Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме СПБ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме СПБ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Мы занимаемся вопросами согласования перепланировок более 15 лет. Готовы оказать помощь как в обычном, так и в судебном порядке. Наши услуги прошли аттестацию Санкт-Петербургским Центром сертификации «Петербургская марка качества».

Юридический Центр «Адвекон» получил знак качества услуг.

Обращайтесь к нам. Мы готовы Вам помочь.

Самовольная перепланировка нежилого помещения – риски и последствия

Нежилые помещения чаще всего являются объектами коммерческой деятельности, а значит в них подолгу находится персонал и регулярно приходят посетители. В связи с этим, требования к такой недвижимости являются более строгими и отличаются от санитарно-эпидемиологических и пожарных норм для обычных жилых домов, а несоблюдение этих норм или самовольное изменение объекта без согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме или нежилом здании может повлечь за собой следующие последствия для владельца:

• в случае проведения работ по перепланировке без согласования в соответствующих инстанциях могут быть нарушены строительные и другие нормы, в результате чего помещение может представлять опасность для людей, которые будут в нем находиться, стать причиной разрушения части здания и т.д.;
• в результате жалобы соседей в прокуратуру или административные гос. инстанции владельцу может быть предъявлено требование, обязующее вернуть помещению первоначальный вид;

• в соответствии с законодательством РФ, за выполнение перепланировки без согласования с государственными инстанциями предусмотрено наложение штрафа, размер которого зависит от различных факторов, в том числе и от того физическим или юридическим лицом является его владелец.

Помощь при перепланировке нежилых объектов с гарантией положительного результата

Для получения разрешения на внесение изменений в планировку помещения требуется основательно подготовиться.

Нужно, как минимум, собрать достаточно много документов для согласования перепланировки нежилого помещения и ознакомиться с основными законодательными требованиями к ее проведению.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что такая процедура является достаточно сложной, а порой и не очень понятной для обычного человека.

В нашей компании вам окажут профессиональную помощь в сборе документации и проведении согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании или жилом доме, помогут определиться с вариантом проведения процедуры (обычный или упрощенный), а также окажут, при необходимости, консультативную поддержку.

Обратившись к нам, вы сможете быстро и официально согласовать изменения, как планируемые, так и уже внесенные в нежилой объект, избавившись от хлопот, беготни по инстанциям и бюрократической волокиты.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения? В чем необходимость узаконивать перепланировку?

Нежилое помещение нуждается в перепланировке, когда предполагается оборудовать магазин, кафе, офис или иной вариант бизнеса. Следовательно задача архитектора в команде стехнологом и инженерами подготовить проектную документацию так, чтобы она соответсвовала всем действующим законам и нормативам. Узаконить перепланировку крайне необходимо в случае если:

• Произошла замена не несущих перегородок на новые с изменением конфигурации помещения;
• Изменялись размеры дверных проемов, добавлялись новые или закладывались старые в несущих стенах и перегородках;
• Производился перенос или полная замена электротехнического, санитарно-технического оборудования, инженерных сетей и так далее;
• Формируются новые окна или дополнительный вход.
• Изменилась цель использования нежилого помещения. Например был офис, а будет кафе или салон красоты, естественно с перепланировкой под новые технологические процессы.

Когда нужна перепланировка помещения нежилого фонда в СПб?

Возрастающая тенденция образования новых компаний в среде малого и среднего бизнеса диктует необходимость приобретения небольших или средних по размерам площадей для обустройства:

• непродовольственных магазинов, бутиков одежды, обуви, сувенирной продукции;

• офисных центров, отделений банков;

• продовольственных магазинов, в том числе и маркетинговых сетей;

• салонов красоты, парикмахерских, СПА салонов, саун;

• стоматологических кабинетов;

• кафе, баров, ресторанов.

Последствия самовольной перепланировки

Работы по перепланировке жилой или нежилой площади начинают тогда, когда получают согласование. Пренебрежение этим требованием грозит сложностями в будущем. Минимальное, чем обернется перепланировка квартиры без согласования — это штраф до 2 500 р. для физлиц и до 50 000 р. для юридических лиц. Если соседи или управляющая компания подадут жалобу, собственника обяжут узаконить, либо привести квартиру к прежнему виду.

Если при нелегальном действии не было допущено нарушений СаНПиНов, СНиПов и постановлений, после оплаты штрафа придется заплатить за работы по согласованию уже сделанной перепланировки. Если же были нарушены какие-либо нормы, инспектор выпишет предписание вернуть помещение к прежнему виду, неважно каких усилий и средств стоил ремонт.

Дело может дойти до согласования незаконной перепланировки через суд.

Цена на согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Стоимость работ при согласовании перепланировки в нежилом здании обычно является ниже, чем в для встроенных помещений в жилом доме. При наличии квартир над нежилым перепланируемым помещением необходимо учесть шумоизоляцию потолка, сделать расчет индекса изоляции воздушного шума, выполнить другие требования государственных органов.

Необходимо обращаться к специалистам по согласованию в инстанциях перепланировки нежилых помещений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области при:

• снесении внутренних перегородок. Внимание! Несущие перегородки сносить нельзя;
• при добавлении перегородок;
• при остеклении балконов, лоджий;
• при ремонте с переносом сантехнических приборов или установке новых раковин;
• при переносе или устройстве дверного проема, одного или нескольких.

Перевод в нежилой фонд

В случае если владелец жилого помещения планирует использовать жилое помещение в коммерческих целях (офис, магазин и т.д.), требуется произвести процедуру изменения функционального назначения помещения. Перевод в нежилой фонд обусловлен следующими требованиями к проекту:

• Отсутствие обременений на право собственности;
• Возможно устройство отдельного входа в помещение;
• Расположение помещения на первом этаже, либо помещения на нижних этажах относятся к нежилому фонду;
• Отсутствие признания аварийности недвижимости, не подлежит капитальному ремонту или сносу.

В остальном процедура перевода в нежилой фонд не отличается от стандартной процедуры перепланировки помещения.

Переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме

Если строительные работы проводятся в нежилых помещениях многоквартирных домов, то в Санкт-Петербурге по закону N 558-ФЗ от 27.12.2018 г. они проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Проект перепланировки нежилой площади выглядит так:

1. Подбор проектной компании, подписание соглашения. Подготовка проекта с пометкой полного списка запланированной работы, требования к их организации и правилам безопасности, условий к подбору сырья и так далее.
2. Подготовка технических заключений – данный документ производится по итогам обследований и подтверждает отсутствие угроз для сохранности несущей конструкции многоквартирного дома.
3. Направление документации в уполномоченный орган для того, чтобы согласовать проект переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме.

Когда разрешение не требуется

Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.

Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:

• установка сплит-систем;
• смена отопительных радиаторов;
• оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
• замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
• установка вытяжки;
• остекление балконов и лоджий;
• замена напольного покрытия;
• переоборудование шкафов внутри стены;
• замена окон с оставлением их конфигурации и размера.

Юридическая трактовка перепланировки, а также порядок ее согласования, зафиксированы в ЖК РФ. Для нежилых помещений такие правила отсутствуют, поэтому по аналогии применяются требования жилищного законодательства. Вот какими признаками характеризуется процедура перепланировки и ее согласование:

• в результате перепланировочных работ изменяются характеристики и конфигурация объекта недвижимости, а все изменения должны быть отражены в технической документации;
• провести указанные работы может только собственник объекта (если помещение находится в долевой собственности, потребуется согласие каждого владельца);
• согласование перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) проходит через муниципальные ведомства;
• для выполнения работ в нежилом здании согласие муниципальных инстанций не требуется, а безопасность всех строительных мероприятий будет подтверждать эксперт при подготовке проектной документации.

Что делать в случае отказа?

Если выдано решение с отказом, то для начала необходимо разобраться с причиной такого постановления. Жилищные комиссии в большинстве случаев весьма точно указывают почему выдан отказ.

Разобравшись с причиной, можно действовать несколькими способами:

1. Указанные в отказе причины необходимо устранить, и собрать новый комплект документов. Ожидать на решение комиссии.
2. Пойти на приём к руководителю жилищной инспекции и постараться объяснить свою позицию. Но для того, чтобы добиться результата, она действительно должна быть уважительной.
3. Обращение в суд. Это последняя надежда на положительное решение. Если два предыдущих пункта не сработали, то суд может помочь, но здесь тоже нужно правильно объяснить свою ситуацию.

Обжалование отказа на перепланировку – сложная процедура, но иногда она заканчивается хорошо для владельца имущества.

Можно сделать вывод, что сделать перепланировку нежилого помещения в жилом доме нелегко, особенно с юридической стороны. Законодательство в этой части несовершенное, и в каждом регионе нужно обращаться к подзаконным нормативно-правовым актам. Деятельность жилищной комиссии одним законом не регулируется, что усложняет процесс выдачи разрешения для перепланировки.

Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.

Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.

Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.

Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.

По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.

Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
• проект переустройства или перепланировки;
• техническое заключение о допустимости выполненных работ;
• технический план перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Похожие записи:

• Амнистия по коммунальным платежам в 2023 году
• Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью при незаконном лишении свободы
• Ветеран труда Калужской области льготы в 2023 году