Договор управления с застройщиком

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор управления с застройщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.

Основания для передачи технической документации

УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если:

• на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив;
• в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление;
• истёк срок договора управления;
• участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

• проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
• назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
• ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
• заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
• передача МКД по акту;
• передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Условия для передачи дома собственникам

После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

• подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
• хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
• выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

• застройщика;
• крупных подрядчиков;
• надзорных организаций;
• служб газоснабжения, МЧС и др.

Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Как правильно составляется договор?

Как заключить договор между застройщиком и управляющей компанией?

Управление МКД осуществляется на основе договора между собственниками и представителями УК.

Этот документ содержит все необходимые условия сотрудничества, включая:

Если соглашение заключает застройщик, то оплата коммунальных услуг все равно осуществляется через управляющую компанию.

Соглашение на управление МКД должно содержать все эти пункты.

К этому документу обычно прилагают списки жильцов, списки специалистов УК с их контактными данными и другие важные бумаги.

Содержать многоквартирный дом без управляющей компании достаточно сложно.

К тому же жилищное законодательство настаивает на выборе способа управления, который принимает застройщик или сами собственники.

Специалисты рекомендуют не затягивать с решением этого вопроса, так как в итоге выбор управляющей компании придется делать местным органам власти.

За что отвечает управляющая компания

Процесс передачи общего имущества дома управляющей организации всегда проходит под жестким контролем как застройщика, так и принимающей компании. Составляют сразу несколько актов:

1. о передаче необходимых для работы и обслуживания документов;
2. о передаче организации управления;
3. о текущем состоянии общего имущества (сетей, коммуникаций, подъездов, чердаков и подвальных помещений, лифтов, придомовой территории, вентиляционных шахт, кровли и прочих объектов, которые относятся к общему домовому имуществу).

Перед тем, как принять объект, представитель организации проверяет состояние передаваемого имущества на наличие дефектов. При обнаружении таковых, застройщик обязан исправить дефекты в течение определенного времени. Если же при составлении акта не были обнаружены допущенные при строительстве ошибки, вероятно, что за них будет отвечать управляющая организация, а устранение недостатков будет производиться за счет бюджета жильцов. Обратное возможно будет только через суд.

Какие документы застройщик должен передать управляющей компании?

Перечень документов может сильно отличаться в разных случаях, но среди обязательных должны присутствовать акт о вводе объекта в эксплуатацию, техпаспорт дома, санитарный паспорт, инструкция по эксплуатации жилого дома, схемы расположения коммуникационных сетей, схема расположения теплосетей, кабелей, водопроводов и газопроводов, список подрядчиков, выполнявших строительные работы на всех этапах возведения здания и акты передачи квартир.

Какие еще документы могут понадобиться:

• договоры со снабжающими организациями;
• акты о принятии на учет счетчиков электро- и водоснабжения;
• схемы расположения камер видеонаблюдения.

Также законодательством установлено, что после вселения жильцов у них есть год на выбор управляющей компании. В противном случае органы местного самоуправления устраивают конкурс, по окончании которого оформляется договор с победившей УК.

Иногда возникают ситуации, когда застройщик в своих интересах пытается навязать собственникам жилья конкретную УК. Недобросовестные застройщики зачастую навязывают дольщикам некомпетентные УК с целью дальнейшего заработка, требуя заочно, задним числом ещё до завершения строительства подписать договор с такой организацией. Данный договор индивидуален и если вы только после его подписания обнаружили неподходящие для вас условия, расторгнуть его будет непросто – поэтому перед началом сотрудничества с УК необходимо тщательно изучить все предлагаемые вам условия. В данном случае не имеет значения качество выполненной застройщиком работы. Конечно, бывают ситуации, когда дольщиков изначально не устроило качество работы застройщика, в силу чего они изначально не воспримут предложение дольщика всерьёз. Так может произойти в таких случаях, когда:

• представленная квартира была с недоделками;
• без отопления воды и газа;
• застройщик по ходу строительства предлагал дольщикам доплачивать за кв. метры;
• застройщик по ходу строительства предлагал подписать доп. соглашение о переносе сроков.

Однако даже если строительство прошло без претензии с вашей стороны, не поддавайтесь на уговоры застройщика по поводу выбора конкретной управляющей организации. Подобный выбор – исключительно ваше право как собственника помещения.

Практически всегда строительная компания даже при качественном исполнении всех обязанностей не упускает возможность дополнительно заработать на застройщиках при помощи УК, которая включает в условия договора завышенные тарифы. К сожалению, подобная практика всё ещё актуальна, поскольку далеко не все дольщики вчитываются в нюансы того или иного договора.

Как и в случае с написанием претензии или подачей иска в суд только вам самим стоит решать, с какой именно компанией вам стоит подписывать договор и целесообразно ли вам это делать в принципе. Как при заключении договора ДДУ, так и при вселении пожелания каждого дольщика индивидуальны. Застройщик не имеет права принуждать вас подписать договор с конкретной УК – и при навязывании вам конкретной организации, которая вам не подходит вы вправе отказаться от предлагаемых услуг и самостоятельно определиться с компанией по управлению домом.

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД
66051

5 .

Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм

Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.

Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.

Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.

B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.

Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.

Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.

Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:

• если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
• когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
• если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.

Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации: а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива); б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием

Какие документы УК подавать в ГЖИ, если МКД пришёл в управление

Не все управляющие организации в курсе, какой пакет документов нужно подавать в ГЖИ после заключения договоров управления с собственниками нового МКД, пришедшего в управление. При этом, следует отметить, что существует несколько способов перехода многоквартирного дома к новой управляющей компании. Подробнее обо всём этом в сегодняшней статье.Есть несколько способов перехода многоквартирного дома к управляющей организации:решение общего собрания собственников;проведение открытого конкурса по выбору УК.Рассмотрим вкратце каждый из них, поскольку от способа перехода МКД к управляющей организации зависит пакет документов для подачи в ГЖИ.

Например, собственники помещений МКД могут принять решение уйти из-под управления старой УК и перейти к новой. Тогда они инициируют и проводят общее собрание, на котором принимают соответствующее решение о выборе новой управляющей компании.На основании этого решения расторгается договор управления со старой УК и заключается с новой.

Смена управляющей организации: как уведомить действующую УО

Смена управляющей организации – процедура обыденная и несложная. Но как уведомить действующую управляющую организацию о переменах? Кто должен это сделать и как скоро после проведения ОСС?Об этом рассказывает .

18178Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд. Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.Орган управления МКД – общее собрание собственников помещений в МКД ().

И в его полномочиях – выбирать и менять способ управления МКД. Способ управления МКД, согласно , выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления.

Рекомендуем прочесть: Образец написания жалобы военному прокурору

Перечень УК – претендентов на временные управляющие.

Управляющая организация может быть выбрана в качестве временного управляющего при соблюдении двух условий:

1) у нее имеется лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД;

2) она включена в соответствующий перечень организаций, который формируется уполномоченным органом и размещается в ГИС ЖКХ. В этот перечень включаются управляющие организации:

• представившие в уполномоченный орган заявление об их включении в перечень (на дату подачи заявления);
• признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, расположенным на территории соответствующего муниципального образования (на дату составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе). Речь идет об открытом конкурсе, проводимом ОМСУ в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. При подаче заявки на участие в таком конкурсе заинтересованное лицо теперь будет давать согласие на включение его в перечень организаций – претендентом на временные управляющие. Поэтому заявка на участие в открытом конкурсе дополнена согласием претендента на включение его в перечень организаций для временного управления МКД.

Дата подачи заявления о включении в перечень или дата составления протокола важны, так как УК-претенденты включаются в перечень в хронологическом порядке.

Перечень организаций подлежит актуализации уполномоченным органом как минимум один раз в пять лет, а также в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня наступления одного из следующих событий:

• аннулирование лицензии УК, включенной в перечень;
• истечение срока действия лицензии УК, включенной в перечень, в случае непринятия лицензирующим органом решения о продлении срока действия лицензии;
• поступление заявления УК о ее включении в перечень организаций;
• составление протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе;
• поступление заявления УК о ее исключении из перечня организаций. Управляющая организация, включенная в перечень, вправе подать такое заявление, если она выбрана решением об определении УК для управления хотя бы одним домом.

Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Передача дома управляющей выполняется пошагово. Ниже рассмотрены основные этапы с комментариями о возможных действиях сторон:

• выбирают управляющую компанию;
• собирают документы для заключения договора;
• оформляют письменное соглашение о передаче;
• осуществляют фактическую передачу общедомового имущества, сопроводительную документацию.

Самый простой вариант – проведение общего собрания дольщиков по данному вопросу. Для повышения результативности мероприятия рекомендуется создание инициативной группы. Пригодится предварительное информирование участников о ситуации в соответствующем сегменте рынка, расценках, особых условиях. Точные тарифы определяют в ходе переговоров о договоре с управляющей компанией. Результат выбора оформляют протоколом, передают застройщику.

Если решение не найдено, конкурс организует и проводит местная администрация. Важные особенности типовых правил:

• открытый характер;
• точный перечень предоставляемых услуг;
• определенный размер (порядок) оплаты.

Через 10 дней после успешного завершения данного мероприятия уведомления о результатах передают дольщикам. Контракт подписывают на год, поэтому новые собственники сохраняют возможность смены управляющей компании в будущем.

Однако с выбранной по конкурсу компанией соглашение о передаче надо заключать в обязательном порядке. Оно будет действовать по общим правилам даже без подписи дольщика. Новый собственник должен оплачивать предоставленные услуги в полном объеме даже при отсутствии согласия с определенной схемой управления.

Для участия в конкурсе потенциальная управляющая должна подготовить:

• устав, другие учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ;
• справку о трудоустройстве руководителя предприятия с подтверждением профильной квалификации;
• копию лицензии на соответствующий вид деятельности;
• сведения о штатном расписании (технических средствах)
• проект соглашения с расценками.

Для заключения договора между застройщиком и управляющей компанией понадобятся следующие документы:

• протокол с результатами конкурса (общего собрания);
• акт приемной комиссии, разрешение на ввод в эксплуатационный режим;
• выписка из ЕГРН;
• техническая документация с поэтажными планами;
• схема подключения инженерных сетей;
• инструкции по регламентному обслуживанию отдельных систем;
• действующие соглашения с ресурсными (обслуживающими) организациями;
• свидетельство о санитарном состоянии объекта (паспорт).

Похожие записи:

• Как вернуть деньги за товар? Права потребителя по закону
• Расчет численности персонала в банке
• Программа «Молодая семья» — 2022: что нужно знать