Покупка квартиры с несовершеннолетним продавцом: особенности, риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с несовершеннолетним продавцом: особенности, риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости

Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.

Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.

Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.

Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.

Если ребенок – владелец жилья

Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.

Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

• недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
• покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
• в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
• инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
• приобретаемое жилье не достроено;
• заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

• заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
• готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
• 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
• продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

• супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
• мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
• супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?

Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.

Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:

1. Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
2. После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;

ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.

1. Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
2. Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.

Можно ли продать квартиру, если ребенок имеет долю

Конечно, но при соблюдении определенных правил. Гражданский кодекс РФ диктует условия, выполнение которых неоспоримо. Закон выступает в интересах чада, заботится о сохранении недвижимости СК РФ Статья 60.

• Направитесь в органы опеки и попечительства для получения консультации. Исходя из рекомендаций занимайтесь продажей старого «угла» и поиском нового. Чтобы не попасть в ситуацию, когда, например, квартиру продали, взамен дитю приобрели комнату. Органы опеки не разрешат такую сделку, потому что проживание в комнате предполагает совместное проживание с опекуном, а значит метраж не соответствует норме. Сделка будет расторгнута.
• На каких условиях вы получите согласие опеки влияет ряд обстоятельств. Возможно достаточно будет нотариального обязательства о наделении долями. Все ситуации индивидуальны и требуют консультации специалиста. Перед обращением подготовьте пакет документов.
• Продажа недвижимости без покупки новой. Чтобы получить одобрение, ребенку должна обособиться доля в другом жилье. Например, в жилье ближайших родственников — бабушки.
• Продажа недвижимости с вложением средств в новую. В купленной квартире ребенку необходимо выделить долю большую или равную прежней.

Можно ли продать квартиру не выделяя доли детей

Когда реализации подлежит жилье, в котором были выделены доли детям, то не обособить доли детям в новом жилье незаконно. Органы опеки и попечительства такую сделку не одобрят, соответственно она не может состояться.

Исключение, составляют случаи когда семье одобряют продажу жилья без выделения долей детям, когда это вынужденная мера. Например, тяжелая болезнь ребенка, когда требуется дорогостоящее лечение. В этом случае нужно предъявить доказательства, которые подтвердят необходимость продажи жилья для использования вырученных средств на лечение ребенка.

Если жилье было приобретено с участием материнского капитала, то обязательным условием является выделение доли детям, в противном случае у вас могут отозвать всю сумму материнского капитала. И продажа такой недвижимости не может состояться.

Процедура проведения сделки

После того, как опека получит документы от родителей, ей дается 14 дней на рассмотрение пакета документов. В разрешении, полученного от опеки, в обязательном порядке должны содержаться адреса старой и новой квартиры, пункт о согласии органов опеки на совершение сделки.

По старому адресу собственников снимают с учета по следующей схеме:

• в первую очередь выписывают родителей (либо опекунов),
• только после этого — детей.

Независимо от того, есть ли доля собственности в старой квартире у ребенка или он просто зарегистрирован в ней, без согласия опеки нельзя его снять с учета по данному адресу. Если не соблюсти это правило, сделку не зарегистрируют в регистрационной палате.

Итак, в общем случае продажу квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно разделить на два этапа: предварительный и окончательный.

Процедура предварительного этапа

1. В первую очередь родители подыскивают подходящую для покупки квартиру;
2. Затем они идут к нотариусу с вышеперечисленным пакетом документов для получения лицензии;
3. После нотариуса им следует посетить органы опеки и взять у них разрешение на выполнение этой операции;
4. Затем по старому месту жительства выписываются сначала родители, а потом их дети.

Какие документы необходимы для получения разрешения на продажу?

Важно сразу подготовить документы. После написания заявления их не получится донести, так как решение принимается достаточно быстро.

Подается следующее:

• Заявление. Его должны подать оба родителя лично.
• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он уже имеется.
• Гражданские паспорта обоих родителей. Матери-одиночки предоставляют только свой паспорт.
• Документ о приватизации квартиры и выписка ЕГРН.
• Документы о собственности на приобретаемую недвижимость.
• Технический паспорт, кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости.
• Справка об оценочной стоимости на оба объекта, если ее запросят отдельно.
• Выписка из домовой книги.
• Копия финансового лицевого счета.
• Если деньги планируете перечислить на счет в банке, указываются его реквизиты.

Продажа жилья в котором прописан ребенок

Если у ребенка нет собственной доли, то такой имущественный объект можно продать без согласования с органами опеки. Подобная сделка предполагает предварительную выписку ребенка для избегания проблем с потенциальными покупателями.

Изменение регистрации происходит посредством подачи заявления в паспортный стол. Закон разрешает осуществление выписки только при наличии иного варианта жилья, тем самым происходит оформление регистрации по новому месту жительства. Прописать ребенка можно в квартиру или дом, который соответствует санитарным и техническим критериям, предъявляемым к категории жилых помещений.

Кроме того, ребенок должен обязательно прописываться на жилплощадь, которая принадлежит на правах собственности или используется по найму одним из родителей или законным представителем. Квартиры, находящиеся в муниципальном фонде не могут продаваться жильцами, т. к. они являются предметом собственности государства.

Возможные нюансы при продаже доли ребенка в квартире

Органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения в следующих случаях:

1. Если новая квартира приобретается в рассрочку, а все остальное жилье при этом продано.
2. Если оформляется договор дарения, а не купли-продажи.
3. Если дом, где находится новая квартира, еще не введен в эксплуатацию и имущественные права не могут быть там реализованы.
4. Если новое жилье имеет меньшую площадь.
5. Если новое жилье не оснащено каким-либо видом коммунального удобства в сравнении с продаваемым.
6. Если в новом месте жительства отсутствует необходимая инфраструктура.

Получать разрешение не потребуется при достижением ребенка дееспособного возраста. Это может произойти и до 18-ти лет. Например, если несовершеннолетний в возрасте 16 лет вступит в брак или устроится на работу с полным социальным пакетом.

Органы опеки всегда действуют в интересах ребенка. Поэтому допускается возможность приобретения жилья с худшими условиями, если:

• ребенку требуется дорогостоящее лечение;
• ребенок не может проживать в прежней квартире по состоянию здоровья;
• ребенок должен получить определенное образование, но проживая по старому месту жительства это невозможно.

Перечисленные случаи – это исключения из правила. Перед продажей доли несовершеннолетнего ребенка рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Похожие записи:

• Вспомогательный персонал кто относится в культуре
• Расчет и уплата авансового платежа по УСН за 1 квартал 2023 года
• Что такое платная приватизация квартиры и сколько она будет стоить?