Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2022 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2022 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Как узаконить перепланировку перед продажей?

Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:

• Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.

• Получите разрешение в БТИ.

• Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.

Узаконивание самовольной планировки

С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.

Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.

Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:

1. Сбор необходимых документов.
2. Оповещение администрации.
3. Обращение в суд.
4. Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
5. Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).

Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Зачем вообще согласовывать перепланировку?

Не все понимают важность согласования, однако это принципиальный момент – как минимум, для вашего личного спокойствия: даже если на вас пожалуются соседи, то представители власти уйдут ни с чем – ведь в вашем доме все сделано по закону. Как правило, именно жалобы со стороны УК или соседей-недоброжелателей становятся причиной согласования для владельцев квартир, которые в свое время не собрались узаконить изменения.

Есть и другие, не менее веские причины, взяться за это важное дело:

· Квартиру, в которой согласованы изменения, можно без проблем продать – если же перепланировка не будет узаконена, то найти покупателей окажется исключительно сложно (в частности, нереальным будет продать квартиру в ипотеку – ни один банк не позволит привлечь ипотечный займ на объект недвижимости с проблемными документами).

· Вы будете уверены в том, что ваша квартира не станет источником проблем для соседей, что дом не разрушится, что вы не затопите помещения снизу: по большому счету, именно с этой целью и согласуют проект перепланировки еще до момента ее реализации – чтобы все работы были выполнены безопасно, чтобы переустройство не вредило конструкциям здания.

· На вас не наложат штраф, не придется возвращать квартиру в первоначальный вид: в некоторых случаях согласовать планировку постфактум оказывается крайне сложно даже через суд, и тогда собственника обязывают не только заплатить штраф (который в любом случае накладывается на владельца жилья, если изменения не узаконены), но и вернуть помещение в изначальный вид.

В соответствии с законодательными требованиями любая перепланировка требует специального согласования – в идеале взяться за эту процедуру собственник должен до начала ремонта. Потребуется разработать проект изменений, узаконить его в органах, а затем на его основе осуществлять отделку помещения, сносить или достраивать стены и т.д. Однако, если ремонт уже выполнен, узаконить перепланировку все равно можно: главное, чтобы переустройство не затрагивало важных конструкций здания.

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Из-за самовольной переделки жилья, нарушающей технические предписания по эксплуатации здания, могут разойтись панели, обрушиться его часть, что, в свою очередь, способно привести к гибели людей. Конструктивно безопасная организация ниши под стиральную машину, например, в стене, смежной с шахтой лифта, может повысить уровень шума в квартире до критического и сделать дальнейшее проживание невозможным. Нарушение целостности стен угрожает промерзанием жилья в зимнее время или образованием плесени. В лучшем случае придется переделывать все обратно.

Незаконная перепланировка квартиры усложняет продажу недвижимости – в случае оформления ипотеки обязательно запрашивается план жилья из БТИ. При обнаружении изменений – сантехником, контролирующими органами, соседями – управляющая компания вправе через суд обязать владельца выплатить штраф и вернуть собственность в надлежащее состояние. В случае отказа квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса.

Как и где узаконить изменения

Чтобы получить разрешительную документацию на перепланировку однокомнатной квартиры или объекта с большим количеством комнат, нужно в первую очередь обратиться с заявлением в БТИ. Сделать это необходимо, когда идея еще на стадии проекта. Кроме заявления потребуются выписка из ЕГРН и технический паспорт помещения.

Обязательными этапами согласования перепланировки квартиры являются инспекция сотрудника БТИ на объект, получение технического заключения о целостности стен, свидетельства о соответствии помещений санитарным нормам от сотрудника Роспотребнадзора. Процесс может быть длительным и хлопотным, однако, если в результате вы получите квартиру своей мечты, не создав угрозы обрушения здания, – оно того стоит.

Варианты перепланировки

По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.

К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:

• установка дополнительных перегородок;
• снос несущих перегородок;
• изменение дверных проемов и их перенос;
• перемещение газовых плит и сантехники.

Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:

• удаление стен и объединение смежных комнат;
• конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
• организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
• изменение и реконструкция оконных проемов.

Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe

Нeльзя:

• нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
• oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
• pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
• pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
• вepxниx coceдeй;
• yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
• в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
• пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
• пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
• мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.

Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:

• дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
• ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
• витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
• зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
• пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.

Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.

Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:

• мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
• измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
• пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
• cтpoить гapдepoбнyю;
• yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
• oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.

Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.

Кто отвечает перед законом?

Необходимость платить штраф ложится полностью на плечи собственника, в квартире которого были выполнены работы. Нередко случается, что после покупки недвижимости при попытке выполнения перепланировки оказывается, что прежние хозяева уже выполняли некие работы и не узаконили их. В этом случае у собственника остается право подготовить судебный иск против прежнего владельца, требуя с него компенсацию.

Получить штраф можно за такие ремонтные действия:

1. За выполненный капитальный ремонт, в процессе которого старые дверные проемы были заложены и вместо них соорудили новые;
2. Если межкомнатные перегородки были полностью или частично снесены, чтобы расширить жилую площадь;
3. Когда семья приняла решение застеклить лоджию;
4. Перенос ванной (душевой кабины) или унитаза, даже если это произошло в рамках одного санузла.

Абсолютным табу является внесение изменений в вентиляцию или перенос батарей отопления. Узаконить такие работы не получится даже после уплаты штрафа.

Что такое незаконная перепланировка квартиры и ее признаки

Планируя работы в жилых и нежилых помещениях МКД, нужно заказать проект, подтвердить безопасность изменений объекта для здания. Условия безопасного проведения перепланировочных работ проверяются в ходе согласований МЖИ (Мосжилинспекция). Это ведомство будет проверять и соответствие завершенных работ проекту, законодательным нормам. Правила проектирования и согласований на указанные виды работ регламентированы ЖК РФ, региональными нормативными актами.

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения наступает при выявлении следующих нарушений:

• если проведены работы без согласия собственника помещения (например, если это сделали арендаторы или наниматели);
• если на работы не оформлялись обязательные документы (в Москве это не только проект, но и техническое заключение на несущие конструкции);
• если проектная документация не проходила согласование в МЖИ, либо инспекция вынесла отказное решение;
• если при проведении работ были сделаны отступления от проекта, нарушены строительные нормы, правила пожарной и иной безопасности.

Указанные правила распространяются не только на квартиры, но и на нежилые помещения МКД. Например, если ИП незаконно произвел перепланировку подвала жилого дома, переоборудовал его под опасное производство или создал угрозу безопасности зданию, его оштрафуют, заставят вернуть помещения в исходное (первоначальное) состояние.

Самовольное переустройство

Понятие самовольного переустройства жилого помещения подразумевает изменения, сделанные без имеющегося утвержденного проекта перепланировки или согласования с органами технической инвентаризации.

Не все работы по перепланировке жилья необходимо оформлять.

Существует четко прописанный перечень запрещенных ремонтно-строительных и инженерных работ.

Как обнаруживается незаконная перепланировка:

• жалобы от соседей (плохая звукоизоляция, вентиляция);
• неполадки и сбои в работе инженерно-технических коммуникаций;
• обход сотрудниками коммунальных служб квартир с целью проверки счетчиков и коммуникаций;
• измерение инспектором БТИ площади для составления техпаспорта жилья;
• продажа, дарение, купля недвижимости и другие сделки.

Стоимость жилья, купленного в ипотеку, после перепланировки может уменьшиться, что не может устроить ни банк, ни страховую организацию.

Как определить, нарушен ли закон

Не все виды осуществляемых перепланировок квартиры требуют внесения изменений в технические документы. Так, при проведении косметического ремонта, обшивки или застекления балкона (лоджии) разрешения не требуется, т.к. такие мероприятия не меняют расположения перегородок и установленных элементов обстановки (газовая плита, ванна, унитаз).

Незаконными считаются не согласованные с жилищным комитетом изменения планировки, требующие внесения исправительных записей в технический и кадастровый паспорта. В этом случае правовыми актами оговорено право владельца узаконить имеющееся несоответствие.

Если проведены мероприятия по изменению несущей стены (например, вырублен проем), чего делать было категорически нельзя, то узаконить такое изменения вряд ли станет возможным. Скорее всего, придется восстанавливать первоначальный вид перекрытия.

Получение такой квартиры в дар или в наследство автоматически определяет ответственность нового владельца за нарушение. Поэтому все заботы по уплате штрафа и узакониванию переделки он берет на себя.

То есть, ясно, что от административной ответственности не избавиться в любом случае. Размеры штрафа зависят от типа строения. Если перепланировка осуществлена в квартире многоквартирного дома, то размер обязательного платежа составит до 2500 руб., в иных случаях – до 1500 руб., иногда применяется только предупреждение.

Предписание оформляет представитель жилищного комитета на месте, где осуществлена незаконная перепланировка квартиры. Выполнение предписания не избавляет собственника от обязанности узаконить осуществленные работы.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?

Прежде чем начать узаконивание перепланировки в квартире в ипотеке, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В первую очередь необходимо детально изучить раздел «права и обязанности». В нём может быть отражен запрет на любые косметические изменения квартиры. Если соответствующая информация присутствует, узаконивание перепланировки усложняется. Заёмщику предстоит выполнить следующие действия:

1. Согласовать планировку с соседями и жильцами, если потребность в подобном действии присутствует.
2. Заказать эскиз или проект перепланировки. Дополнительно может возникнуть потребность в обращении к оценщику, который подтвердит, что планируемые изменения не уменьшат стоимость недвижимости.
3. Подать заявление в банк и в страховую компанию, дополнив документацию ранее подготовленным эскизом и результатом оценки.
4. Дождаться вынесения решения. Процесс может занять до полутора месяца. За это время представитель организации тщательно проверяет документы.
5. Если решение положительное, выполнить перепланировку ипотечной квартиры и обратиться в жилищную комиссию. Представитель уполномоченного органа проверит соответствие внесённых изменений нормам действующего законодательства. Если все положения нормативно-правовых актов соблюдены, заёмщику предоставят документированное решение.
6. Обратиться в БТИ и получить техпаспорт.
7. Перерегистрировать недвижимость, посетив Росреестр.

Похожие записи:

• Льготы при сахарном диабете 2 типа без инвалидности в 2023 году
• Обременение на недвижимость что это такое
• Возврат НДФЛ за лечение родственников в 2023 году