Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:

1. В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
2. Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
3. Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
4. В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
5. Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).

Расторжение предварительного договора

Одна из главных особенностей предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком — ни одна из сторон не может расторгнуть его по личной инициативе. Расторжение в принципе возможно, но тогда вторая сторона имеет право подать в суд и принудить к выполнению раннее оговоренных условий.

Случаи, в которых допускается расторжение предварительного договора:

• Срок действия документа истек, при этом ни одна из сторон не желает принуждать другую к выполнению обязательств. Договор аннулируется автоматически;
• Стороны по взаимному согласию расторгают договор;
• Условия расторжения сделки можно оговорить в предварительном договоре. На практике, стороны редко прибегают к этому;
• Наличие непредвиденных обстоятельств и форс-мажорных ситуаций аннулируют договор и он автоматически расторгается. К примеру, дом сгорел, земля пострадала. Продать его уже никак не получится.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

• После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
• Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Как выглядит образец?

Абсолютно все такие договора купли – продажи имеют одинаковую форму. Единственное различие между ними – это заполняемые данные сторон и самого объекта купли – продажи. Рассмотрим каждый пункт типового предварительного соглашения, образец которого вы сможете скачать по ссылке ниже.

• Вступление. В этой части стороны “представляются”, то есть указывается, какая сторона будет продавцом, какая – покупателем, а так же описываются самые важные данные их документов;
• Предмет договора. Многих оформляющих данный документ впервые этот пункт может сильно озадачить, так как в нем прописывается не сама передача имущества, а именно обещание передать имущество (то есть дом и участок). Именно это отличает предварительный договор от основного;
• Основные условия основного договора. Название этого пункта говорит само за себя. В нем прописаны самые базовые условия, которые будут обозначены в основном договоре. Таким образом определяются основные положения купли – продажи. Так же в этом пункте прописываются все технические данные передаваемого участка и дома;
• Ответственность сторон. В этом пункте рассматриваются обязательства, которыми соглашение связывает стороны. В нем то и определяются как возможные виды нарушений, так и штрафные меры, которые последуют за этими нарушениями;
• Урегулирование споров. В этом пункте все так же достаточно понятно и просто – он описывает варианты разрешения споров, возникших при оформлении договора купли – продажи и не предусмотренных предварительным договором;
• Форс мажор. В этой части договора описываются действия сторон в том случае, если они сталкиваются с обстоятельствами, препятствующими сделке и от них не зависящими. Этот пункт определяет как ответственность в таком случае, так и порядок действия сторон;
• Заключительные положения. Иными словами – важные дополнения, которые нельзя включить в тот или иной пункт соглашения. Это – пожалуй единственный пункт, который в каждом договоре выглядит абсолютно по разному, однако и одинаковые пункты вида “Адреса для уведомления сторон” встречаются постоянно;
• Подписи сторон. Как только соглашение будет полностью заполнен, прочтен и утвержден как продавцом, так и покупателем, его можно подписать. Подписанные договора с пустыми полями могут быть признаны недействительными.

Предварительный договор купли продажи дома

Предварительный договор покупки дома – это документ, обязывающий продавца и покупателя заключить основную сделку по покупке недвижимости. Стороны нередко подписывают такой документ, чтобы описать все условия основного соглашения, и быть уверенными что сделка состоится.

• полные ФИО и данные паспортов продавца и покупателя;
• предмет сделки;
• почтовый адрес дома;
• кадастровый и инвентарный номера;
• реквизиты выписки из ЕГРН о правах продавца на дом;
• цена и процедура расчета;
• права и обязанности контрагентов;
• правила разрешения споров;
• обременения;
• место и дата заключения будущей сделки;
• дополнительные условия.

Схожесть и различия предварительного и основного контрактов

Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.

Гражданский кодекс диктует наличие существенных условий в основном договоре, по которым стороны предварительно договорились и зафиксировали их в рассматриваемом в этой статье контракте.

Время заключения основного контракта купли-продажи желательно оговорить в предшествующем акте. Если в предварительном договоре отсутствует дата заключения основного договора, то сторонам по закону дается год для оформления полноценной сделки по продаже земли. Односторонний отказ может повлечь принуждение в судебном порядке заключить основной договор.

Назначение земельного участка

Специфика процедуры отчуждения земель сельскохозяйственного назначения должна найти свое отражение в условиях договора. Специфические особенности сельскохозяйственных угодий диктуют следующие правила:

• гражданам других государств закон не позволяет приобретать такие земли;
• использование этих земель под застройку или иные цели, кроме сельскохозяйственных, возможно только после перевода участка в другую категорию по предусмотренной законом процедуре;
• органы местной власти имеют приоритетное право приобретения сельскохозяйственных угодий. То есть для отчуждения участка другому лицу следует получить письменный отказ органов власти от покупки конкретного участка сельхозугодий. Подобный письменный отказ как основание для заключения сделки действителен в течение года.

Спорные ситуации, связанные с фактическим незаключением основного договора

Достаточно часто предварительный договор состоит всего из нескольких пунктов и не содержит механизма реализации обязательства по заключению основного договора. Это ошибка, поскольку отсутствие ясно прописанных условий может не дать возможности говорить об их нарушении.

Обязательства прекратятся, если до истечения срока действия предварительного договора стороны не направят друг другу предложение заключить основной. Если форма его направления будет произвольной, а не выраженной в виде проекта основного соглашения, сложно будет требовать и понуждения к заключению, и возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства (см. решение Киевского районного суда г. Симферополя от 16.02.2018 по делу № 2-183/18).

Если договором предусмотрен задаток и он стал частичным возмещением убытков, остальные могут быть взысканы в части, не покрытой суммой убытка (см. п. 2 ст. 381 ГК РФ, решение Ивановского районного суда от 29.12.2017 по делу № 2-2199/17).

Но основной договор может быть не подписан в срок, установленный для этого, по причинам, не зависящим от воли сторон, например:

• из-за отказа банка в переоформлении залога;
• наложения ареста на объект недвижимости;
• смерти или утраты дееспособности продавцом или покупателем, его попадания в места лишения свободы.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

• Выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности на землю.
• Кадастровый паспорт
• План межевания (если статус участка был «ранее учтенный», необходимо выполнить работы по межеванию и внести изменения в единый кадастр).
• Акт, подписанный владельцами смежных наделов, о согласовании границ.
• Справка из Росреестра об отсутствии арестов и иных обременений прав.

Большинство объектов недвижимости продаются совместно с земельными участками, поэтому его правовая судьба определяется условиями заключаемого соглашения. Некоторые нормы устанавливаются Гражданским кодексом РФ.

Заполняя ДКП жилого дома с ЗУ стороны обязаны согласовать между собой все существенные условия договора. ГК РФ предусмотрены следующие существенные условия, который должны быть обозначены в составляемом документе:

1) Предмет договора. То есть, стороны обязаны обозначить в данном разделе сведения об объектах (в нашем случае – дома и земельной делянки), подлежащих передаче покупателю, с указанием:

• Идентификационных признаков каждого объекта.
• Места размещения.
• Целевого назначения земли.
• Инвентаризационного номера.
• Площади, численности комнат, а также сведений о регистрации права собственности в Росреестре.

Покупатель вместе с правами на дом получает и права на ЗУ, на котором он размещен. Если продавец не является владельцем ЗУ, оформление ДКП дома выполняется без согласия владельца ЗУ.

Примечание. Сведения о правоустанавливающих документах продавца рекомендуется отображать в виде приложений к соглашению.

Стоимость придомового участка входит в общую стоимость дома, что обязательно указывается в договоре. Аванс оплачивается при заключении предварительного договора, а полная сумма – после заключения главного договора.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом. Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома. Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Что учесть при оформлении предварительного договора купли продажи дома с ЗУ?

Помимо формулировок договора, что должны толковаться однозначно, в предварительный договор также необходимо включить условия о документах, которые продавец обязан будет подготовить и передать покупателю.

Регистрация перехода права не может производиться без постановки объектов на кадастровый учет, соответственно, нужно удостовериться, что и земельный участок и дом внесены в кадастр (можно проверить с помощью онлайн-сервисов или получить выписку из ЕГРН от Росреестра – ее может получить каждый гражданин на любой интересующий объект).

Если кадастрового учета не производилось, то продавец должен заключить договор с кадастровыми инженерами или органами БТИ для осуществления данных работ – это условие также можно включить в предварительный договор.

В том случае, если объекты, которые будут являться предметом сделки, на учете состоят, продавец должен подготовить к передаче комплект подтверждающих документов.

ДКП земельного участка на 2021 год

6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственность перед другой Стороной за невыполнениеобязательств по настоящему предварительному договору, обусловленное форс-мажорными обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать. Указанные обстоятельства включают в себя объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, террористический акт, а также решения органов государственной власти и управления, препятствующие исполнению обязательств по настоящему предварительному договору.

6.2. В случае сохранения Форс-мажорных обстоятельств в течение более чем дней, любая из Сторон имеет право либо приостановить действия настоящего предварительного договора до момента окончания действия форс-мажорных обстоятельств с соответствующей приостановкой платежей, причитающихся по настоящему предварительному договору, либо прекратить настоящий предварительный договор, известив об этом другую Сторону письменно не позднее, чем за дней.

Предварительный договор – это соглашение на основании которого, стороны обязуются в будущем подписать основной документ по правилам, установленным нормами закона.

Он может заключаться как в отношении обязательств по передаче имущества другому лицу в порядке купли-продажи, так и оказания услуг либо же выполнения определенных работ.

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Оформление предварительного договора с точки зрения закона является только намерением заключить основной договор впоследствии. Но соглашение имеет юридическую силу и может повлечь за собой ряд последствий, в частности понуждение к заключению сделки купли-продажи.

Именно поэтому к составлению документа следует подойти серьезно и прописать все условия, от существенных до дополнительных, особенно если возникают некоторые опасения.

Участок земли, выступающий предметом соглашения, должен иметь кадастровый номер и адресные данные, с помощью которых его можно идентифицировать. В ДКП потребуется указать следующие характеристики земельного надела:

• его площадь;
• кадастровая и регистрационная нумерация;
• адрес;
• целевое использование.

К ДКП следует приложить план земельного надела. Права владения на него должны находиться лишь у продавца. Если у него имеется супруг, то потребуется получить его письменное согласие на проведение сделки.

Не допускается продажа участка, находящегося в залоге. В данном случае сделка возможна только после одобрения залогодержателя.

Список обязательных документов для продажи земли

Важно проверить, чтобы пакет документов у продавца был полным.Оформление договора Прежде чем говорить о ходе совершения сделки, нужно знать, как правильно составляется договор о продаже недвижимости. Для этого обратимся к § 7 гл. 30 ГК России. В 2022 году оформление соглашения, связанного с куплей-продажей квартиры, подразумевает соблюдение следующих положений:

• Возмездность сделки.
• Переход права собственности на объект, удостоверенный Росреестром (ст.
  551 ГК).
• Обязательность совершения договора в письменной форме. В некоторых случаях потребуется нотариальное удостоверение сделки (например, если продавцом является несовершеннолетний).Данное требование установлено ст.

Получается в МФЦ, стоимость выписки в бумажном виде – 400 и 250 руб. за электронный формат(для физических лиц);

• квитанции оплаты госпошлины – оплачиваются в банке;
• согласие супруга/супруги – оформляется у нотариуса, стоимость услуги от 500 руб.;
• справка об отсутствии задолженностей – можно получить через МФЦ при наличии паспорта собственника, бесплатна.

Заранее обратившись в территориальный МФЦ за консультацией, можно узнать весь список необходимых для сделки бумаг. Дополнительно обговаривается, какие еще справки будут нужны покупателю, чтобы убедиться в законности сделки.
Сама процедура продажи совершается в том же порядке, что и с любой другой недвижимостью. После того, как потенциальный клиент найден (самостоятельно или с помощью риэлтора), собирается полный пакет документов на участок и жилой дом и подписывается договор купли-продажи.

Данный период времени может составлять и иные значения:

1. В случае, если документы подавались в МФЦ – 9 дней.
2. 3 дня при совершении нотариального удостоверения сделки.

Результатом предоставления такой госуслуги является внесение записи о новом собственнике имущества в реестр недвижимости и выдача ему соответствующей выписки (свидетельства в настоящее время не выдаются). Особенности сделки В 2022 году оформление договора купли-продажи квартиры происходит по аналогичной схеме, как и ранее.

Однако, здесь также присутствуют некоторые нюансы, на которые необходимо обратить дополнительное внимание:

• Составление специального акта, который бы подтверждал фактическую передачу недвижимости от лица к лицу. В этом же документе можно прописать информацию о том, что продавец получил установленную плату за жилье. Такая запись избавит сторон от заполнения расписок.

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Договор купли продажи дома с земельным участком – Образец, бланк 2021 года

Универсальная форма предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком с задатком доступна для скачивания в формате word на нашем сайте. Здесь вы также можете ознакомиться с пошаговой инструкцией по заполнению документа.

Предварительный договор заключается с целью фиксации намерений продавца об отчуждении, а покупателя о приобретении имущества. Образец заполнения такого документа приведен ниже на фото.

Стоимость придомового участка входит в общую стоимость дома, что обязательно указывается в договоре. Аванс оплачивается при заключении предварительного договора, а полная сумма – после заключения главного договора.

Оплата производится в сроки, которые заранее указывают в договоре. Также выплаты могут производиться по законодательным нормам.

Похожие записи:

• В какой суд обжаловать штраф за парковку
• Регистрация замены ДВС
• В Подмосковье ужесточили запрет на шумный ремонт