Покупка доли в квартире у родственника

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка доли в квартире у родственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.

Сроки выкупа доли в квартире у родственника

В зависимости от выбранного способа покупки и готовности родственника продать свою часть, сроки проведения сделки могут различаться от нескольких дней до нескольких месяцев.

В таблице указаны примерные сроки выкупа через договор купли-продажи или в судебном порядке. В действительности, если покупателем выступает родственник с долей в той же квартире, на оформление может уйти не более недели. Если выкуп предусматривает получение ипотеки или материнского капитала, срок оформления увеличивается от недели до 2 месяцев.

Общие правила купли-продажи

Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

Порядок организации процесса следующий:

1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);

2) сбор необходимых документов;

3) составление и подписание ДКП;

4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;

5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Какие проблемы могут возникнуть при получении ипотеки на покупку доли квартиры у родственника?

Проблема может возникнуть одна – кредит попросту не дадут и лучше на это сразу настроиться. Банки крайне неохотно идут на выдачу кредита под покупку долей (да еще и с родственниками) именно из-за риска фальсификации. В этом их можно понять – довольно часто долю родственнику отдают просто так, а полученные средства тратят на совсем другие цели.

И именно поэтому даже если удастся убедить кредитно-финансовую организацию, что намерения ваши чисты, лучше приготовиться к повышенной процентной ставке за такой кредит. Но тогда какой смысл брать долю?

Гораздо выгоднее купить квартиру, даже однокомнатную, в которой вы станете полновластным хозяином и единственным жильцом – а в помещении, которым владеют несколько дольщиков, может быть прописано много людей и все они будут иметь право проживания.

Этапы выкупа доли в квартире на материнский капитал

Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.

Первым этапом выкупа доли является сбор всех необходимых документов. Для проведения сделки понадобятся:

• данные сторон договора;
• сведения о недвижимости;
• стоимость доли;
• схема перевода денежных средств;
• порядок передачи права владения на часть жилища новому хозяину.

Все документы нужно подать в ПФР, который будет заниматься проверкой, а в случае положительного решения, и переводом денег. Для рассмотрения заявки на выкуп доли заявителю нужно будет предоставить:

• паспорт и СНИЛС;
• сертификат на маткапитал;
• документы о семейном положении и наличии детей;
• заявление на распоряжение матсредствами;
• выписку из ЕГРН на часть в квартире;
• нотариальное обязательство на выделение доли;
• договор купли-продажи.

По истечению установленного срока, фонд вынесет решение об отказе либо выплате финансовой помощи для улучшения жилищных условий. Регистрация права владения долей проводится в Росреестре. Для этого необходимо присутствие двух сторон договора.

Условия покупки доли в квартире

Чтобы правильно купить долю квартиры, договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие условия:

• точное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемый объект (город, улица, номер дома, номер квартиры; площадь квартиры, ее кадастровый номер; сведения о дате и регистрации права собственности продавца согласно свидетельству из ЕГРП);
• цена доли;
• перечень прочих собственников жилья с указанием их прав на пользование.

Также в договоре либо должно содержаться условие о том, что доля уже передана, либо передача должна оформляться отдельным актом приема-передачи.

Действительность договора зависит от следующих условий:

1. договор составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами в трех экземплярах (для продавца, для покупателя, для Росреестра), договор можно удостоверить нотариально по желанию сторон.
2. Обязательно должно быть соблюдено требование закона о том, что преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности, то есть продавец обязан письменно уведомить через нотариуса остальных собственников квартиры о намерениях продать свою часть жилплощади с указанием цены.В случаях, когда кто-то из собственников согласен приобрести долю на предложенных условиях (и в течение месяца направляет телеграмму с согласием на приобретение доли по предложенной цене, либо передает либо заявляет об этом через нотариуса), а продавец нашел покупателя, предложившего цену выше, то сделка в таком случае может быть осуществлена с посторонним лицом, если другие собственники отказались от покупки по новой стоимости.

   Если же собственники не отвечают в течение 30 дней, то свидетельство уведомления о вручении, полученное от нотариуса, будет служить доказательством того, что права других собственников не нарушены.

Какие условия нужно соблюдать при покупке доли у родственников?

Покупка доли в праве собственности (а не отдельного жилого помещения: комнаты, квартиры, дома или части дома) не препятствует направлению средств материнского капитала на погашение обязательств по договору при условии, что жилое помещение пригодно для проживания, а фактически используемая семьей в результате такой покупки жилая площадь становится больше.

Агапов обращает внимание на то, что выкупить долю в квартире можно только в том случае, если она четко поделена на части. В документах на собственность должно быть указано, какая доля принадлежит продавцу. Нельзя выкупать часть квартиры, когда она принадлежит нескольким людям на праве общей собственности без распределения долей. Недопустимы сделки между мужем и женой, также нельзя покупать долю в квартире, которая со временем должна перейти одному из супругов.

Еще одно важное условие — приобретение части жилья должно обеспечивать семье получение отдельного жилого помещения (комнаты) или всей квартиры.

Эксперт отмечает, что практика, когда приобретаемое за счет средств материнского (семейного) капитала жилое помещение, оформляемое в собственность детей, покупается у их близких родственников (например, бабушек или дедушек), может вызывать сомнения у органов ПФР при рассмотрении представленного пакета документов. Однако закон такие сделки не запрещает.

Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника

Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:

• заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
• убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
• узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
• документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
• указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
• совершать все операции исключительно в безналичной форме.

ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.

Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.

Процесс осуществляется в несколько стадий:

• достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
• сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
• заключение договора купли-продажи долевой собственности;
• госрегистрация прав на приобретенное имущество.

Составление договора и образец документа

Договор – обязательный и, безусловно, один из самых важных этапов заключения сделки. Для заключения договора купли-продажи недвижимости лучше всего привлечь нотариуса или юриста для того, чтобы он помог грамотно составить его и прописать все условия сделки.

Очень важно, чтобы договор был правильно прописан, потому что малейшее нарушение, неточность и договор не будет зарегистрирован государственным учреждением.

Договор купли-продажи долей в квартире пишется в стандартной форме, которая установлена законодательством Российской Федерации. Договор обязан содержать в себе следующую информацию:

• дата, место его составления;
• обязательная информация о сторонах – их паспортные данные, контактная информация;
• обязательно должен быть указан предмет договора. Нужно описать как можно детальней, что продаётся, в каком состоянии, какие технические характеристики, где находится квартира, что в ней продаётся вместе с жилой площадью, прочее);
• нужно указать, на каком основании продавец желает осуществить продажу, какими он правами наделён касательно предмета договора;
• обязательно нужно указать всех собственников;
• указать кадастровую стоимость жилья;
• прописать условия сделки и штрафы, санкции, сроки;
• дополнительные условия;
• ответственность сторон за невыполнение условий договора;
• подписи.

Основные правила и нюансы покупки квартиры у родственников

Законодательно сделки между родственниками и людьми, не состоящими в родстве, никак не отличаются. При покупке квартиры будет необходим обычный пакет документов, да и сама процедура перехода права собственности также будет стандартной.

Вероятно, при покупке родственники будут знать состояние квартиры, ее особенности, историю проживания в ней, элементы произведенного ремонта и могут быть готовы выкупить жилье даже с некоторыми недостатками. Также не потребуются некоторые справки и проверки.

Но в любом случае будут нужны все документы, так как процедура регистрации перехода права собственности на квартиру требует сбора и предоставления продавцом определенных справок, выписок и свидетельств. Это необходимо, чтобы государственный орган мог правильно провести регистрацию сделки купли-продажи, и она в дальнейшем считалась законной.

Можно ли использовать материнский капитал для покупки квартиры у родственников, и как это сделать

Покупка квартиры у родственников с привлечением государственных программ поддержки законодательно никак не ограничена.

Закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» подразумевает, что не имеется прямого запрета на сделки купли-продажи квартиры между родственниками. Но при этом сделки между мужем и женой с использованием средств материнского капитала законом запрещены.

При покупке квартиры или дома у родственников с использованием средств материнского капитала существует ряд законодательных ограничений:

• не допускается приобретение жилья у близких родственников;
• несовершеннолетние дети не могут участвовать в коммерческих сделках;
• при покупке жилья с привлечением государственной поддержки в виде средств материнского капитала приобретаемая недвижимость должна быть поделена между всеми членами, соотношение долей в жилплощади при этом определяется по договоренности.

В реальности же такие сделки встречаются, но в них Пенсионный Фонд, ответственный за оформление материнского капитала, всегда проводит тщательную проверку, дабы исключить мошеннические схемы обналичивания средств материнского капитала. За незаконные действия с государственной субсидией предполагается уголовная ответственность.

Если вы покупаете квартиру у дальних родственников с привлечением средств материнского капитала, такая сделка не будет ничем ограничена.

Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире

Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников. В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ.

Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.

Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:

• вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
• в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
• если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
• если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.

Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства.

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Так как оформление договоров дарения и завещания сопряжено с подготовкой практически сходного пакета документов, остановимся на этапах заключение договора купли-продажи более детально:

1. Получить нотариально заверенное соглашение всех собственников квартиры на ее продажу.
2. Получить постановление в органах опеки и попечительства при наличии в перечне собственников лица, не достигшего совершеннолетия.
3. Получить и предоставить выписку из домовой книги (кооперативные дома), кадастрового паспорта, технического паспорта БТИ, с лицевого счета (задолженности) и паспорта участников (возможность обременения объекта недвижимости).
4. Составить договор купли-продажи (дарения, завещания).
5. Составить акт приема-передачи объекта недвижимости и зарегистрировать его в государственном центре регистрации.
6. Покупателю квартиры получить свидетельство о праве собственности на его имя.

Каждая сделка купли-продажи, мены, завещания, дарения имеет много сходного, но и ряд отличий, поэтому при отсутствии у продавца и покупателя обширного опыта и знаний в области юриспруденции рекомендуется обращаться к профессионалам, дабы снизить сопряженные с этим процессом риски.

Похожие записи:

• Имеет ли право опекун распоряжаться имуществом опекаемого ребенка
• Инструкция: какой чек принять к авансовому отчету
• Изменится ли размер пенсии, если пенсионер устроится на работу?