Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Существует ли срок действия оценки недвижимости и как выглядит договор на оценку

1. Его номер.
2. Дата заключения.
3. Сведения обо всех действующих сторонах. Это ФИО или название организации, ФИО представителей и основание, на котором они действуют (доверенность, Устав компании, протокол собрания и т. п.).
4. Количество экземпляров отчёта об оценке.
5. Сведения об оценщике (оценщиках): ФИО, название и расположение саморегулируемой организации и информация о страховании ответственности.
6. В конце договора указываются адреса и банковские реквизиты сторон-юридических организаций.

1. Разрешительная документация на строительство.
2. Проект с пояснениями к нему.
3. Выписка из ЕГРП.
4. Сведения о конструктивной системе и разрешённой мощности потребления ресурсов.
5. Кадастровый или технический паспорт. В нём должны быть указаны степень завершённости строительства и площадь застройки.
6. Если здание законсервировано – акт консервации.

По результатам выхода на объект оценщик составляет письменный отчет, в котором подробно описывается объект оценки, и прикладываются фотографии. Кроме того, эксперт излагает весь процесс оценки, какие подходы для определения стоимости недвижимости им применялись, анализирует схожие объекты недвижимости.

Отчет обязательно должен содержать итоговый вывод о рыночной стоимости квартиры. Поскольку имущество оценивается с целью залога, указывается уровень ликвидности объекта и его ликвидационная стоимость (на случай быстрой реализации с публичных торгов).

Возможно будет интересно!

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году?

Когда лучше делать оценку

Многих из нас интересует вопрос, а можно ли прийти в банк с уже готовой оценкой. Да, можно, но сделать это необходимо в течение срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости (в течение полугода, с момента составления отчета).

Если оценка будет просрочена, то для банка она будет не действительна, т.к. указанные в ней данные уже не актуальны. Поэтому рекомендуем оценивать недвижимость уже после предварительного одобрения кредитной заявки.

Как мы поняли, без оценки залоговой недвижимости банк не сможет выдать ипотечный кредит. И для того, чтобы рыночная стоимость была действительна, банку необходимо предоставить «свежий» оценочный отчет. Кроме того, предпочтение отдается отчетам, составленным одобренными оценщиками, поскольку нет необходимости их перепроверять. Поэтому советуем не оценивать недвижимость заранее, а дождаться одобрения от банка, тем более что подготовка отчета занимает считанные дни.

Как происходит оценка квартиры для банка?

Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.

Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.

Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.

Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.

Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.

Возможные проблемы и нюансы

Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.

Большинство кредитных учреждений сотрудничают с несколькими проверенными оценочными организациями, поэтому у вас будет возможность выбрать эксперта с оптимальными ценами на услуги. Имейте в виду — экспертизе аккредитованного оценщика банк доверяет, и вам точно не придется заказывать процедуру заново.

Часто бывает, что стоимость квартиры по отчету гораздо ниже цены, установленной продавцом. В этом случае банк не одобрит сумму, превышающую то значение, которое указано в расчете оценщика. В подобной ситуации оптимальное решение — договориться с продавцом о снижении цены или заплатить разницу собственными средствами.

Еще один фактор, который может негативно отразиться на покупке вторичного жилья в ипотеку, — неузаконенная перепланировка. Если в оценочных документах не будет указана данная информация, в дальнейшем это может привести к крайне нежелательным последствиям. При обнаружении несоответствия банк вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, а также обвинить вас в мошенничестве.

Помните: оценка квартиры — серьезный шаг на пути к приобретению собственного жилья в ипотеку, поэтому отнестись к нему следует ответственно. Обращайтесь за услугой только к проверенным оценщикам, которые аккредитованы банком, в котором планируется оформлять кредит. Так вы сможете избежать неприятных ситуаций и сохраните свои деньги, время и нервы!

Для чeгo нyжнa зaклaднaя пpи ипoтeкe

3aeмщикy. 3aeмщики, пpeдocтaвляющиe бaнкy гapaнтии вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв — в тoм чиcлe зaлoг — пoлyчaют бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния. B ocтaльнoм зaклaднaя зaeмщикy нe нyжнa — oнa нyжнa бaнкy.

Бaнкy. Дoкyмeнт oбecпeчивaeт пpaвo бaнкa тpeбoвaть вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв или взыcкaния имyщecтвa, ecли зaeмщик нe выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa. Нaпpимep, opгaнизaция мoжeт пepeдaть или пpoдaть зaклaднyю бeз coглacия зaeмщикa, a тoлькo c eгo yвeдoмлeниeм. Кpoмe тoгo, цeннaя бyмaгa пoзвoляeт пpивлeкaть cтopoнниe инвecтиции — ecли бaнк cмoжeт зapaбoтaть нa cдeлкe, oн мoжeт пpeдocтaвить бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния зaeмщикy. C пoмoщью зaклaдныx бaнки фopмиpyют кaчecтвeнный финaнcoвый пopтфeль.

Когда лучше делать оценку

Многих из нас интересует вопрос, а можно ли прийти в банк с уже готовой оценкой. Да, можно, но сделать это необходимо в течение срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости (в течение полугода, с момента составления отчета).

Если оценка будет просрочена, то для банка она будет не действительна, т.к. указанные в ней данные уже не актуальны. Поэтому рекомендуем оценивать недвижимость уже после предварительного одобрения кредитной заявки.

Как мы поняли, без оценки залоговой недвижимости банк не сможет выдать ипотечный кредит. И для того, чтобы рыночная стоимость была действительна, банку необходимо предоставить «свежий» оценочный отчет. Кроме того, предпочтение отдается отчетам, составленным одобренными оценщиками, поскольку нет необходимости их перепроверять. Поэтому советуем не оценивать недвижимость заранее, а дождаться одобрения от банка, тем более что подготовка отчета занимает считанные дни.

Какие документы нужны при оценке квартиры в новостройке для закладной?

Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:

• Документ, показывающий, как была приобретена недвижимость в новостройке (например, договор о долевом участии, купли-продажи и др.).
• Копии учредительных документов компании-застройщика.
• Кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРН (их копии).
• Копия техпаспорта, выданного в БТИ (со сведениями об экспликации и поэтажном плане).
• Акт приёма-передачи (копия).
• Удостоверение личности заказчика оценки.

Оформление: необходимые документы и регистрация

Закладная банка на квартиру составляется при оформлении кредитного договора. Необходимые документы могут различаться в банках, поэтому следует заранее осведомиться о полном списке. Как показывает практика, требуются те же бумаги, что и при получении ипотеки. В стандартный перечень входят:

• паспорт РФ с обязательной пропиской;

• свидетельство о браке, при его наличии;

• документ об экспертной стоимости недвижимости с учетом ее средней рыночной цены;

• кадастровый паспорт и копии поэтажного плана здания;

• акт приема и передачи жилья;

• разрешение на эксплуатацию дома (копия);

• документы по ипотечному кредитованию;

• квитанция об оплате госпошлины.

Что должно быть в готовом отчете?

После заключения договора на оказание услуг специалист-оценщик выезжает на место для того, чтобы осмотреть квартиру. При необходимости он проводит фотофиксацию выявленных недостатков.

Итогом работы специалиста является отчет об оценке. Данный документ включает сведения об оценочной компании, данные заказчика оценки, сведения об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости и сравнительный анализ предложений, представленных на рынке, рыночная и ликвидационная стоимость объекта.

Также, как правило, к отчету прилагаются копии документов на недвижимость и фотографии квартиры.

Отчет об оценке квартиры для получения ипотеки: что это такое, а также сколько действует документ?

Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.

Выдается она на специальном бланке. Услуга платная (около 600 рублей). Если в БТИ есть информация об оценке недвижимости, то срок выдачи справки – до 10 рабочих дней. Если необходимо посетить квартиру и провести саму процедуру оценки – временной отрезок может быть большим. Все зависит от загруженности специалистов.

• демонтаж всех перегородок внутри квартиры;
• снос или частичный демонтаж несущих стен;
• монтаж системы «теплый пол» с питанием от общедомового централизованного отопления;
• размещение кухни, ванны или туалета над жилыми комнатами соседей;
• демонтаж стены между комнатой и балконом с установкой радиатора отопления с питанием от централизованной системы;
• демонтаж систем вентиляции или закрытие противопожарных люков в случае их наличия.

Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик.

Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной.

Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.

• Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
• Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
• Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

• Для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом.
• Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта.

• Любой правоустанавливающий документ: свидетельство о регистрации, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
• Кадастровый паспорт из территориального БТИ.
• В случае покупки квартиры в строящемся доме, необходимо предоставить любой договор с застройщиком.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды.

Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья.

Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?

1. Заявитель обращается в банк, и после одобрения ипотечного кредита, осуществляет поиск объекта недвижимости – самостоятельно или через посредников.
2. Информация о квартире передается на рассмотрение кредитному менеджеру.
3. Далее осуществляется оценка при помощи выбранной организации.

1. Изучают техническую и правоустанавливающую документацию на квартиру.
2. Производят анализ рыночной стоимости аналогичного по параметрам жилья.
3. Исследуют техническое состояние объекта недвижимости; осуществляют ее фото и видеосъемку. Информация обо всех работах может фиксироваться в промежуточном протоколе.
4. Работают над составлением отчета, с простановкой подписей ответственных за работу лиц, и печати организации.

Очень важно учитывать временной фактор – сколько времени действует оценка квартиры для ипотеки в Сбербанке. Согласно законодательным нормам отчет оценщика имеет юридическую силу 6 месяцев с момента его подписания. По истечении указанного срока требуется проводить новую экспертизу.

При оформлении жилищного кредита заемщики сталкиваются с одним обязательным требованием банка. Это оценка жилья при ипотеке.

Сбербанк, как и все остальные кредитные организации, требует от претендента провести подобную процедуру.

Какой срок действия отчета об оценке? / Центр НЭО

Согласно статьи 12 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации».

Таким образом, если Ваш отчет об оценке был составлен 01 января Вы вправе его использовать его в течении 6-ти месяцев до 30 июня. Здесь важно отметить, что многие путают дату составления отчета и дату оценки. Дата оценки может не совпадать с датой составления отчета. В законодательстве об оценочной деятельности строго указано, что необходимо смотреть именно на дату составления отчета.

договора на оценку недвижимости

• cтоимость экспертизы
• от 4 000
• Заказать

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

Основанием, которое закрепляет возникшие отношения между заказчиком и исполнителем по оценке недвижимости, есть договор на оценку недвижимости, составляющийся и заключающийся в письменной форме. Он обязательно должен быть заверен нотариусом.

Договор на оценку недвижимости должен содержать разделы, в которых указываются:

• основание для составления договора;
• вид сооружения, который подлежит оценке;
• вид стоимости, подлежащей определению;
• стоимость предполагаемых услуг по оценке исполнителем;
• способ оплаты оценки заказчиком;
• материалы страхования на гражданскую ответственность исполнителя.

Помимо этого, договор на оценку недвижимости должен иметь сведения о наличии лицензии с правом выполнения оценочных работ у исполнителя, о сроке ее легитимности и об органе, который выдал эту лицензию.

В договоре на оценку недвижимости разделом «Предмет договора» прописывается точное указание определенного объекта недвижимости или части комплекса объекта недвижимости, дается его детальное описание.

У консалтинговых компаний имеется право заключать договора на осуществление оценки недвижимости с физическим и юридическим лицами. Причем от юридического лица договор составляется лицом, которого уполномочил собственник на заключение сделок с объектом оценки.

Заключая договор на оценку недвижимости, исполнитель (оценщик) вправе указывать в договоре, а значит и требовать от заказчика свободный доступ к объекту и материалам документации с тем, чтобы рассчитать реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Помимо этого, для достоверности стоимости оценщиком самостоятельно выбирается метод осуществления оценки объекта.

Важное условие, которым обеспечивается защита прав потребителя и отражается в договоре оценка недвижимости, есть принцип страхования на гражданскую ответственность оценщика. Этим пунктом гарантируется заказчику некоторая денежная компенсация, на которую он может рассчитывать в случае материального ущерба, который может получиться в результате недобросовестно выполненной работы по оценке.

По отношению оценки объектов оценки, принадлежащие Российской Федерации и ее субъектам или образованиям муниципалитета, договор заключает оценщик с лицом, которого уполномочил собственник для сделок с объектами оценки, если другое не прописано в законодательстве Российской Федерации.

В результате выполнения договорных обязательств составляется отчет об оценке объекта в письменной форме согласно всем нормативным требованиям, который подписывает исполнитель и заверяет печатью, затем передается заказчику.

Материалы отчета об оценке являются письменным документом, который отвечает всем нормам и требованиям профессиональной этики, понятно и доступно отражающий оценку и заключающий в своем составе используемые оценщиком исходные данные, их детальный анализ, выводы и конечную величину стоимости. Приложением к отчету об оценке идут все фотографии, схемы и карты, которые не включены в главные разделы отчета.

Иногда с приложением дается терминологический словарь. В отчете, кроме ограничивающих условий, иногда указываются допущения – утверждения, которые сделаны оценщиком в ходе оценки с учетом его профессионального мнения, но не подкреплены фактическим материалом.

Основные требования, которые предъявляются к отчету об оценке, выражаются в сохранении письменной формы отчета оценки объекта и в своевременной передаче заказчику.

В отчете не должно допускаться неоднозначных толкований или вводящих в заблуждение.

Если нужно определить не рыночную, а другой вид стоимости, так четко должны быть прописаны критерии определения итогов оценки и указаны причины отказа этой стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», материалы отчета об оценке должен быть заполнены:

1. датой составления и порядковым номером отчета;
2. основанием, которое дает право на оценку объекта оценки;
3. юридическим адресом оценщика и сведениями о выданной ему лицензии на оценочную деятельность по этому виду имущества;
4. точным описанием объекта оценки, а по отношению к объекту оценки, который принадлежит юридическому лицу, — реквизитами юридического лица и балансовой стоимостью этого объекта;
5. стандартами оценки по определению прописанной стоимости объекта оценки, обоснованием их использования при оценке этого объекта оценки, перечнем использованных в ходе оценки этого объекта сведений со ссылкой на источник их получения, а также принятыми в ходе оценки объекта оценки допущений;
6. последовательностью исчисления стоимости объекта и ее итоговой величиной, а также ограничениями и пределами применения имеющегося результата;
7. датой исчисления стоимости сооружения оценки;
8. перечнем документов, которые использовал оценщик, и устанавливающими количественными и качественными характеристиками объекта оценки.

В материалах отчета может быть другая информация, которая, по мнению оценщика, очень существенно может отражать полноту использованных им методов расчета стоимости определенных объектов оценки. Отчет лично подписывает оценщик и заверяет печатью. В случае возникновения спора по величине рыночной или другой стоимости объекта, которая установлена в отчете, данный спор рассматривает суд.

Суд, который принял рассматривать дело по достоверным параметрам итоговой величины стоимости объекта, или по иному вопросу иска, имеет право изменить оценщика, на повторную оценку объекта оценки в таком порядке, который установлен процессуальным законодательством РФ.

Правильно составленный договор на оценку недвижимости и отчет об оценке недвижимости дают гарантии, как заказчику, так и исполнителю.

Подходы при оценивании

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

• Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
• Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
• Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Оценка недвижимости для ипотеки

В законодательстве установлен общий период действия справки равный 6 месяцам. По истечении этого срока цена на квартиру не является рекомендуемой, поэтому банк, скорее всего, не примет такую справку.

Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.

Оценка недвижимости необходима для определения суммы, которую банк готов будет выдать заемщику в качестве ипотечного кредита. Для банка отчет об оценке квартиры для ипотеки необходим, чтобы определить размер суммы, которую он сможет взыскать в случае появления задолженности и необходимости продажи заложенного имущества.

Так как цена на вторичное жилье может колебаться очень сильно (на конечную стоимость влияет множество факторов: начиная от необходимости делать капительный ремонт и заканчивая месторасположением квартиры), то вывод оценщика позволит определить, какая сумма необходима для приобретения данной недвижимости и каким должен быть размер кредита.

На основании экспертного вывода банк принимает решение о размере выдаваемой ипотеки.

Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик.

Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.

Требование провести оценку квартиры предусмотрено п. 1 ст. 9 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данной норме предусмотрено, что в договоре в обязательном порядке должен быть прописан предмет ипотеке (то есть объект недвижимости), его стоимость, срок действия кредита и общая сумма. Также в контракте может быть прописан порядок взыскания задолженности.

Выбрать оценщика может сам заемщик, но обычно у банка есть собственный список специалистов, к которым он может порекомендовать обратиться.

Похожие записи:

• Смотрят ли номера двигателя при постановке на учет в 2023 году
• Делится ли дарственная квартира (дом при разводе супругов
• Нужна ли регистрация гражданам Украины в России в 2023 году