Квартиры с последующим выкупом в алматы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартиры с последующим выкупом в алматы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На этом этапе у некоторых участников бывает пробуксовка. Чтобы объективно оценить свои силы, следует знать, какой уровень дохода необходимо подтвердить участнику госпрограммы. Необходимый порог зависит от стоимости квартиры, ежемесячных взносов, количестве членов семьи. Так, по программе «Молодая семья» после оплаты арендного платежа на каждого члена семьи должно оставаться 10 МРП, то есть 21 210 тенге (в 2016 году). Учитывается совокупный доход супругов. Созаемщика привлечь молодой семье нельзя.
По информации МИИР, Казахстанская ипотечная компания в 2019-2020 годах в рамках имеющихся собственных источников и привлекаемых инвестиций предусмотрело реализацию разового проекта арендного жилья с выкупом для 3 тысяч работников образования и здравоохранения.
Как пояснили порталу kn.kz в КИК, в целях исполнения поручения Председателя Сената Парламента Республики Казахстан Дариги Назарбаевой по разработке отдельной программы для решения жилищного вопроса учителей и медиков Казахстанской ипотечной компанией была подготовлена специальная программа по ипотечному кредитованию жилья для представителей социально значимых профессий — врачей и учителей. Летом 2019 года между АО «ИО «КИК» Министерством здравоохранения и АО «ИО «КИК» Министерством образования и науки Республики Казахстан были подписаны соответствующие соглашения.
Для реализации данного направления АО «ИО «КИК» выделено 40 млрд тенге. Программа рассчитана на 2 года.
Механизм реализации программы включает в себя следующие этапы:
- Министерство определяет потребность в жилье в разрезе регионов.
- КИК приобретает готовое жилье в соответствии с этой потребностью.
- Министерство направляет списки претендентов в КИК.
- КИК проводит оценку платежеспособности и заключает договоры аренды с прошедшими участниками.
Требования к кандидатам
В КИК поясняют, получить арендное жилье с выкупом могут не только учителя или врачи, но и другие работники министерств и подведомственных организаций, которые остро нуждаются в жилье. Какие именно работники могут принять участие в Программе и требования к участникам (возраст, стаж работы и т.д.) решают самостоятельно Министерства (МОН РК и МЗ РК) и акиматы, с которыми заключены соответствующие соглашения. В КИК предоставляются готовые списки участников. КИК проверяет кандидатов лишь на их платежеспособность.
Обязательными условиями участия в программе являются:
- гражданство РК;
- отсутствие собственного жилья;
- наличие дохода за последний год;
- возраст арендатора, не должен превышать возраста выхода на пенсию на момент исполнения обязательств по договору аренды.
Условия и цены аренды с выкупом
Аренда с последующим выкупом осуществляется на следующих льготных условиях:
- первоначальный взнос отсутствует;
- срок аренды 20 лет;
- есть возможность досрочного выкупа жилья в любое время;
- отсутствие комиссии за рассмотрение заявления;
- привлечение гарантов при недостаточности дохода;
- ставка вознаграждения 3,1% годовых.
По данным КИК, максимальная арендная плата составит 1455 тенге за 1 кв.м для крупных городов и 1232 тенге для регионов. В среднем, за квартиру площадью 50 км.м арендный платеж составит порядка 60-70 тысяч тенге в месяц.
Порядок отбора и рассмотрения проектов жилищного строительства и реализации жилья определяется внутренними документами дочерних организаций АО «НУХ «Байтерек». Ценовые параметры по проектам строительства (приобретения) не должны превышать стоимости за 1 квадратный метр:
- до 260 тысяч тенге включительно — в городах Нур-Султане, Алматы и их пригородных зонах, Шымкенте, Атырау, Актау;
- до 220 тысяч тенге — в других регионах.
Кто может претендовать на получение квартиры с последующим выкупом?
При разработке программы проводились исследования экономического развития небольших городов страны. Создатели госпрограммы пришли к выводу о том, что население в малых населенных пунктах не имеет достаточных доходов. Например, средний доход в провинции составляет всего 65% от среднего по республике. В моногородах доходы граждан не достигают среднего уровня по области.
Например, в Кентау, Сарани, Балхаше, Аркалыке доход населения составляет не более 85% от среднеобластного. Главными источниками доходов по регионам являются зарплаты из организаций бюджетной сферы – это 50-60% от всей суммы. До 30% — это пенсии, различные пособия пособия, студенческие стипендии. Прибыль от ведения домашнего хозяйства – около 10-15%. Остальные незначительные проценты доходов – помощь родственников и друзей.
Благодаря продажам в ипотеку на льготных условиях и аренде с последующим выкупом граждане Казахстана могут купить недвижимость в новостройках по всей стране. ЖССБ, КИК, ФН «Самрут-Казына» возводят дома для молодежи, сотрудников госорганов, бюджетной сферы, а также социально незащищенных казахстанцев. При принятии решения на арендное жилье по госпрограмме государственная комиссия обязательно учитывает платежеспособность граждан.
ЖССБ: арендное жилье по регионам
На стоимость 1 кв. м. жилья влияет его класс и регион. Стоимость квартир в чистовой отделке в квартирах 3 класса варьируется от 100 до 142 тысяч (самые дорогие квадратные метры в Астане и Алматы). В домах третьего класса в квартирах с чистовой отделкой 1 кв.м. обойдется от 90 до 120 тыс. тг. Гарантированный взнос составляет сумму шести ежемесячных платежей. Примерный расчет стоимости квартиры от ЖССБ: «двушка» в Астане будет обходиться арендатору ежемесячно в сумму 60 тыс. тг, общая цена квартиры – 11,4 млн. тг. В Караганде за такую же площадь ежемесячный платеж будет составлять 31 тыс. тг., а цена квартиры – 6 млн. тг.
Когда можно подавать заявку
Обычно акимат объявляет о подаче документов за несколько дней до ее начала. Прием заявок стандартно длится три дня. МИО делают скромные объявления на своем сайте, не рассылая никаких уведомлений или рассылок в СМИ.
Теперь поговорим о минусах. Для арендатора-покупателя недостаток схемы, во-первых, заключается в том, что не всякую квартиру можно арендовать с правом выкупа. Всё-таки большинство арендодателей нацелены именно на сдачу своего жилья, а не на продажу. А собственники, которые продают свои квартиры, обычно хотят сделать это побыстрее, а не растягивать процесс на месяцы, а то и годы. Так что выбор у арендатора очень невелик.
Во-вторых, заключение договора аренды с правом последующего выкупа не делает квартиранта собственником. Он продолжает быть только арендатором, пока не выплатит всю выкупную стоимость жилья. И здесь важное отличие этой схемы от ипотеки. Ведь заключая ипотечную сделку, покупатель оформляет право собственности сразу. Грубо говоря, при ипотеке человек выкупает у банка уже своё жильё (по закону заёмщик считается собственником, а банк – держателем залога), а при аренде с последующим выкупом – чужое. В ипотечной квартире заёмщик (как собственник) может зарегистрировать себя и свою семью, а в арендованной квартире – нет. Кроме того, арендатор может долго выплачивать большие выкупные суммы, но так и не стать собственником, если владелец передумает продавать жильё: выплаченные деньги вернутся, но время будет потеряно. И это мы рассматриваем идеальный вариант, при котором владелец готов в полном объёме и единомоментно вернуть арендатору всю сумму. Но ведь нет гарантий, что возврат средств не затянется или добиваться его не придётся через суд.
Важные пункты договора
Если уж стороны решились заключить договор аренды с последующим выкупом, то он должен быть грамотно составлен. Такой договор лучше заключать в формате договора купли-продажи, где прописываются и условия продажи, и условия аренды. Ещё раз напоминаем, что лучше обратиться к специалистам, которые помогут это сделать. Отметим также, что долгосрочный договор (на год и более) нужно зарегистрировать в Росреестре.
Пункт о выкупе
Возможность выкупа – это самый важный пункт договора. Должно быть чётко указано, что арендованное жильё перейдёт в собственность арендатора после выплаты им оговоренной выкупной стоимости. Если этого пункта не будет, то юридически документ считается просто договором аренды.
Условия аренды
Договор аренды с последующим выкупом, по сути, состоит из двух частей: арендной и выкупной. Отдельно прописываются условия аренды, срок, размер ежемесячных платежей, размер депозита и прочее – всё как в обычном договоре аренды.
Условия выкупа
Дополнительно оговариваются условия выкупа жилья. В первую очередь должна быть указана выкупная цена. Причём обязательно нужно уточнить, останется она фиксированной или может быть скорректирована с учётом инфляции. Кроме того, прописывается срок рассрочки. Оговариваются также условия внесения выкупных платежей: будут ли они вноситься ежемесячно, поквартально или как-то ещё, в каком размере они станут выплачиваться.
Завершение договорных отношений
Стороны должны договориться, может ли выкупная стоимость быть выплачена досрочно и в этом случае прекращён договор аренды, каковы условия досрочного расторжения договора – будут ли применяться штрафные санкции в случае отказа одной из сторон от продажи или покупки.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Правильное составление договора об аренде квартиры с выкупом
В договоре обязательно должно быть указано:
- описание арендуемой квартиры. В данном пункте необходимо как можно подробней описать жилую площадь: количество и размер комнат в ней, наличие коммуникаций, ремонт, дорогая сантехника и прочее. Необходимо указать все, что помогает оценить жилье.
- как происходи переход. Данный пункт больше всего способен вызывать разногласие между сторонами. Продавцу выгодней продлить срок аренды. В то время как покупатели заинтересованы, как можно скорее приобрести жилье.
- оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом выкупа. Для квалифицированной оценки в большинстве случаев прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?
Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.
Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.
К таким категориям чаще всего относятся:
- Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
- Заемщики с плохой кредитной историей;
- Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
- Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.
Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:
Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.
Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.
Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.
Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.
Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.
По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.
Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?
Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.
Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.
К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.
Как проходит сделка аренды с выкупом?
Владелец недвижимости и покупатель-арендатор подписывают договор на фиксированный срок. Отличие от обычного договора найма в том, что недвижимость становится собственностью арендатора, когда он выплатит всю стоимость. Арендатор каждый месяц платит деньги, часть которых уходит в счет покупки недвижимости. Получается, что он одновременно и арендует, и покупает жилье.
Сделка не ограничена жесткими рамками, в каждом случае арендатор и продавец могут договориться, как им выгодно. Все зависит от пожеланий продавца и возможностей арендатора-покупателя. Поэтому в упрощенном виде купля-продажа жилья в аренду с выкупом представляет из себя последовательность из пяти не сложных, но весьма важных и ответственных шагов:
1. Сначала нужно определить условия сделки. Продавец должен решить, на какой срок он готов заключить договор, посчитать итоговую цену недвижимости (она всегда выше рыночной), решить, будет ли брать первоначальный взнос.
Покупатель должен понять, сколько он может выделить на первоначальный взнос и сколько он сможет оплачивать каждый месяц или квартал.
На этом этапе покупатель ищет недвижимость, а продавец — покупателя.
2. Когда покупатель нашел жилье, и он, и продавец собирают пакет документов. Покупателю нужен только паспорт, а продавцу — тот же пакет документов, который нужен при обычной продаже недвижимости.
3. Заключение договора.
4. Исполнение договора.
Ключевыми являются 1-й и 4-й этап. Так как характер сделки договорной, то зачастую ни продавец, ни покупатель не знают, чего они действительно хотят. Успешность сделки зависит от того, насколько продуман и правильно составлен договор. Нужно учесть много нюансов, поэтому юриста надо выбирать профессионального.
На сколько выросли цены на аренду
Пользуясь повышенным спросом, многие собственники арендных квартир начали поднимать ставки. В северных городах республики ценник взлетел в разы.
«В Костанае цены выросли в два раза. Если посуточные однокомнатные квартиры стоили от 8 тыс. тенге, сейчас – от 15 тыс. и выше. Однокомнатную на длительный срок раньше можно было найти за 70–80 тыс. тенге в месяц, а сейчас это минимум 180–200 тыс. тенге. Самая недорогая двухкомнатная стоит 250–300 тыс. тенге. Это те же четырехэтажки, те же малогабаритные двушки – 39 кв. м. Цены на хорошие трехкомнатные квартиры доходят до 500 тыс. тенге в месяц», – рассказывают в АН «Шахар».
Похожая ситуация в Уральске, Петропавловске.
«Если раньше аренда квартиры посуточно стоила от 5 до 20 тыс. тенге, то теперь доходит до 50–70 тыс. тенге. Что касается аренды на длительный срок, то те стандартные однокомнатные квартиры, которые стоили от 70 до 150 тыс., сейчас – 200–250 тыс. тенге», – делится директор агентства недвижимости «Уют» Уральска Радмира Кушалиева.
«Спрос вырос и сразу же поднялись цены – в два-три раза. Средняя цена однушки была 80 тыс. тенге, сейчас она стоит 150 тыс., до 200 тыс. тенге доходит», – вторит коллегам риелтор из Петропавловска Дильшат Дюсембаев.
«У меня есть трехкомнатная квартира, которая сдавалась за 200 тыс. тенге, но хозяин сейчас просит 300 тысяч тенге в месяц и еще депозит 300 тысяч тенге», – приводит пример из Актау риелтор агентства M&A group.
В Алматы цены на квартиры в самом массовом среднем ценовом сегменте (350-450 тыс. тенге/месяц) не слишком изменились, утверждают в ОАРК. «В этом сегменте больше всех сидит профессиональных арендодателей, у которых по несколько квартир. Они понимают, что этот ажиотаж временный и не отказываются массово от своих постоянных клиентов», – объясняет Александр Пак. Но других сегментов повышение все же коснулось. «В основном подорожал сегмент арендного жилья на окраинах в состоянии «ниже среднего». Квартиры без ремонта, с «уставшей» мебелью и бытовой техникой, которые сдавали по 150–180 тыс. тенге, сейчас уходят за 250–280 тыс. тенге в месяц», – продолжает Александр Пак. Также заметно подорожали квартиры, которые стоили около 500 тыс. тенге в месяц, сейчас их сдают за 600–650 тыс. тенге, отмечает эксперт.
Кто может претендовать на арендное жилье без выкупа
Арендное жилье без права выкупа предоставляется наиболее социально уязвимым категориям населения. В списке лиц, официально относящихся к социально незащищенным гражданам, который определен в статье 68 Закона «О жилищных отношениях», значатся:
- инвалиды и участники Великой Отечественной войны;
- лица, приравненные к инвалидам и участникам Великой Отечественной войны;
- инвалиды I и II групп;
- семьи, которые имеют или воспитывают детей-инвалидов;
- лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, которые перечислены в списке заболеваний, утверждаемом правительством РК;
- пенсионеры по возрасту;
- дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не достигшие 29 лет, потерявшие родителей до 18 лет (при призыве таких лиц на воинскую службу возраст продлевается на срок прохождения срочной воинской службы);
- оралманы;
- граждане, которые лишились жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- многодетные семьи;
- семьи граждан, погибших (умерших) при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, при подготовке или осуществлении полета в космическое пространство, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка;
- неполные семьи.