В чем преимущества аренды земли на 49 лет у государства ?!

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем преимущества аренды земли на 49 лет у государства ?!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Предприниматель решил открыть кафе на земельном участке, стоимость которого равна 400 тыс. рублей. Величина поправочного коэффициента определяется в размере 1,5%, исходя из Постановления №582. Сколько будет стоить аренда?

АП=400000*1,5/100=6000 рублей

Арендная плата составляет 6000 рублей.

При расчете оплаты аренды земли, рыночная цена которой составляет 200 тыс. рублей, используем формулу со ставкой рефинансирования, установленной в размере 9,25%.

АП=200000*9,25/100=18500 рублей

Стоимость аренды, рассчитанная по рыночной цене, составляет 18500 рублей.

Основным принципом земельного законодательства является его платность. Земля предоставляется государством при пользовании ею за определенную плату.

Для установления наиболее точного размера арендной цены требуется определить способ расчета и основные факторы, влияющие на ее величину.

По правилам ГК договор аренды заключается на определенный срок, в том числе предельно допустимый, и прекращает свое действия после его истечения. При этом на протяжении периода действия договора, арендатор обязуется исправно перечислять арендодателю плату.

Право выкупа может быть закреплено на уровне законодательства либо предусмотрено положением договора.

При этом основополагающим условием передачи земли в собственность арендатора выступает следующее: пользователь земли до окончания срока действия договора выплатит арендодателю стоимость участка.

Выкуп осуществляется при соблюдении следующих условий:

1. Объект должен пройти кадастровый учет.
2. Участок должен относиться к числу объектов, подлежащих передаче в аренду. Таковыми законодательство признает участки:

• сельхозназначения, которые можно использовать только для ведения фермерского хозяйства;
• отведенные для ИЖС;
• предназначенные для возведения социальных объектов, например, больниц, школ, детских садов.

1. Выкуп земли, не относящейся к категории сельскохозяйственных ресурсов, допускается при условии того, что по территории участка не проходят инженерные сети.

Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета

ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).

В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.

Что влияет на размер арендной платы

Размер арендной платы за земельный участок зависит от многих факторов. Важно, кто является владельцем объекта, какой у него правовой статус: физическое лицо, юридическое лицо, государство или муниципалитет.

К тому же, особое значение отводится тому, с какой целью арендуется земля, поскольку земельные участки для строительства, промышленной деятельности во много раз дороже объектов, которые предназначены для сельскохозяйственной деятельности. Но это не единственный критерий. Также в расчет берутся следующие характеристики:

• имеет ли земельный участок историческую и культурную ценность;
• сооружены ли на территории архитектурные объекты;
• прочие особенности земельной собственности.

Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.

См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.

Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Обратите внимание.

С 01 января 2019 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.

Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Какие земли разрешено брать?

Среди имеющихся типов земель на долгосрочную аренду выделяют лишь 5 категорий. Участки, принадлежащие к резервным землям и охраняемым территориям, не могут изыматься из оборота — оформить их в наем не удастся.

Чтобы заключить договор долгосрочной аренды, используют земли:

• сельскохозяйственные;
• промышленные, специального назначения;
• населенных пунктов;
• лесного фонда;
• водного фонда.

На предоставляемые государственной властью территории имеются законодательные ограничения. Для взятия в наем каждого типа земли требуется соблюсти условия, описанные в законодательстве.

Оформить государственную землю в аренду разрешено на любой период. Но имеются максимальные (49 лет) и минимальные (5 лет) ограничения. Чаще наем оформляется на 3 года – 10 лет.

Не удастся взять в наем земли:

• находящиеся в местах расположения охранных объектов, воинских подразделений;
• заповедные зоны;
• места захоронения.

Информация о том, какие земли разрешено арендовать, а какие нет, доступна региональной администрации по месту проживания или расположения участка.

Преимущества долгосрочного договора аренды

Договор аренды закрепляет права арендатора на пользование участком и ограничивает права арендодателя на вмешательство в дела арендатора. Чем значительнее срок аренды, тем больше свободы у пользователя участком (разумеется, в рамках договорных условий). При длительной аренде пользователь может планировать будущее, не ограничиваясь краткосрочными рамками нескольких лет. Долгосрочный договор дает возможность в некоторой степени и распоряжаться землей с одобрения собственника. Так, например, арендатор может сдать часть участка в субаренду сторонним лицам на возмездной основе. На арендованном участке можно капитально обустроиться – построить сооружения и здания. Более того, еще до окончания срока действия договора арендатор вправе участок выкупить на выгодных условиях. Такую сделку купли-продажи аннулировать достаточно сложно.

Если вы заключили долгосрочный договор аренды, то с одобрения собственника часть участка можно сдать в субаренду или построить на нем сооружения.

Сроки аренды и возможное продление

Сельскохозяйственные участки разрешено брать в пользование на срок от 3 до 49 лет. Если на земле планируется пасти скот или скашивать сено, то аренда составляет от 1 до 3 лет и не более, даже если будет происходить сдача участка третьему лицу. Иная деятельность согласуется по срокам с арендодателем.

Есть возможность продлить соглашение, о котором сказано в статье 621 ГК РФ. Особенностями данного процесса можно назвать:

• осуществление пролонгации в условиях соблюдения договорных обязанностей арендатором;
• составление обновленного договора с дополнительными пунктами, измененными под согласованный период;
• досрочное расторжение соглашения нанимателем единожды является основанием для отказа продления срока аренды соток земли.

Имеющиеся ограничения

Большинство земель, расположенных в Российской Федерации, принадлежит либо государственным, либо региональным властям. Только малая часть угодий находится в собственности у граждан или коммерческих компаний.

В большинстве ситуаций брать землю в аренду выгодней и практичней у государства. Как правило, оно устанавливает меньший ценник, нежели частные предприниматели. А в ряде случаев, предусмотренных Земельным Кодексом, может передать полностью в безвозмездное пользование.

Договор с государством на 49 лет можно оформить в случае, если данный участок:

1. Не имеет частного собственника.
2. На территории отсутствуют какие-либо бесхозные постройки.
3. Не пролегают трубопроводы, газопроводы или линии электропередач.

Основания для получения земли в аренду

Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:

• ведение садоводства и огородничества;
• выпас скота, сенокошение;
• организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
• производства сельхозпродукции.

Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:

• строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
• ЛПХ;
• возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
• строительства дорог и транспортных узлов;
• возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.

В настоящее время на территории РФ существует программа, позволяющая получить земли в аренду не у частных лиц, а от государства. Максимальный срок такой аренды составляет 49 лет (о том, на какой срок можно арендовать землю, читайте здесь).

На такое длительное время могут выдаваться земли, которые:

• не имеют частного собственника;
• не имеют бесхозных построек;
• не имеют располагающихся на их территории газопроводов, ЛЭП, трубопроводов и трансформаторов.

Взять в аренду земельный участок на 49 лет можно для следующих целей:

1. Для занятий предпринимательской деятельности.
2. Для прокладки дороги или коммуникаций.
3. Для строительства.
4. Для занятий сельскохозяйственной деятельностью.

Очень важно, чтобы выделенный участок использовался именно по назначению.

Аренда земли без торгов

Без проведения торгов арендовать земельный участок возможно в следующих случаях:

• под огороды, садоводство, ведение дачного хозяйства в статусе некоммерческого объединения (СНТ, ДНТ);

• наличие на участке капитальных строений;

• для объектов промышленности, транспорта, энергетики, связи и телевидения, водохранилищ, обороны и космической деятельности, гидротехнических сооружений;

• для аграрного производства;

• если уже есть ранее полученное право постоянного (бессрочного) пользования участком

• для ведения КФХ;

• льготники, указанные в ст. 17 ФЗ-181 от 24.11.1995г., п.8 ст. 14, п.9 ст.17 ФЗ-1244 от 15.05.1991г., п.16 ст.2 ФЗ-2 от 10.01.2002г.;

• для ИЖС и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) в черте населенного пункта;

• взамен изымаемого участка для государственных или муниципальных нужд;

• собственникам строений на земельном участке (если они не самовольные)

Формирование стоимости

Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

• Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
• Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
• Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
• Результаты публичных торгов.

Возможность субаренды

Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

• оригинал договора аренды земельного участка;
• подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
• при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

Похожие записи:

• Если Нет Исполнительного Листа на Алименты Должен ли я Платить Алименты
• Валютный контроль: сроки предоставления документов в 2023 году
• Как верно заполнить платежку по единому налоговому платежу