Что нужно знать обмен квартиры какие документы нужны

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать обмен квартиры какие документы нужны». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Полный пакет бумаг по сделке, подается в Федеральную регистрационную службу, вместе с заявлением установленного образца. В данной организации регистрируется право владения новым жильем и выдается соответствующее свидетельство.

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Коммунальная недвижимость

Чтобы качественно и прозрачно совершить обмен, нужно учитывать тот факт, что процесс передачи прав на муниципальное жилье имеет свои особенности, отличающиеся от приватизированной недвижимости. Как происходит обмен квартиры, и какие документы нужны, давайте рассмотрим далее.

В первую очередь, перед подписанием сделки нужно сделать следующее:

1. Согласовать данное решение с наймодателем.

Если ваше жилье является собственностью муниципалитета, то прежде чем совершить обмен, нужно получить одобрение со стороны государства. Как правило, трудностей в получении согласия не возникает, однако в некоторых обстоятельствах работники муниципального учреждения все же могут отказать.

Причиной для этого может послужить:

• желание нанимателя расторгнуть договор найма или внести в него изменения;
• на момент совершения обмена квартира числится, как залог;
• из-за несоблюдения определенных норм и положений на жилье было наложено арест;
• квартира числится, как собственность фонда
• право собственности, на момент обращения, оспаривается в суде;
• здание, в котором расположена квартира, подлежит реконструкции или сносу.

Какие документы нужны для обмена недвижимости: полный список

Для обмена квартирами участники сделки должны предоставить следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников обмена.
• Подписанный договор обмена.
• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
• Технические паспорта объектов обмена.
• Выписки из реестра об отсутствии обременения.
• Выписки из домовой книги.
• Номера лицевых счетов сторон сделки.
• Документ об оценке стоимости недвижимости.
• Свидетельство о заключении/расторжении брака (если необходимо).
• Разрешение от третьей стороны, имеющей право на объект недвижимости, на совершаемую сделку (если необходимо).
• Разрешение от органов опеки и попечительства (если в обмене фигурирует несовершеннолетнее лицо).
• Акт приема-передачи объектов недвижимости (по желанию сторон).

Для регистрации сделки дополнительно потребуются:

• Заявление от каждой стороны.
• Квитанции об оплате госпошлины от каждой стороны.

Так как процедура обмена бывает двух видов (равноценный и с доплатой одной из сторон), то есть некоторые отличия в предоставляемых документах.

Отличия процедур обмена долевыми частями в жилье и долевой части на целое жилье

Договор мены доли в квартире отличается следующими требованиями:

• размер доли обмениваемой квартиры обязательно прописывается в соглашении;
• при наличии нескольких собственников квартиры на ту часть, которая подлежит обмену, необходимо получить отказ в письменном виде от остальных владельцев;
• когда одним из участников сделки является несовершеннолетнее лицо, требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Отличия при обмене долями в квартирах и доли в квартире на целую квартиру заключаются в размере доплаты по сделкам.

Законодательством предусмотрено ограничение на обмен долей в квартире, если жилье не соответствует требуемому техническому состоянию. Сделку не оформят, если:

• квартира находится в аварийном доме;
• дом подлежит сносу в ближайшее время;
• судом наложен запрет на операции с недвижимостью;
• одна из сторон сделки имеет хроническое заболевание;
• в обмене участвует муниципальное (служебное) жилье без разрешения на это соответствующих органов.

Нужен ли риелтор при обмене недвижимости

При купле-продаже квартиры не обойтись без услуг риелтора, так как самостоятельно найти покупателя, готового отдать адекватную сумму за объект, не так просто. В случае с обменом данный вопрос усложняется, поэтому услуги специалиста в сфере недвижимости становятся еще актуальнее. В таком случае:

• появляется доступ к базе клиентов, желающих обменять свою недвижимость на представленный вами объект;
• расширяются возможности в плане поиска второго участника сделки, так как риелтор профессионально подготовит жилье и проведет рекламную кампанию;
• ускоряется процесс продажи за счет оперативного решения задач по поиску клиента.

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
4. Кадастровый паспорт;
5. Домовая книга;
6. Паспорт;
7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Процедура обмена квартир на дома согласно законодательству РФ

Сделки между собственниками имущества в России осуществляются согласно требованиям главы 31 Гражданского Кодекса РФ (вторая часть), где в статьях 567-571 оговорены правила мены. Также ориентируются на положения Федерального закона №122, которые определяют порядок проведения подобных сделок.

Если обмениваются квартира и дом, то выполняется передача недвижимого имущества от одной стороны взамен на жильё другой. Равноценность обмена признаётся, когда меняемые объекты имеют одинаковую цену (согласно оценке БТИ). Если же они различаются по стоимости, то владельцы жилья, оцененного меньше, осуществляют доплату в размере разницы между ними.

На практике обменивающиеся люди чаще сталкиваются с неравноценным обменом и обычно решают проблему самостоятельным соглашением между собой. Все особенности обмена оговариваются на стадии договора, который составляет нотариус.

Обмен приватизированного жилья

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади. Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе. Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Родственный обмен квартиры на квартиру может требоваться для достижения разных целей. К ним относится:

• Территориальные предпочтения (семьи хотят поменять район проживания).
• Одна семья желает переехать в город, а другая предпочитает уединение в деревне или ПГТ.
• Необходимость получения определенной денежной суммы одним участником сделки, если по результатам обмена предполагается использование доплаты.
• Переезд семьи в другой город, что приводит к междугороднему обмену.
• Решение разногласий, относящихся к совместному проживанию граждан. Нередко такая процедура выполняется принудительно, поэтому предварительно проводится судебное разбирательство.

Конкретный способ обмена зависит от имеющихся причин, а также учитывается, является недвижимость приватизированной или муниципальной. При осуществлении обмена квартирами между родственниками требуется регистрировать право каждого участника на полученный объект.

Если недвижимость является муниципальной, то процедура мены осложняется, так как на ее реализацию придется получать согласие местных властей.

Этапы родственного обмена квартиры на квартиру

Процесс делится на последовательные этапы:

• Первоначально родственники устно договариваются о совершении сделки, для чего проводится осмотр жилых помещений, обсуждаются наиболее значимые условия.
• Принимается окончательное решение сторонами относительно необходимости обмена.
• Жилые помещения подготавливаются к обмену, для чего выписываются все прописанные лица, оплачиваются коммунальные услуги, а также готовится технический план и паспорт на жилье.
• Всеми собственниками составляется письменное согласие на проведение процесса.
• Приглашаются опытные оценщики, определяющие стоимость каждой недвижимости, что позволит решить, требуется ли доплата.
• Перед подписанием документов следует договориться относительно доплаты.
• Подготавливается договор мены. Процесс может выполняться самостоятельно или с помощью приглашенного нотариуса. Также можно обратиться в специализированные компании, занимающиеся подготовкой разной документации.
• Вносятся изменения в Росреестр. Процесс может занять от 3 до 10 дней, после чего переходит каждая недвижимость новому собственнику.

Обмен квартиры на квартиру между городами или в одном регионе не занимает много времени. Так как процесс выполняется между людьми, обладающими родственными связями, то не требуется даже тратить средства на оплату труда нотариуса, поэтому все документы составляются гражданами самостоятельно.

Родственный обмен приватизированной на неприватизированную квартиру (и наоборот)

Как юридически оформить обмен, если одна квартира находится в собственности участника мены, а вторая не приватизирована, то есть арендуется по социальному найму? В российском законодательстве такой обмен напрямую не оговаривается. Поэтому предстоит довольно длительный процесс.

Можем посоветовать, на первом этапе приватизировать квартиру, арендуемую у государства. А затем оформить дарение жилых объектов.

Возможен и еще один вариант. Необходимо в неприватизированной квартире произвести регистрацию одного из совершеннолетних членов семьи, сняв его с регистрации в приватизированном жилом помещении. Прописать его будет возможно только в том случае, если позволяют размеры жилплощади по социальному найму. После этого нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новому жильцу заключить с административными органами договор социальной ренты. Смена владельца приватизированной квартиры может быть осуществлена посредством договора дарения.

Что влияет на стоимость

На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.

• Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
• Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
• Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
• Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
• Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
• Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.

Похожие записи:

• Об обязательной маркировке животных до конца 2023 года
• Наследование земельного пая: особенности процедуры, налог
• Пенсия за 3 группу инвалидности в 2023 в Омске