- Старая планировка;
- Износ (тем сильнее, чем больше лет дому);
- Недостатки квартиры, которые сразу не увидишь.
При выборе типа квартиры нужно учитывать факторы в совокупности. Первичное жилье – это хорошо, но технология строительства и используемые материалы могут быть не лучшего качества.
Много людей, купивших квартиры в новостройках, жалуются на кривые стены, плохую тепло-звукоизоляцию, протечки крыш, трещины.
Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?
На данный вопрос нельзя дать однозначный ответ, так как одни квартиры могут продаваться годами, в то время как на другие находится покупатель в течение одного месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры оказывает влияние целый ряд факторов, а именно:
- Экономическая ситуация в стране – с наступлением кризиса платежеспособность населения существенно снижается, что негативно сказывается и на скорости продажи недвижимости.
- Стоимость квартиры – заявленная продавцом цена должна соответствовать рыночной либо быть чуть ниже (если речь идет о срочной продаже). В противном случае такая жилплощадь будет долго ждать своего покупателя.
- Состояние отчуждаемого объекта – «убитая», старая квартира, требующая капремонта и больших вложений, будет продаваться дольше.
- Иные факторы – категория объекта недвижимости (новый дом или панельное строение со времен советского союза), месторасположение (многие отдают предпочтение квартирам, расположенным в районах с развитой инфраструктурой), общая площадь, количество комнат и т.д.
В целом же можно отметить, что квартиры на вторичном рынке продаются быстрее, чем первичное жилье. Обусловлено это главным образом тем, что многие покупатели не хотят рисковать, связываясь с застройщиком, а также желают заселиться сразу после заключения сделки купли-продажи.