Как выделить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку без нотариуса
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку без нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:
- паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
- свидетельства о рождении детей;
- правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
- свидетельство о браке или разводе;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации;
- если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
- лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Законодательное регулирование
В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Было! Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.
Сам документ – обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?
Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.
Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:
- доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
- родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
- жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.
Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
- Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.
Новые дополнения в правовых актах
Внесенные изменения в закон о госрегистрации недвижимости позволяют не приходить к нотариусу, когда сделка 1, а имущество отчуждается каждому из участников собственности. Нет необходимости нотариально удостоверять ипотечный договор с банком, в котором определены доли в общей собственности на недвижимость.
С 1 июля 2018 г. внесены дополнения в приказ Министерства экономического развития № 943, устанавливающий процедуры ведения единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Согласно дополнению 90.1 этого закона, при регистрации доли сведения о супругах должны указываться в единой записи вещного права, вид правообладания обозначается как общая собственность в долях, после величины которых вносится выражение «в совместной собственности».
Данные изменения позволяют самостоятельно составлять соглашение и направлять его в Росреестр вместе с иными документами для регистрации прав на недвижимость.
В каких случаях нужно выделять доли детям
Если маткапитал применяется для улучшения условий, то в приобретенном объекте всегда осуществляют выделение частей каждому ребенку и супругу. Средства могут использоваться, например, для покупки квартиры или на строительство дома.
Недвижимый объект, который приобретается полностью или частично с помощью государства, не может быть оформлен в собственность одного человека. Выделение частей обязательно – получить их должны:
- супруг;
- все родные дети (также и взрослые);
- все приемные дети.
Если совместно проживают другие родственники, выдел доли для них запрещается. Выделение супругу не производится, если он:
- умер;
- признан умершим по судебному решению;
- лишен родительских прав по решению суда.
Что будет, если доли не выделять
Попытка обойти требования законодательство и не оформлять доли в жилье на несовершеннолетних влечет определенные последствия. Так, если получатель материнского капитала решит оформить жилое помещение только в свою единоличную собственность, его действия могут быть расценены как мошенничество. Родителя могут в судебном порядке обязать выделить доли детям.
В случае продажи жилья без выделения долей, такую сделку можно признать недействительной. Не все родители принимают такое решение со злым умыслом, но это не освобождает их от обязанности исполнения принятых на себя обязательства.
Иногда родители ошибочно полагают, что можно выделить долю детям в другом жилом помещении и это будет засчитано как исполнение данного обязательства. Нотариальное обязательство предполагает выделение доли в конкретном жилом помещении, на приобретение которого были предоставлены средства государственной поддержки.
Ответственность за невыполнение обязательства
На практике важно знать, как именно выделить доли своим детям. Что касается ответственности, то сегодня закон не предусматривает применения каких-либо санкций за непредоставление долей детям, т.е. родители не будут оштрафованы. Прокуратура проводит только отдельные, выборочные проверки. Если в результате она обнаружит нарушение, то обяжет собственника устранить их в оговоренный срок.
Если между родителями и детьми есть разногласия, последние могут обратиться в суд, чтобы потребовать предоставления своих частей помещения. Из практики известно, что суд определяет размер частей:
- пропорционально вкладу каждого члена семьи в покупку жилья;
- равными долями при невозможности определить этот вклад.
Новое в законодательстве о выделении долей в 2021 г.
В 2021 году с принятием закона №35 были внесены поправки в закон №256-ФЗ. Согласно изменениям, отменена ранее обязательная процедура составления нотариального обязательства.
Новая редакция ч. 4 ст. 10 закона №256 предусматривает освобождение от расходов на нотариуса в связи с отменой нотариального обязательства. С 12.03.2020 для согласования транша из бюджета ПФР больше не потребует письменного документа, в котором родители обязуются наделить собственностью детей.
Вместо отдельного документа держатель сертификата в общем заявлении в ПФР указывает, что обязуется наделить имуществом детей.
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
В законе нет указания:
- На обязательное удостоверение соглашения нотариусом;
- На размер долей родителям и детям;
В законе появилось:
- Требование об оформлении общей собственности;
- Указание на оформление сделки соглашением.
Выделение долей детям
Использование средств материнского(семейного) капитала для улучшения жилищных условий предполагает обязательное наделение долями в праве долевой собственности на жилое помещение:
- квартиру
- жилой дом
- жилую комнату
НО! Не только дети должны получить долю, но и оба родителя. И вот здесь то и была сложность.
До 01.07.2018 года в ЕГРН нельзя было внести запись об общей совместной собственности супругов на долю в праве.
Гражданский кодекс позволял это сделать, а Правила ведения ЕГРН -нет!
И приходилось оформлять долевую собственность на совместно нажитое имущество. А это не законный, а договорной режим собственности, по сути раздел имущества, нажитого в браке. А такие сделки — нотариальные!
Парадокс, который обходился семьям очень дорого!
Выделение долей детям, материнский капитал на покупку жилья
Не всегда при покупке жилья можно сразу выделить доли детям. Если вы используете ипотечные средства, многие банки не разрешают выделять доли детям. И вы сможете это сделать после погашения кредита и вывода квартиры из залога.
Но даже, если у вас нет таких осложнений, оформление квартиры в собственность на всех членов семьи требовало:
- нотариального удостоверения договора купли-продажи (ДКП) у нотариуса или
- составление нотариального брачного договора
Как выделить доли детям по материнскому капиталу?
В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.
Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:
Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.
Размер долей по соглашению
Закон не устанавливает конкретных требований к размеру долей, которые могут быть выделены детям. Как правило, в стоимость приобретенного жилья входит не только МСК, но собственные средства семьи. На практике распределение долей происходит самым разным образом: от равных частей на каждого члена семьи до выделения детям 1/100 части жилого помещения.
В законе сказано, что выделение долей в жилом помещении производится по соглашению. Поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются родители, очевидно, что они сами решают этот вопрос. Проблемы возникают при продаже такого жилья или разводе с разделом имущества, особенно когда дети остаются проживать с одним из супругов.
Исходя из сложившейся правоприменительной практики, самым правильным представляется следующее решение. Родители выделяют детям доли, пропорциональные сумме полученного материнского капитала с учетом всех членов семьи. Если они будут несоразмерно маленькими, суд по просьбе истца может пересмотреть их размеры.
Пример. Квартира куплена за 3 млн рублей, в том числе сумма МСК составляет в ней около 15 % (466 617 руб.). В семье 2 детей, мать и отец. Исходя из ее размера, каждому ребенку должна быть выделена 1/25 доли в праве на жилое помещение.
Возможен ли отказ от выделения доли
Законодательство обязывает определять каждому ребенку часть жилого имущества, если при его приобретении использовались льготные средства. Отказ от выделения доли по материнскому капиталу не допускается.
По общему же правилу не допускается полный отказ от разделения жилплощади на доли. Один из супругов может передать свою часть в общем владении ребенку или второму родителю. Но на детей права должны быть оформлены обязательно. Если ребенок совершеннолетний, то после выделения ему доли, он сможет ее подарить одному из участников собственности.
Если планируется переоформить недвижимость на ребенка, не достигшего совершеннолетия и проводится выделение долей в квартире без нотариуса, можно поступить следующим образом:
- Составить соглашение с определением одному из детей самой большой доли.
- Остальных членов семьи наделить минимально возможными по закону правами на жильё.
- По достижении совершеннолетия происходит передача своих долей в пользу одного ребенка.
Отказаться от предоставления прав на квадратные метры, если при их покупке использовался маткапитал, нельзя, но владелец доли может ею распорядиться и подарить другому сособственнику.
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.
В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).
Новое в законодательстве о выделении долей в 2021 г.
В 2021 году с принятием закона №35 были внесены поправки в закон №256-ФЗ. Согласно изменениям, отменена ранее обязательная процедура составления нотариального обязательства.
Новая редакция ч. 4 ст. 10 закона №256 предусматривает освобождение от расходов на нотариуса в связи с отменой нотариального обязательства. С 12.03.2020 для согласования транша из бюджета ПФР больше не потребует письменного документа, в котором родители обязуются наделить собственностью детей.
Вместо отдельного документа держатель сертификата в общем заявлении в ПФР указывает, что обязуется наделить имуществом детей.
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
В законе нет указания:
- На обязательное удостоверение соглашения нотариусом;
- На размер долей родителям и детям;
В законе появилось:
- Требование об оформлении общей собственности;
- Указание на оформление сделки соглашением.