Порядок содержания мест общего пользования в многоквартирном доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок содержания мест общего пользования в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В связи с тем, что Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не содержит отдельных норм об аренде помещений, к данному виду сделок применяются некоторые положения § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Эта практика, безусловно, логична, так как помещение — это часть тех же зданий или сооружений, имеющая конструктивные границы (ст. 2 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ).
При заключении любого договора должен быть согласован его предмет (ст. 432 ГК РФ) как существенное условие. По смыслу ст. 650 ГК РФ предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество. Следовательно, в тексте необходимо четко идентифицировать последнее.

Изготовление технических планов при создании вспомогательных помещений

Образование новых или изменение характеристик существующих вспомогательных помещений может осуществляться в ходе реконструкции или перепланировки. Чтобы внести новые данные в ЕГРН на объект недвижимости, необходимо изготовить технический план. Этот документ нужен, даже если не меняются характеристики основных помещений здания.

Общие правила изготовления техпланов при создании вспомогательных помещений:

• так как вспомогательные площади не являются самостоятельным объектом недвижимости, права на них будут у владельца основного здания или помещения;
• технический план оформляется на основной объект, чьи характеристики меняются при создании вспомогательных помещений;
• заказать техплан можно через кадастрового инженера, который обследует объект после выполнения работ, изучит документы и кадастровые сведения;
• с техпланом нужно обращаться в Росреестр, где специалисты проведут кадастровый учет, обновят сведения ЕГРН.

На техплане будут указаны границы вспомогательного помещения, образованные за счет стен и перегородок, места дверных и оконных проемов. При образовании указанных помещений будет уменьшена площадь других объектов, что также требует оформления технического плана, проведения кадастрового учета в Росреестре. Заказать обследование и изготовление техплана можно в компании Смарт Вэй.

Исследования компании Смарт Вэй

1. Вспомогательные помещения выделяются отдельно только для нежилых зданий. В МКД они входят в состав общедомового имущества.
2. 3 документа, которые предусматривают образование вспомогательных помещений – технический план, технический паспорт, проект.
3. Высота вспомогательных помещений, размещаемых в производственных зданиях — не менее 2,4 м.
4. Для определения вида основного использования здания площадь вспомогательных помещений обычно непревышает 80%.
5. Приказ МЭР № 953 – основной нормативный акт, предусматривающий описание вспомогательных помещений при разделе здания.
6. Кадастровый учет раздела с образованием вспомогательных помещений занимает 5 рабочих дней.
7. Вспомогательные помещения отражаются на поэтажных планах для каждого этажа здания.

Помещение как объект аренды

Для того чтобы четко определить объект, следует воспользоваться сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, которые представляются в виде выписки. И уже на этой стадии мы первый раз определяем целевое назначение помещения с помощью дифференциации объектов на жилые, т. е. пригодные для постоянного проживания людей, и нежилые, т. е. не предназначенные для непрерывного нахождения в них граждан (подп. 10 п. 5 ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Что такое общедолевая собственность и места общего пользования в МКД?

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

Порядок определения и право собственников на него регулируется ст.ст. 289 и 290 ГК РФ.

Что относится к МОП в ЖКХ

Перечислим подробно, что входит в МОП в многоквартирном доме:

• Лифт и лифтовые шахты.
• Подвал и подвальные помещения.
• Лестничные марши и проёмы между ними, перила.
• Межквартирные коридоры, а также места для хранения велосипедов и колясок.
• Чердачные помещения и чердак.
• Бойлерные.
• Мансарды.
• Гараж, если таковой имеется в подвале многоквартирного дома.
• Крыша дома.
• Крыльцо.
• Земельные участки вокруг дома, включая клумбы.
• Спортивные и детские площадки.
• Мусорный трубопровод.
• Места для курения.
• Стоянки для машин перед домом.
• Системы связи в доме: интернет, кабельное телевидение.
• Столбы с освещением, но не всегда.
• Помещения, предназначенные для обслуживания этого дома, в том числе со всеми находящимися там коммуникациями, вентилями и кранами.

Указанные выше помещения не всегда доступны для всех жителей и их гостей многоквартирного дома. Например, нельзя просто так попасть в подвальное помещение, крышу, чердак либо лифтовую шахту.

МОП: расшифровка в строительстве

Аббревиатура МОП расшифровывается, как «места общего пользования/посещения». Такие места доступны для общего использования и являются собственностью жильцов дома.

Посторонние люди также могут посещать их и пользоваться ими без согласия жильцов. К примеру, проходящий мимо человек может постоять под крыльцом дома, чтобы переждать дождь, или оставить свой автомобиль на стоянке.

Назначение данных мест – создать комфортные условия для людей. Отделка МОП редко выполняется, поскольку их внешний вид не имеет большого значения для людей.

Что входит в МОП в многоквартирном доме? Перечень мест общего пользования обозначен в ст. 36 ЖК РФ. К МОП относится вся площадь дома, за исключением квартир, которые находятся в личной собственности граждан, а также придомовая территория.

Что в многоквартирных домах принадлежит каждому собственнику?

В жилых домах, помимо квартир, могут находиться помещения, предназначенные для размещения офисов, магазинов, парикмахерских и др. Все остальное имущество в доме является общим, то есть доля в нем принадлежит каждому собственнику. Признаки такого имущества:

• позволяет обслуживать несколько помещений;
• не принадлежит на праве собственности одному лицу;
• не является прихожей, мансардой, иной частью квартиры.

Примерный перечень имущества, доля в котором принадлежит всем собственникам в доме, называет ст. 36 ЖК РФ:

1. Вспомогательные помещения совместного пользования – лестничные площадки, чердаки, лифты, подвалы.
2. Помещения совместного пользования социально-бытового назначения – фитнес-залы, прачечные и т.п..
3. Крыши, инженерно-техническое оборудование.
4. Придомовую территорию и расположенные на ней объекты.

Имущество относится к совместной собственности независимо от того, сколько лиц фактически им пользуется.

Места общего пользования нежилого помещения

— Земли, на которых возведен дом. Сюда же включают находящиеся на них объекты благоустройства, а также те, которые специально созданы для обслуживания жилья.
— Кровли и конструкции, которые выполняют ограждающие и несущие функции.
— Оборудование, установленное с целью обслуживания квартир.
— Другие виды помещений, не являющиеся индивидуальной собственностью граждан, используемые для социально-бытовых нужд.
— Помещения, необходимые для обслуживания жильцов и квартир (лестничные площадки с лифтами).

Предположим, в подъезде имеется коллективный счетчик. Он учитывает затраченную в местах общественного пользования электроэнергию. Показания такого прибора в киловаттах необходимо разделить на всех долевых участников коллективной недвижимости. Учет ведется согласно тому числу граждан, которые имеют регистрацию в данном доме на праве личной собственности.

Места общего пользования нежилого помещения

Оплата ремонтных работ производится жильцами. Однако не всегда люди готовы вносить деньги за улучшение места общего пользования в нежилом помещении. Судебная практика говорит о том, что при отказе соседей от оплаты можно взять эти расходы на себя. Возмещение затрат можно будет получить несколько позже. Для этого понадобится подать соответствующие документы в суд. После принятия им положительного решения деньги вернутся в ваш кошелек. Ремонт при этом будет сделан вовремя, обеспечивэстетическое удовольствие.

1. Помещения различного назначения, расположенные внутри дома, но не позиционирующиеся в качестве конструктивных элементов построения квартир, а также их геометрии. Такие места общего пользования предназначены для обслуживания не только дома, но и его жильцов (более одного).
2. Площадки, по которым осуществляется проход к жилью, а также к выходу из подъезда, лифты, лестничные клетки, а также лифтовые шахты.
3. Техно-эксплуатационные и чердачные этажи.
4. Встроенные гаражи, находящиеся под домом в подвальном помещении, либо оформленные в виде части недвижимого объекта.
5. Оборудование, предназначенное для обслуживания жильцов (более одного), а также дополнительные сервисные площадки, находящиеся внутри постройки, которые задействованы в обслуживании подобного оборудования.
6. Бойлерные, а также иные специализированные служебные площади.
7. Заборы или ограждения.
8. Домовая крыша.
9. Несущие элементы здания, которые находятся в местах для массового пользования.
10. Ограждающие объекты, находящиеся внутри дома (лестничные перила, парапеты и т.д.).
11. Двери и окна в комнатах, предназначенных для общественного пользования.
12. Механизмы и приспособления, необходимые для удовлетворения людей в свете, тепле и иных благах цивилизации.

Ответственность за порчу мест ОП

К сожалению, во все времена находятся личности, которые намеренно наносят вред и портят чужое имущество: рисуют на стенах, царапают лифты, мусорят в подъездах и многое другое.

Действенных методов борьбы со злостными вредителями на практике нет. Однако за порчу общего долевого имущества в законодательстве предусмотрена административная и уголовная ответственность.

Для выявления нарушителей самым эффективным методом будет установка видеокамер во входной зоне подъезда, в лифтах и на лестничных площадках. При наличии видеозаписей необходимо написать заявление в полицию, в противном случае найти виновных оказывается практически невозможно.

В виде наказания нарушителю порядка предусмотрен штраф в размере до 500 рублей. При нанесении значительного ущерба на сумму от 2500 рублей в результате поджога, взрыва, причинения вреда здоровью людей возможна уголовная ответственность за хулиганство, в этом случае наказание варьируется от штрафа в размере до 40000 рублей до 5 лет лишения свободы.

Если вредителями оказываются дети в возрасте до 14 лет, то возмещать ущерб будут их родители или законные представители. Если ребенок достиг 14 лет, то он несет ответственность такую же, как и взрослые.

Мы выяснили, что помещения общего пользования в многоквартирном доме — это весь дом целиком и находящиеся рядом территории. Не все владельцы знают, что места общего пользования принадлежат всем собственникам, и никто не будет следить за их состоянием лучше самих жильцов.

Поэтому для сохранения общего имущества в надлежащем виде всем жильцам необходимо соблюдать правила пользования общедомовыми территориями, внимательно относиться к посторонним лицам на территории своего подъезда или двора и при необходимости своевременно реагировать на попытки порчи мест общего пользования. Это позволит избежать значительных расходов на восстановление испорченного имущества и наслаждаться красотой и комфортной жизнью в своем доме.

• Вопрос метража на человека в офисных помещениях регулируется санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами (СанПиН), которые были разработаны в соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999г. №52 и Положением о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании, утвержденным постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 года №554.
• Что же касается гигиенических требований к персональным электронно-вычислительным машинам (компьютерам), то они прописаны в документе СанПин 2.2.2/2.4.1340-03.
• Также нормативные требования к метражу в офисах есть и в своде правил СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения».

Все эти нормативные документы регулируют вопрос, который будет подробно рассмотрен ниже в статье.

Что именно считается общественным местом по закону?

Сразу же следует заметить, что само по себе законодательство в данном вопросе является достаточно шатким. Так как «общественное место» — это понятие, которое лишь упоминается в определенных законодательных актах, формирование его полного осознания, является делом многогранным. То есть, умелый и опытный адвокат всегда сможет опровергнуть мнение прокурора о том, что то или же иное место попадает под понятие общественного.

Если внимательно изучить статью ст. 20.20 КоАП РФ и комментарии к ней, то становится понятно, что практически любое место, кроме мест частного пользования, можно назвать общественными. То есть, гипотетически, существует масса мест, которые попадают под данное понятие.

Людям не разрешается сидеть на лестнице, палисадах, бордюрах или стенах без согласия владельца. Подобные декреты существуют и в ряде других, главным образом северочешских городов — например, в Дучковых, Крупках, Билине или Ротаве. По мнению Шабато, сидеть в общественном месте за пределами скамьи — это деятельность, которая может помешать общественному порядку или быть в конфликте с доброй моралью.

Общественный защитник прав также считает, что оба города превысили свои полномочия, выпустив указ. Приговор Конституционного суда должен, по мнению омбудсмена, служить прецедентом, который должен соблюдаться другими городами и отменять соответствующие указы.

Местами совместного пользования являются те места и комнаты, которые являются необходимыми для обслуживания нескольких помещений. Также такими объектами считаются коридоры, лестницы и другие области строения, через которые осуществляются проходы в различные помещения. Таким объектами в здании нежилого типа считаются:

• объекты, которые используются для обслуживания более одного помещения;
• лестничные клетки и сами лестницы;
• холлы;
• лифты;
• этажи технического назначения;
• коридоры;
• крыша;
• подвальные помещения;
• инженерные коммуникации.

Что входит в МОП в многоквартирном доме

По сути, в многоквартирном доме ничего не изменилось. За эксплуатацию мест общего пользования и ранее взималась плата, просто она не была выведена в отдельную строку, а указывалась в совокупности в платежках за ЖКХ услуги. В состав мест общего пользования в МКД входят:

• земля под домом и прилегающие территории;
• трансформаторные подстанции электроснабжения, обслуживающие объект;
• детские площадки;
• парковки;
• несущие конструкции (стены, перекрытия);
• автономные котельные, находящиеся на балансе дома;
• магистрали отопления до вентиля, ведущего к общественным сетям;
• общедомовые приборы учета;
• вентиляционные системы;
• окна, двери, перила в подъездах;
• чердаки и подвалы;
• колясочные;
• подземные парковки;
• лифты и шахты лифтов;
• будка охраны и шлагбаум.

Наемные дома коммерческого использования

Такие сооружения представляют собой помещения жилого типа, которые созданы специально чтобы использоваться в рамках договора найма.

В них строго запрещено предоставлять в личное пользование какие-либо части площади для проживания обычных граждан.

Продавать такие здания по частям тоже нельзя это можно сделать только со всем домом сразу. Если в таком сооружении происходят какие-то изменения относительно прав собственности, то они в обязательном порядке должны пройти регистрацию в соответствующих государственных органах.

Если с такими зданиями совершаются сделки, то нужно чтобы дом использовался в тех целях, для которых создавался изначально. Если по каким-то причинам появилось желание поменять предназначение здания, то это можно сделать.

Возможно обратиться по такому вопросу в органы государственной власти, которые призваны выступать непосредственно от имени человека, который имеет в собственности конкретный дом наёмного типа.

Похожие записи:

• Когда дивиденды могут быть освобождены от налога?
• Как получить отсрочку от армии
• Страховая отказывает в выплате