Как приобрести индивидуальный жилой дом по ДДУ?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести индивидуальный жилой дом по ДДУ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

В чем преимущества ДДУ?

• Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
• Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
• Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
• Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.

Расторжение договора долевого участия

Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.

Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.

Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам. В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.

ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ

Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.

Итак, юридически договор ДУ является:

• двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);

• возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);

• консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).

Законом не регламентирован строгий формат договора, но перечислены пункты, обязательные для включения:

• Реквизиты сторон сделки;

• Подробная информация об объекте сделки;

• Конкретная дата сдачи дома в эксплуатацию;

• Форма, размер и периодичность оплаты дольщиком взносов на возведение строительного объекта;

• Законные гарантии на сданную квартиру;

• Права и обязанности обеих сторон договора;

• Штрафы и неустойки – размер и сроки уплаты за выявленные нарушения;

• Дополнительные условия (при необходимости);

• Дата, подписи сторон.

Особенности использования ипотеки

Приобретение квартиры по ДДУ с использованием ипотеки допускается, однако документы оформить сложнее, поскольку это будут два параллельных процесса – оформление самого договора и ипотеки. Хотя некоторые застройщики имеют ипотечных брокеров, что существенно упростит дело, поскольку они помогут с подготовкой документации.

Пошаговое оформление ипотеки по ДДУ выглядит так:

• выбор застройщика и объекта;
• оформление договора бронирования на жильё с застройщиком;
• подсчёт необходимой суммы;
• оформление и подача заявки в банк;
• после её одобрения – заключение ДДУ;
• его регистрация;
• предъявление зарегистрированного договора банку;
• заключение с банком договора о залоге имущественного права;
• оплата страхования;
• регистрация договора о залоге имущественного права;
• перечисление средств банком клиенту, а уже им – застройщику.

Как видите, процедура существенно усложнилась. Приобретённая с привлечением ипотечных средств недвижимость будет обременена до тех пор, пока вы полностью не расплатитесь за неё с банком.

В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.

В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно. Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности. Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.

Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ

Этому договору посвящена ст. 4 Закона №214-ФЗ. Нет какого-то единого шаблона, но существует ряд правил и перечень информации, которая должна присутствовать в соглашении.

В результате заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства:

• застройщик должен возвести объект и передать дольщику оплаченные им помещения в этом доме. Строительство может осуществляться как собственными силами застройщика, так и с привлечением им сторонних организаций. Передача жилья осуществляется после того, как объект недвижимости получил все необходимые разрешения и введен в эксплуатацию;
• дольщик в установленные сроки должен внести полную сумму финансовых инвестиций и принять финансируемый объект после того, как он построен и введен в эксплуатацию.

Договор не только должен оформляться письменным документом, но и обязательно регистрироваться в государственных органах (Росреестре). Заключенным он считается с момента регистрации. После этого квартира в недостроенном доме не может быть оформлена на второго покупателя. Раньше случаи продажи одного и того же объекта нескольким покупателям были очень широко распространены.

Субъекты и форма договора участия в долевом строительстве

В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:

• Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.
• Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в упомянутых объектах.

Что такое «долевое строительство изменения»

В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».

Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:

• повышение надежности рынка недвижимости;
• создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
• повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.

На что обратить внимание при заключении договора ДДУ

Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание перед заключением соглашения со строительной компанией.

Разрешительная документация

Каждая строительная компания должна при начале строительства опубликовать разрешительную документацию. Вероятный покупатель должен быть спокоен, что стройка не стихийная. Есть готовый проект, утвержденный государственными структурами. Есть финансовая отчетность. Никто не закроет стройку объекта на основании судебных решений. Поэтому стоит сразу обратить внимание на наличие действующей разрешительной документации.

Наличие счета эскроу

Если девелопер работает через эскроу-счета, это обеспечивает максимальное спокойствие дольщику, так как в случае невыполнения девелопером своих обязательств, дольщик просто получит свои деньги назад. Деньги на таком счету заморожены. Строительная компания получит к ним доступ только по завершению объекта строительства. Сама стройка идет на собственные средства девелопера или привлеченный кредит. Если строительная фирма хочет получить доход, то они должны будут ввести объект в эксплуатацию и передать его дольщикам.

Участок в собственности застройщика или в аренде, если в аренде, то на какой срок

Это тоже очень важный момент. Если земля под строительство находится в собственности застройщика, то он пойдет на многое для сохранения этого участка за собой и будет стараться обеспечить максимальную надежность строительства. Если аренда, то срок должен быть достаточным для окончания строительных работ и передачи квартир в собственность граждан.

Страхование ответственности застройщика

Страховые компании обеспечивают финансовую безопасность участников сделки. Проверка страховой компании по деятельности, длительности работы на рынке позволит сделать вывод о том, какова надежность застройщика. Крупные страховые компании не работают с мелкими или не надежными застройщиками.

Как проходит государственная регистрация договора участия в долевом строительстве?

Статья 3 закона №214-ФЗ обязывает регистрировать ДДУ, как и всякую законную сделку. Подлежащий государственной регистрации документ должен быть представлен в письменной форме.

Следующий пакет документов требуется для регистрации договора долевого участия:

• Заявления застройщика и дольщиков.
• Копии ДДУ, заверенные нотариусом. Их число определяется количеством участников ДДУ и одна копия понадобится для регистрирующего государственного органа.
• План земельного кадастра строительного участка (оригинал с копией), которые заверяет Москомзем (соответствующий ТОРЗ).
• Арендный договор или права собственника на землю (оригинал с заверенной копией).
• Санкции на строительство (2 копии).
• Проектная декларация.
• Детализация плана объекта недвижимости, где указываются площади жилых и нежилых помещений.

Примечание: кадастровый план в оригинале его владелец может получить по окончании регистрации договора долевого участия.

Для физических лиц необходимы следующие документы:

1. ИНН – оригинал и копия.
2. Доверенность, оформленная на физическое или юридическое лицо по поводу разрешения регистрации ДДУ, в оригинале, заверенном нотариально.
3. Любое удостоверение личности физического лица.

Зачем нужно страхование договора долевого участия?

Неправильно составленные договора долевого участия в России стали причиной тысяч несостоявшихся сделок и удавшихся на этом афер.

Во избежание такого рецидива появился новый закон, по которому обязательства застройщика перед дольщиком подлежат неотложному страхованию. Он стал исполняться с 1 января 2014 года. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – № 294 – ФЗ гарантирует дольщикам безопасность от мошеннических действий.

Существует 3 возможных варианта страхования договора долевого участия:

• Застрахованная ответственность застройщика страховой компанией.
• Выданная банком гарантия на инвестированную сумму.
• Возможное соучредительство в новом Обществе взаимного страхования ответственности.

Проектная декларация на объект строительства

Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.

Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:

• его наименование и адрес;
• сведения о регистрации и учредителях;
• сведения о финансовой стабильности компании;
• разрешения на строительство;
• срок получения разрешения на ввод;
• проект жилого дома, его местоположение, состав;
• сроки строительства;
• общее имущество;
• стоимость;
• подрядчики.

Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.

Срок завершения строительства объекта

В обязанности застройщика входит передача дольщику объект строительства в срок, установленный соглашением. Данный срок един для всех граждан, которые ждут передачи квартиры.

Советуем обращать особое внимание на положение договора относительно продления сроков передачи объекта недвижимости дольщику. Предусматриваются два способа.

Один из них представляет собой подписание дополнительного соглашения к договору сторонами, а другой — автоматическое продление сроков.

Так, застройщику достаточно направить дольщику письмо с предложением подписать дополнительное соглашение, а при отсутствии реакции с его стороны новые сроки считаются установленными.

Зачастую застройщики прибегают ко второму варианту, так как этот способ ограждает их от возможного судебного разбирательства по взысканию неустойки за задержку сроков передачи здания.

Однако стоит знать, что законодательством установлена обязанность застройщика направлять дольщику соответствующие сведения и предложение об изменении пунктов договора в срок не менее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока.

Другой комментарий к Ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. До первого апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ) застройщики использовали в правоотношениях с участниками долевого строительства различные юридические конструкции, такие как: договор подряда, договор купли-продажи, договор простого товарищества, договор соинвестирования и т.д.

Заключение застройщиками не поименованных в Гражданском кодексе РФ договоров считалось с точки зрения гражданского права корректным в связи с действием принципа «свободы договора» .

———————————

См.: статья 421 Гражданского кодекса РФ.

С первого апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ) законодатель ввел в действие специальную модель договора, не предусмотренную в Гражданском кодексе РФ. Эта модель регулирует правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости в целях приобретения участником долевого строительства в последующем права собственности на построенный объект недвижимости.

В качестве застройщика договор участия в долевом строительстве по смыслу Закона N 214-ФЗ может заключать любое юридическое лицо .

———————————

См.: статья 2 Закона N 214-ФЗ.

Со стороны участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может заключать дееспособный гражданин России, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Законом N 214-ФЗ не предусмотрено ограничений на заключение договора участия в долевом строительстве с иностранными юридическими лицами на стороне застройщика, равно как и на стороне участника долевого строительства. Соответственно, подлежит применению общее правило .

———————————

См.: пункт 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ.

Как это требуется по Закону N 214-ФЗ, чтобы получить статус застройщика, иностранное юридическое лицо должно обладать правом собственности, аренды (субаренды) или правом безвозмездного срочного пользования на застраиваемый земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию . Разумеется, для выполнения этих условий потребуется открыть филиал для осуществления на территории России законной инвестиционно-строительной деятельности.

———————————

См.: ст. 2 Закона N 214-ФЗ.

По действующему законодательству право аренды земельного участка может получить только иностранный гражданин . Иностранные юридические лица не могут иметь на праве аренды земельные участки, за исключением земель сельскохозяйственного назначения .

———————————

См.: пункт 1 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

См.: статья 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Вместе с тем иностранные граждане и юридические лица могут иметь земельные участки в собственности . Исключением из этого правила являются земли, расположенные на приграничных территориях России , а также земли сельскохозяйственного назначения .

———————————

См.: пункт 5 статьи 28, пункт 5 статьи 35, а также пункт 9 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

См.: пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ, а также Указ Президента РФ от 9 января 2011 года N 26.

См.: статья 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Ограничений на получение разрешения на строительство иностранными лицами в градостроительном законодательстве нет. Такие лица вправе получать разрешение на строительство при наличии законного землеотвода и иных условий, необходимых для получения разрешения на строительство на территории России .

———————————

См.: статья 51 Градостроительного кодекса РФ.

Иностранные юридические лица также вправе заключать договоры участия в долевом строительстве на стороне участника долевого строительства, так как государство гарантирует иностранным инвесторам осуществление инвестиций в России в любых формах, не запрещенных законом .

Похожие записи:

• Как прописаться по новому месту жительства: 10 минут и 3 дня
• Сколько стоит госпошлина на развод?
• Стоит ли работать на пенсии?