Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья в Санкт-Петербурге

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья в Санкт-Петербурге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Минусы тоже имеются. Во-первых, как говорилось, подходит для зачета далеко не всякое жилье, а только легко продаваемое. Во-вторых, не любую квартиру можно купить по данной схеме. Пользующиеся повышенным спросом студии и однокомнатные квартиры, как правило, застройщики распродают безо всяких программ. И, наконец, в-третьих, если вы не участвуете в описанных вариантах «проживание до вселения», то программа «квартира в зачет» не отменяет неприятной необходимости освободить проданную жилплощадь и на несколько месяцев или лет переселиться в съемное жилье в ожидании, пока будет достроена купленная квартира. Во время экономических кризисов и спада спроса строительные компании предпринимают попытки решить эту проблему. Например, запускают программы продажи квартир по зачетной схеме в уже сданном доме с отсрочкой половины платежа на несколько месяцев. Но такие примеры единичны.

Купить квартиру в зачет имеющегося жилья в СПб

Рассмотрите вариант покупки квартиры в зачет, если вам нужна новая жилплощадь и вы собираетесь продать имеющуюся недвижимость. В первую очередь стоит обратиться к застройщику будущей квартиры, который предоставляет услугу трейд-ин, и риелтору из агентства недвижимости. Часто у застройщика есть свои риелторы-партнеры. Например, у девелопера «Красная стрела» организацией продажи квартиры клиента занимается официальный партнер компании «Первое ипотечное агентство».

Если покупатель приобретает новую квартиру с доплатой в ипотеку, то ему необходимо удостовериться, что банк, работающий с застройщиком, одобрит ипотеку.

Когда покупатель выбрал будущую жилплощадь у застройщика по программе трейд-ин, ему необходимо заключить агентский договор для реализации своей квартиры. Получить бронь на несколько месяцев (по условиям договора от 1 до 4) на выбранную квартиру от застройщика. Данная бронь фиксирует стоимость квартиры.

Евгений Сергеевич Пестов, директор агентства недвижимости «Отдел ПРОдаж» (Новосибирск):

— Ряд плюсов, безусловно, есть, но и минусы не стоит списывать со счетов. Основной — это, пожалуй, потеря в стоимости продаваемого объекта. В разных компаниях она разная, в среднем 7–10% от оценки компанией-застройщиком. А как вы понимаете, эта оценка может быть сильно ниже реальной цены в рынке, ведь это выгодно в первую очередь самому застройщику. Кроме того, не все застройщики (а если быть честным до конца, то очень немногие) позволяют жить в квартире, отданной по трейд-ин, до момента сдачи новостройки, а это значит, что собственнику придется жить какое-то время в съемной квартире. И еще один существенный минус: по системе трейд-ин вы обмениваете готовое жилье на право требования на вновь приобретаемое жилье (не на фактическую собственность). Как ни крути, риски есть — нельзя исключать вероятность того, что покупатель останется без жилья. На мой взгляд, схема покупки в ипотеку намного безопаснее. Вы можете продать свою старую квартиру после сдачи дома, а разницей покрыть ипотеку (частично или полностью).

Недостатки схемы «квартира в зачет»

Основным недостатком схемы trade-in является уже упомянутое выше снижение цены на старую квартиру для ее быстрой продажи в отведенный застройщиком срок. По оценкам экспертов, снижение цены на квартиру, продаваемую по схеме trade-in, может составлять 5-7%.

Еще одним недостатком является то, что между продажей старой квартиры и заселением в новую, как правило, проходит, какое-то время.

«Временной промежуток между продажей квартиры на вторичном рынке и въездом в новую квартиру может доходить до одного года и больше. Когда у людей, кроме своего жилья, есть актив в виде родительской квартиры, комнаты, то они могут в этот период пожить там. Если клиенты продают по схеме trade-in свою единственную квартиру, то их ждет съем квартиры. Хотя для многих клиентов это не является серьезной проблемой – они говорят, что в это время смогут пожить у родственников», – комментирует исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева.

Таким образом, схема trade-in больше подходит тем клиентам, у которых есть второе жилье или возможность какое-то время пожить у родственников. В противном случае нужно готовиться к расходам на съем жилья. Хотя специалисты корпорации «Адвекс. Недвижимость» отмечают, что в новостройках, которые находятся на завершающем этапе строительства и уже готовятся к сдаче, возможен вариант, когда клиент оплачивает первоначальный взнос, въезжает, а потом уже с помощью риэлтора продает свою старую квартиру. Но стоит учитывать, что стоимость квадратного метра на завершающем этапе строительства заметно выше, чем на начальном.

Минусом можно считать и то, что trade-in в качестве схемы оплаты применяется ограниченным кругом застройщиков и в связи с этим распространяется далеко не на все объекты на рынке. Есть ограничения и по типам объектов, которые могут участвовать в программе. Большинство петербургских компаний принимают «в зачет» только квартиры, причем они должны быть расположены в Петербурге или в пригородной зоне Ленобласти.

• Вместе подбираем подходящие вам варианты в новостройках, бронируем лучший.
• Параллельно проводим оценку имеющейся недвижимости, определяем сроки ее реализации. Это позволит купить квартиру в зачет старой при минимально возможной разнице в цене.
• В случае необходимости ипотечный брокер оценивает заявленную сумму кредита на основании ваших возможностей. Оказываем поддержку в получении ипотеки в более чем 90% случаев.
• Вы вносите залог, либо 1 взнос по договору долевого участия.
• В это же время начинаем продажу недвижимости на вторичном рынке, чтобы зачет жилья при покупке квартиры был произведен в оптимальные сроки.
• После того как продажа состоялась, вы полностью оплачиваете стоимость новой покупки.

Основные преимущества «квартиры в зачет»

Схема трейд-ин имеет несколько достоинств:

· Фиксация стоимости квартиры при бронировании и оплате залогового взноса. Пока ваша квартира продается, вы можете не переживать о том, что квадратный метр подорожает, и покупка станет невыгодной.

· Экономия на услугах агентства недвижимости. При покупке квартиры в зачет застройщик компенсирует расходы агентства, и клиенту не приходится тратить средства на услуги риелтора (этот момент необходимо уточнять у конкретного девелопера – компенсация происходит не всегда).

· Все услуги в рамках «единого окна». Не потребуется несколько раз ездить по разным адресам, все манипуляции выполнят специалисты одной компании.

· Некоторые застройщики позволяют самостоятельно продать квартиру в рамках схемы, и только в случае, если такой вариант не подходит, привлекают партнерское агентство.

По сути, система трейд-ин напоминает рассрочку, при которой сначала вносится 10-20%, а через три месяца выплачиваются оставшиеся средства. Однако, есть разница – цена фиксируется на уровне 100%-ной оплаты, без удорожания. Это позволяет сэкономить хорошие деньги.

Какие застройщики предлагают схему «квартира в зачет»?

Сегодня на рынке недвижимости Петербурга подобную услугу оказывают несколько застройщиков:

· ЛСР. В настоящий момент доступны квартиры в ЖК Neo Park, Neva Haus, Neva Residence, Riviere Noire, «Заповедный парк», «Морская набережная», «Морская набережная. Sea View», «Ручьи», «Цветной город», «Цивилизация», «Цивилизация на Неве», «Маршала Казакова 21», «Ржевка», Neva ART.

· «Сэтл Сити». В продаже имеются квартиры в ЖК Grand View, Svetlana Park, The One, Victory Plaza, Royal Garden, «Автограф», «Зеленый квартал», «Панорама парк Сосновка», «Притяжение», «Солнечный город», «Статус у Парка Победы», «Чистое небо», «Эмеральд на Малой Неве», «Стрижи в Невском 2».

· КВС. Есть две программы – «Лучшая цена» с реализацией старой квартиры за три месяца и фиксацией цены как при 100% оплате и «Больше времени», где дается шесть месяцев на продажу старой квартиры. В продаже жилые объекты в ЖК «Б57», «Континенты», «Новое Сертолово», «ЯсноЯнино». Скоро старт продаж в масштабном проекте «Любоград».

· «Северный город» (RBI). Программа распространяется не только на квартиры, но и на апартаменты, лаундж-студии и коммерческую недвижимость. Можно приобрести квартиру в ЖК Ultra City II, Futurist, Studio Moskovsky, «Созидатели», «Болконский», «Крестовский 4», «Монсеньор», «Проспект Большевиков, 22».

· «Отделстрой». В стадии реализации находятся ЖК «Новый Лесснер» (строится) и «Новый Оккервиль» (сдан).

· РСТИ. Реализуются квартиры в ЖК Familia, New Time, Terra, «Белорусский квартал», «Кубинская 82».

Квартиры и планировки, участвующие в системе трейд-ин, меняются, однако у большинства застройщиков нет ограничений (за исключением скидочных и акционных предложений).

В каких случаях выгоден трейд-ин

У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.

Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:

• Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
• Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
• Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
• Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
• Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
• Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
• Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
• Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
• Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.

Обычно главный вопрос при трейд-ин сделках — цена принимаемой в зачет квартиры, с которой согласились бы обе стороны.

Если дом забронирован на 1-4 месяца, для успешной продажи квартиру надо выставить по цене на 10-15%, а то и на 30% ниже рынка. Кроме того, для бронирования дома покупатель должен внести первоначальный взнос в размере 10-20% его стоимости. Если квартира не продается, взнос возвращается, сделка не заключается.

Кроме меньшей, по сравнению с обычной продажей, ценой, владелец зачетной квартиры еще должен где-то жить в период достройки или отделки дома.

Для не согласных на такой вариант есть альтернатива: ипотечный кредит на покупку дома и досрочное его погашение за счет продажи имеющейся квартиры. Но всегда необходимо просчитывать, что выгоднее: выплата банку комиссии и процентов, оплата страховки в ожидании, что эти затраты окупятся за счет продажи квартиры «по рынку» — или понижение начальной стоимости на квартиру.

Плюсы и минусы взаимозачета

Плюсы:

1. Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
2. Льготные условия по ипотеке;
3. В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
4. Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

1. При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
2. Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
3. Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
4. Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
5. Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

В чем состоят основные преимущества трейд-ин сделок для клиента?

Во-первых, застройщики зачастую предоставляют скидки при покупке квартиры по трейд-ин. Размер дисконта в среднем составляет 2-3%. Во-вторых, клиенту не нужно самостоятельно искать покупателя квартиры — эту задачу берет на себя застройщик (или посредник).

Еще одно преимущество такой схемы — это фиксация стоимости приобретаемого жилья. Пока действует договор бронирования, покупатель может быть уверен в том, что новая квартира не подорожает и ему не придется нести дополнительные расходы.

Плюсы и минусы зачета

Одно из несомненных преимуществ приобретения квартиры в зачет – экономия времени и усилий благодаря тому, что услуги по продаже старой квартиры и покупке новой оказываются одной компанией в комплексе (пусть и с привлечением доверенных партнеров). Однозначными плюсами являются фиксация цены приобретаемой квартиры до момента продажи старой, а также удобные схемы погашения платежа в рассрочку. В некоторых случаях покупателю может быть предоставлена возможность проживания в зачтенной квартире до сдачи нового дома.

Однако экономия времени чревата тем, что недвижимость, принадлежащая клиенту, будет продана по цене ниже рыночной – это может стать единственным выходом в ситуации, когда застройщик будет стараться реализовать ее в установленный срок.

Еще одной проблемой, с которой можно столкнуться, пользуясь услугой квартиры в зачет, является невозврат первоначального взноса. Естественно, это оговаривается перед подписанием договора, и заказчик формально в курсе, на какие он идет риски. Однако легкомысленные менеджеры могут убедить клиента в том, что шанс не продать квартиру ничтожен и он практически ничем не рискует, внося невозвратный залог.

Многие эксперты считают, что механизм зачета жилья в действительности не является полезной услугой, а лишь представляет собой очередной маркетинговый трюк, с помощью которого компании привлекают внимание клиентов. Иногда клиенту на самом деле удобнее воспользоваться более лояльной и менее рискованной схемой отложенного платежа. Это вариант, при котором клиент вносит первоначальный взнос в размере 10-15%, а возможность оплатить оставшуюся часть получает в течение нескольких месяцев, во время которых он может продать старое жилье самостоятельно, не торопясь и не занижая цену.

Холдинг RBI предлагает услугу зачета жилья покупателям квартир во всех своих объектах. Схема зачета жилья у RBI следующая: первоначальный взнос на приобретаемое жилье варьируется от 20% до 30%, договор заключается в соответствии с ФЗ-214. Старая квартира реализуется по рыночной цене без потери в стоимости в течение 90 (150) дней. В случае непродажи имеющейся недвижимости гарантируется 100%-й возврат первого взноса. Приобретаемая квартира бронируется на требуемый срок с фиксацией цены, предоставляется возможность совмещения с ипотекой от Сбербанка РФ. Важно, что агентское вознаграждение компенсируется RBI. Также застройщик предлагает дополнительную скидку клиентам, воспользовавшимся услугой «квартира в зачет», размер которой зависит от величины первоначального взноса.

Еще одна компания, которая предлагает услугу зачета недвижимости по всем своим объектам, – «Петротрест». Ее клиент может стать обладателем новой квартиры, не занимаясь продажей старого жилища самостоятельно. Специалисты «Петротреста» проводят квалифицированную оценку жилья и помогают продать его по рыночной стоимости, при необходимости осуществляется расчет размера доплаты для покупки новой квартиры. На период продажи новая квартира бронируется на первичном рынке, а покупатель вносит деньги за новое жилье по договору после того, как продана старая. Кроме того, предоставляется возможность рассрочки.

NAI Becar также предлагает возможность купить квартиру по программе зачета. Компания готова подобрать варианты у ведущих застройщиков Петербурга, при необходимости – оформить ипотеку на выгодных условиях в различных банках. Бесплатно предоставляется оценка стоимости жилья, а также подбор оптимальной цены для быстрой продажи. Специалисты компании оказывают помощь в заключении договора продажи вторичной недвижимости. Заключается договор бронирования новой квартиры с фиксацией цены на весь период брони (90 дней), а сумма первоначального взноса определяется конкретным застройщиком (при отсутствии требования со стороны застройщика устанавливается сумма от 50 тыс. рублей). NAI Becar осуществляет полное юридическое сопровождение сделок предоставляет клиенту личного менеджера на всех этапах.

Интересные предложения по зачету квартир можно найти в компании «Кивеннапа». Помимо стандартных вариантов, действует специальная акция для владельцев квартир в жилых комплексах «Новая Ижора» (застройщик ООО «Заневский»), «Северная Долина» (застройщик ООО «Главстрой-СПб») и «Золотые ключи» (застройщик «Старт Девелопмент»). Если клиент является владельцем жилья в указанных объектах, он может воспользоваться услугой зачета на особых условиях. Во-первых, ему предоставляется 30%-я скидка на квартиры в ЖК группы компаний «Кивеннапа» – «Кивеннапа Юг» и «Кивеннапа Север». Во-вторых, существует возможность зачета квартиры даже в случае, если имеющаяся квартира находится на этапе строительства. В третьих, в качестве базы для оценки жилья используются те цены, которые указаны в официальных прайс-листах застройщиков на момент подачи заявки.

Также предлагается фиксация цены на бронируемую квартиру.

Зачетом квартир можно воспользоваться и в компании «Ленстройтрест». Первый взнос составляет не менее 10% от базовой стоимости квартиры, который необходимо внести в течение 10 рабочих дней с момента регистрации договора ДДУ в УФРС. Взнос от продажи имеющейся квартиры должен составлять не менее 40% и быть внесен не позднее 5 месяцев с момента подписания ДДУ, остаток выплачивается согласно индивидуальному графику, предоставляется возможность рассрочки или ипотеки. Покупателям, которые участвуют в программе, предоставляется скидка до 9% на первый взнос и до 5% на взнос от продажи – при досрочном внесении основного платежа может быть предоставлена также дополнительная скидка.

Юлия Барахтина, директор АН «Бекар»:

Клиент, воспользовавшийся программой «Квартира в зачет», имеет ряд преимуществ. Во-первых, чрезвычайно удобно, что весь процесс продажи жилья и приобретения новой квартиры происходит в одном агентстве. Во-вторых, на период совершения сделки агентство недвижимости фиксирует все цены. В-третьих, клиент уверен в удачной продаже своей недвижимости и не опасается, что застройщик продаст выбранную им квартиру.

Напомню, что от 30 до 40% покупателей жилья в новостройке совершают сделку за счет продажи вторичного жилья. По сути эти люди не отличаются от покупателей со 100%-й оплатой. Но девелопер не может их обеспечить квартирой на период продажи недвижимого имущества. А агентство недвижимости может. Таким образом, у данной программы нет минусов, а ее перспективы крайне позитивны.

Максим Красненко, генеральный директор ГК «Кивеннапа»:

ГК «Кивеннапа» уже несколько лет практикует программу «Взаимозачет жилья» для владельцев недвижимости в жилых комплексах «Новая Ижора», «Северная долина» и «Золотые ключи». Компания выступает в качестве агента и помогает клиенту произвести обмен уже имеющегося домовладения на дом в жилых комплексах «Кивеннапа». Данная программа была создана и реализуется с единственной целью – улучшить условия жизни.

Для клиента главным плюсом является шанс провести сделку по продаже старого и покупке нового жилья за один раз. Помимо этого, существует возможность зафиксировать цену покупаемой недвижимости еще до продажи собственного жилья и проживать в нем до окончания стройки.

Однако у данной программы существует и минус. Не все застройщики готовы долго ждать квартиру, поэтому выбор жилья для покупателя ограничен объектами ближайших сроков с��ачи, которые стоят дороже.

✅ Преимущества и недостатки приобретения квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Преимущества предлагаемых застройщиками схем очевидны. Покупатель:

• одновременно решает вопросы с продажей и приобретением жилья – ему не придется искать временное место жительства, если организация оставит возможность проживания в зачтенной квартире до момента переселения;
• в соответствии с заключенным договором получает фиксированную цену – учитывая колебания курса, это очень важное преимущество;
• может выбрать удобный способ погашения оставшейся суммы.

Минусы не менее весомы:

• в зачет застройщики берут только “ликвидные объекты”, построенные 10 и менее лет назад, находящиеся в хорошем состоянии, не имеющие никаких обременений и не подвергавшиеся перепланировке;
• оцениваются они значительно дешевле рыночной стоимости;
• акции, скидки, специальные предложения при зачете квартиры, как правило, недоступны;
• в программу «трейд-ин» крайне редко попадают недорогие объекты новостройки;
• залог, который вносится при бронировании жилья, часто оказывается невозвратным – это оговаривается в договоре, но покупатель может не обратить внимание на этот пункт или же поверить уверениям, что квартира обязательно будет продана.

Мы анализировали рынок, и у большинства компаний схема выстроена так, что клиент все равно несет определенные затраты — оплачивает услуги стороннего агентства, которое занимается продажей «вторички». Плюс для него только в том, что в рамках программы он может забронировать квартиру в новостройке еще до реализации старой.

У нас для клиента взаимодействия с различными менеджерами сведены к минимуму — это снижение стресса. Мы ищем максимально удобные для покупателей варианты, даже разработали специальную программу «Живи в старой квартире до новоселья». Она позволяет клиенту арендовать уже проданную квартиру у нового владельца до того момента, как его новый дом не будет построен.

Мы заинтересованы в развитии агентства как полноценной единицы, не только для стимулирования продаж на первичном рынке. Напротив, если клиент не находит желаемого варианта на «первичке», мы можем предложить «вторичку». Также помогаем с реализацией квартир и без последующей покупки новостройки.

Выставить квартиру на продажу — несложно. Трудности начинаются, когда находится покупатель. И здесь ситуации могут быть очень разные. Например, у продаваемой квартиры есть обременение — непогашенная ипотека, или в ней прописаны несовершеннолетние дети, или она приобретена с использованием материнского капитала. Как провести сделку?

Не так давно мы закрыли сделку, где было 4 звена: мы выступали в качестве продавца, наш покупатель приобретал квартиру, продавая свою и добирая средства ипотекой. У его покупателя также была своя продажа, а у его покупателя — своя. Вся эта сделка проходит в один день. Деньги закладываются в банковскую ячейку, подписываются бумаги, договоры уходят на регистрацию.

Состыковать всех участников, правильно оформить документы, чтобы все остались при своей выгоде — это большой труд, требующий времени и, конечно, знаний и опыта. Ведь даже после подписания договора сделка может быть признана недействительной, если будут допущены юридические ошибки.

Похожие записи:

• При вступлении в наследство по завещанию какие расходы несешь
• Наряд-допуск на проведение работ с повышенной опасностью подписывает и выдает
• Транспортный налог на автомобиль в 2023 году