Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодатель не запрещает собственникам квартир самостоятельно отремонтировать кровлю. Компенсировать расходы можно будет за счет накопленных оператором капремонта средств. Для этого понадобится написать заявление с просьбой вернуть деньги, составляется оно от имени жильцов дома. Для принятия коллективного решения понадобится общее собрание.
Возможно ли самостоятельно отремонтировать
Такие ситуации возможны, когда нет времени дожидаться ремонтных сроков, предусмотренных региональной программой и требуется срочная замена кровли. Люди могут передать деньги или получить кредит. Собрание должно определить, кто будет распоряжаться банковскими счетами, отвечать за их расходование, составлять документы, передавать сведения в администрацию.
Помимо заявления, нужно будет предоставить:
- проект восстановительного ремонта;
- сметы;
- чеки, квитанции, ведомости, подтверждающие покупку стройматериалов;
- акт приема выполненных работ.
Региональный оператор проверяет представленные документы, расценки. Если они укладываются в обозначенные законом пределы, производятся выплаты.
Если владельцы жилья договариваются собирать деньги на капитальный ремонт сверх сумм, установленных законом, взносы в фонд не производятся. Документально оформленное решение об этом передается оператору.
Что представляет собой капремонт кровельной конструкции, из каких работ он состоит
В перечень капитальных ремонтных работ включены мероприятия по абсолютному восстановлению утраченных свойств кровли. Замена шумоизоляции, влагозащиты и теплоизоляции в него обязательно входят. В реставрационные работы также входит восстановление:
- стропильной системы;
- кровельного покрытия (верхний слой);
- систем отвода воды.
Ремонтируются и стыки перекрытия с местами примыкания карниза с фронтоном. Нарушение целостности кровельного покрытия обычно определяется визуально при наличии:
- отклеивания в области стыков;
- набуханий разного пода;
- трещин и дыр.
Протекания (неявные) требуют дополнительного осмотра кровельного пирога в полном объеме, а также стропильной системы с плитами перекрытия.
Этапы согласования и проведения капитального ремонта
Решение о капитальном ремонте кровли многоквартирного дома или общественного здания принимается в следующих случаях:
- при возникновении аварийной ситуации во время разрушительных погодных явлений;
- после получения заявления от жильцов о непригодности кровли, подтверждённое заключением технической комиссии;
- с наступлением предельного срока эксплуатации кровли по нормам и стандартам.
По «Градостроительному кодексу РФ» для некоторых зданий требуется согласование ремонтных работ с районной администрацией, архитектурным управлением, обслуживающими и профильными организациями. Но если капитальный ремонт не меняет архитектурного облика здания и производится в связи с объективными обстоятельствами, то специальных разрешений не нужно.
Для подтверждения необходимости капремонта создаётся комиссия со специалистами проектных организаций, которая даёт заключение на основании текущего состояния кровли и технического паспорта сооружения. После того как в вышестоящих жилищно-коммунальных органах утвердят заключение об износе кровли и согласуют очерёдность финансирования работ, организация формирует техзадание о создании комплекта проектно-сметных документов на исполнение капремонта кровли. Документация и чертежи разрабатываются с учётом всех условий по конкретному объекту, основанием для их создания служит инструкция МДС 13–1.99.
Проект на капитальный ремонт кровли жилого здания выполняется специалистами лицензированных организаций и включает в себя такие документы:
- акт обследования кровли здания с техническим заключением, замерами и перечнем элементов, подлежащих капитальному ремонту;
- технический паспорт здания;
- техническое задание на разработку проектно-сметной документации с предложениями по модернизации с учётом новых материалов;
- архитектурно-строительная часть с перечнем выполняемых работ и техническим обоснованием;
- сметная документация с учётом стоимости работ и материалов;
- комплект рабочих чертежей со спецификацией на материалы по ГОСТ.
После утверждения проекта в вышестоящей организации управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядное предприятие, которое производит капремонт в строгом соответствии с данным проектом и указаниями на проведение работ. Иногда допускается замена строительных материалов, если это не приведёт к потере качества.
Когда должен проводиться, и в какие сроки
Капитальные и текущие ремонты по восстановлению крыш организуются на плановой основе. Чтобы избежать воздействия атмосферной влаги во время замены покрытия, для выполнения ремонтных работ выбирается период, когда ожидается наименьшая интенсивность выпадения осадков.
Работы выполняются по заранее составленному графику. Продолжительность ремонта определяется, исходя из технического состояния конструкций, и не должна необоснованно сокращаться. Исходя из строительных нормативов, определяется трудоемкость предстоящих операций, учитываемая при составлении графика и сметы.
Согласно п. 4.1 ВСН 58-88(р), периодичность текущего ремонта устанавливается таким образом, чтобы обеспечить поддержание конструкций крыши в нормальном состоянии в период между капремонтами. Она колеблется в промежутке от трех до пяти лет.
Капремонт производится с периодичностью от десяти до пятидесяти лет, учитывая конструктивные особенности крыши.
Подача заявки на ремонт кровли
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, решение о необходимости отремонтировать крышу принимается на общем собрании жильцов дома и оформляется протоколом. Представитель собственников, согласно Закону РФ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», подает в управляющую компанию или ЖЭК заявление. Оно составляется в свободной форме, но обязательно содержит:
- наименование УК, адрес и ФИО руководителя;
- данные уполномоченного представителя;
- обоснование требования о ремонте: повреждение элементов крыши, протекание и так далее;
- ссылку на собрание жильцов и принятое решение;
- дату и подпись.
Также нужно приложить решение общего собрания.
Даже небольшое повреждение может привести к большим неприятностям
Даже небольшое повреждение гидроизоляционного слоя может иметь для кровли фатальные последствия. Вода в подкровельном пространстве приведёт к тому, что утеплитель рано или поздно намокнет, а значит, перестанет выполнять свою основную функцию – удерживать тепло. В конечном итоге это отразится на жителях дома, особенно на собственниках квартир верхних этажей, поскольку там станет заметно прохладнее.
К тому же потеря свойств утеплителя неизбежно ведёт к образованию наледи и сосулек, а это уже серьёзные риски для каждого, кто оказывается вблизи объекта. В этом смысле короткая формула долговечности кровельного покрытия выглядит следующим образом: квалифицированный монтаж, умноженные на регулярные мероприятия по обслуживанию объекта.
Виды и особенности ремонтных работ
Как отмечалось ранее, первостепенная задача мастеров – проведение оценки состояния покрытия крыши в многоквартирном доме. Полученные сведения позволят определиться с тем, нужен частичный кровельный ремонт или же есть потребность в проведении капремонта. Здесь следует учитывать: выполнение капитальных работ в соответствии с актуальным законодательством проводится только при выполнении следующих действий:
- квалифицированные кровельщики проводят обследование и составляют акт – существенные повреждения должны присутствовать на 40 и более процентах крыши;
- не менее 2/3 собственников квартир должны дать согласие на выполнение капремонта.
При соблюдении таких аспектов получится официально провести капитальный ремонт кровли многоэтажного дома с подключением к процессу подрядчика. Вопрос оплаты работ и материалов в таком случае будет зависеть от выбранной жильцами формы владения строением. Аналогичные процедуры выполняются также, если требуется реконструкция крыши многоквартирных жилых комплексов.
При подробном рассмотрении, капитальный ремонт кровли жилого дома – сложная процедура, подразумевающая полный демонтаж покрытия. Нередко мастерами разбирается и основание – цементная стяжка для плоских крыш или стропильная система для скатных. Такое действие обусловлено необходимостью поиска и замены элементов вышедших из строя. В дальнейшем проводится монтаж нового покрытия, после чего ремонт кровли оценивается и итоги отмечаются в специальном акте.
Если протечка крыши не вызвана слишком объемным разрушением, то мастерами выполняются менее затратные и сложные манипуляции. Частичный или точечный ремонт крыши многоквартирного дома включает в себя поиск на поверхностях микротрещин и прочих повреждений. Своевременное проведение таких работ позволит собственникам помещений избежать более сложного и дорогостоящего ремонтирования, потребность в котором гарантированно возникнет без должного обслуживания в течение определенного срока эксплуатации.
Причины возникновения течи в крыше
Прекратить протекания кровли можно только с помощью капитального ремонта. Причины появления течи могут быть разными, часто они дают о себе знать в период таяния снега или обильных ливней. Основные причины протекания кровли многоквартирного дома следующие:
- истекший срок службы кровельного материала, так как со временем рубероид разрушается, срок его службы до 15 лет;
- нарушение целостности рубероида из-за небрежной работы при уборке снега с крыши;
- использование материалов недостаточного качества;
- нарушение технологии укладки рубероида;
- трудности при монтаже растений, которые корнями могут повредить кровлю;
- нарушение режима температур чердачного помещения; согласно строительным нормам температура на чердаке должна соответствовать условиям на улице.
Когда должен проводиться, и в какие сроки
Капитальные и текущие ремонты по восстановлению крыш организуются на плановой основе. Чтобы избежать воздействия атмосферной влаги во время замены покрытия, для выполнения ремонтных работ выбирается период, когда ожидается наименьшая интенсивность выпадения осадков.
Работы выполняются по заранее составленному графику. Продолжительность ремонта определяется, исходя из технического состояния конструкций, и не должна необоснованно сокращаться. Исходя из строительных нормативов, определяется трудоемкость предстоящих операций, учитываемая при составлении графика и сметы.
Согласно п. 4.1 ВСН 58-88(р), периодичность текущего ремонта устанавливается таким образом, чтобы обеспечить поддержание конструкций крыши в нормальном состоянии в период между капремонтами. Она колеблется в промежутке от трех до пяти лет.
Капремонт производится с периодичностью от десяти до пятидесяти лет, учитывая конструктивные особенности крыши.
Как узнать очередь дома на капремонт
В каждом регионе очередность определяется по-разному, но такие факторы, как возраст здания (продолжительность эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД) и износ (оценка технического состояния элементов и систем), закреплены в Жилищном кодексе РФ и являются основными в вопросе очередности проведения капремонта.
При составлении региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов также учитываются:
- регион
- дата застройки
- временной износ
- срок проведения последнего ремонта
- этажность здания
- общая площадь
- условия климата
- обоснованная необходимость ремонтных работ
Региональная программа капремонта включает в себя перечень всех многоквартирных домов (даже если квартиры в доме принадлежат одному собственнику). Под программу не попадают дома в аварийном состоянии (более 70% износа), подлежащие сносу или реконструкции.
Из списка исключаются:
- дома, в которых менее чем пять квартир;
- муниципальное жилье;
- новостройки возрастом не более пяти лет;
- аварийное, деприватизированное и ветхое (износ более 70%) жилье;
- постройки без подъездов.
Варианты ремонта плоской кровли
Ремонты кровли многоэтажных домов подразделяют на частичный или текущий и капитальный. Ремонт текущий производят, если покрытие изнашивается или в нем появляются какие-нибудь дефекты. Чаще всего кровельщики ограничиваются заменой старого кровельного материала на новый и заделыванием всех трещинок. Новые полотна могут уложить в один или два слоя. В конце работ все швы и стыки заделывают герметиком.
Текущий ремонт кровли многоквартирного дома является не очень дорогостоящим, поэтому он наиболее распространен. Но есть еще один вариант ремонта, при котором новые слои полотна укладывать не требуется. Делают разрезы на полотне в местах дефекта, отгибают края и очищают внутреннее пространство. Затем это место просушивается газовой горелкой и покрывается слоем мастики. Ею промазывают основу крыши и кровельный материал. Края кладут на прежнее место и плотно прижимают, пока они не зафиксируются.
Если имеются прогнившие участки, их отрезают и очищают. Места с дефектом заливают битумом, а после приклеивают отрезок нового полотна к старому рубероиду. Конечно, такой вариант не совсем качественный, но из-за своей дешевизны он наиболее распространен, особенно при ремонтных работах на крышах старых зданий.
При капитальном ремонте производят полную замену старой кровли на новую. Убирают и счищают весь старый материал, заливают свежую смесь для стяжки, и укладывают два слоя нового покрытия. Такой ремонт должны выполнять только специалисты, так как при нарушении процесса можно повредить потолок верхнего этажа.
Основой технологией при капитальном ремонте плоской кровли многоквартирного дома является наплавление рубероидного полотна специальной горелкой на газу. Кровельный материал нагревается снизу, после этого он аккуратно придавливается к основанию крыши. Здесь важно поддерживать равномерную температуру, так как слишком большие ее показатели могут разрушить кровельный материал. Покрытие укладывают нахлестом, а все швы обрабатывают с помощью строительного герметика.
Причины возникновения течи в крыше
Прекратить протекания кровли можно только с помощью капитального ремонта. Причины появления течи могут быть разными, часто они дают о себе знать в период таяния снега или обильных ливней. Основные причины протекания кровли многоквартирного дома следующие:
- истекший срок службы кровельного материала, так как со временем рубероид разрушается, срок его службы до 15 лет;
- нарушение целостности рубероида из-за небрежной работы при уборке снега с крыши;
- использование материалов недостаточного качества;
- нарушение технологии укладки рубероида;
- трудности при монтаже растений, которые корнями могут повредить кровлю;
- нарушение режима температур чердачного помещения; согласно строительным нормам температура на чердаке должна соответствовать условиям на улице.
Важно! Утепление чердака может привести к появлению протечек в крыше.
Перед тем, как требовать выполнение ремонта крыши многоквартирного дома, следует разобраться в причине такого дефекта. На месте протекания обычно находят источник повреждения. На кровлях, застеленных мягким битумом, найти проблемное место очень просто — на нем рубероид приподнимается из-за попавшего воздуха. В этом случае рубероидный ковер полностью перестилается и место протечки высушивается. Для выполнения таких работ нужны специалисты, самостоятельно перестилать кровлю не стоит.
В существующих нормативах сказано, что плановый ремонт с заменой поврежденных частей кровли, нужно производить два раза в год, но на деле это выполняется редко. Такая технология поиска дефектов подходит для многоквартирных домов с плоской крышей.
Особенности ремонта кровли многоквартирного дома
Существуют некоторые моменты, которые следует учитывать при решении о проведении кровельных работ многоэтажки.
Прежде всего, следует согласовать данный вопрос со всеми жильцами путём проведения общего собрания. В случае, если своё согласие даёт 51 процент собственников, тогда необходимо действовать далее. Данное решение должно быть зафиксировано в протоколе. Если же такого количества голосов не набралось, ремонт отменяется, так как дальнейшие действия будут противозаконны.
В случае принятия положительного результата от большинства жильцов, следует получить подтверждение о необходимости проведения капитальных кровельных работ от специальной технической комиссии, которая составляет дефектную ведомость, на основании которой определяется стоимость и последовательность выполнения работ, а также оформляется проектно-сметная документация.
Узнав точную стоимость капитального ремонта кровли чердака, можно искать дополнительные источники финансирования, но не стоит забывать, что основную сумму придётся оплачивать именно собственникам жилья.
Существует два варианта привлечения денежных средств на ремонт крыши:
- Обратиться в УК. Так как жильцы ежемесячно оплачивают квитанции, в ведении управляющей организации должны оставаться деньги, составляющие резервный фонд.
- Стать участником государственной программы. В рамках данной программы оказывается господдержка и оплачивается до 95 процентов от стоимости работ. Но для этого требуется выполнить следующие действия:
- Собрать 51 процент голосов всех жильцов на собрании.
- При наличии задолженности по оплате коммунальных услуг, следует их выплатить.
- Составить смету и утвердить её.
- Подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления и прикрепить требуемый пакет документов.
Данное заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, после чего выносится решение.
Похожие записи: