Как доказать факт мошенничества с недвижимостью
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как доказать факт мошенничества с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоимость квартиры ниже рыночной может также быть признаком нечестности продавца. Нередко она аргументируется срочной продажей из-за сложных жизненных обстоятельств или переезда в другой город. «В таких случаях нужна тщательная проверка документов, любая невнимательность может обернуться потерей денег. Не стоит соглашаться и на указание заниженной стоимости в договоре купли-продажи недвижимости. Вернуть реальную стоимость объекта, если в суде будет доказан факт мошенничества со стороны продавца, будет невозможно», — считает юрист Данильченко.
Совет № 4: Узнайте новый адрес продавца
Важно, чтобы бывший собственник квартиры не «повис в воздухе», а сообщил новый адрес постоянной регистрации.
«Конечно, из-за каких-то технических причин — документы не успели подготовить, сделка не завершена, собственники сильно заняты и никак не могут собрать вещи и освободить жилплощадь — оформление регистрации может задерживаться, и в этом нет никакого криминала. Но если на вопросы потенциальных покупателей о будущем месте регистрации продавцы отвечают уклончиво или вообще отказываются это обсуждать, то стоит насторожиться. Иногда владельцы квартиры после ее продажи намеренно откладывают переезд на новое место жительства, скажем, из-за сложной жизненной ситуации — например, когда потратили деньги, полученные после продажи жилья. В результате они стараются как можно больше продержаться в уже проданной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета», — объяснил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. По его словам, для новых собственников такая ситуация может стать крайне неприятной — споры с прежними владельцами могут перерасти в судебное разбирательство, так что вопрос с регистрацией следует прояснить как можно скорее.
Совет № 10: Не обольщайтесь на низкую цену
Цель продавцов может быть корыстной — заинтересовать покупателей, чтобы в дальнейшем изменить условия сделки и потребовать за квартиру гораздо бóльшую сумму, отметил Коноплев. Он посоветовал, заранее оговорить с собственником размер задатка и заключить предварительный договор, где будут описаны все нюансы сделки. Подобная мера позволяет перестраховаться на случай отказа от выполнения своих обязательств и продавца, и покупателя, пояснил аналитик.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Аферы с недвижимостью и их разоблачение
Практика показывает, что аферы с жильем часто происходят в тех случаях, когда владельцами квартир являются пожилые люди или лица с хроническим алкоголизмом или наркоманией.
Ведь их легко ввести в заблуждение, уговорить подписать требуемые для аферистов бумаги. В итоге человек, как говорится, просто выбрасывается на улицу.
Однако махинации совершаются и с вполне здравомыслящими гражданами, которые не сразу замечают подвох. Причём, это касается не только покупке или продажи жилья, но и его аренды.
Сейчас в сети можно встретить описание различных приемов от злоумышленников. Некоторые из них поражают воображение своей изощренностью и простой одновременно.
Мошенничество при продаже недвижимости совершается нередко и тогда, когда продавец или покупатель обращается за содействием к риэлторам.
Казалось бы, участие специалиста должно гарантировать юридическую чистоту сделки. В то же время на практике это далеко не так.
Поэтому подбирая агентство недвижимости или частного маклера, стоит заблаговременно поинтересоваться об их репутации.
Объект хищения — отношения в обществе в сфере собственности. Так как преступник завладел имуществом незаконным путем, то у него не возникает никаких прав пользования или распоряжения им, соответственно, собственник остается полноправным владельцем.
Предмет хищения – какое-то чужое имущество, это всегда материальное благо, имеющее денежную стоимость, деньги, документы. Интересно, что не считается хищением кража кредитных карт, сберегательных книжек, накладных, чеков, ключей к сейфам, так как эти предметы только предоставляют право на получение материальных благ, а сами по себе не имеют ценности. Эти действия суд будет квалифицировать как подготовку к хищению.
Под понятие хищения подпадают такие виды преступлений, как кража, мошенничество, присвоение и растрата, грабеж и разбой, вымогательство.
Объект мошенничества идентичен объекту хищения – это складывающиеся в обществе отношения в области материальных ресурсов.
Потерпевшим от мошенничества может считаться только дееспособный гражданин, который свободным волеизъявлением передает свое имущество или право на него преступнику. Если был обманут недееспособный человек, то подобное преступление будет квалифицировано как кража.
Мошенничество считается совершенным, когда имущество поступило в незаконное владение преступника в тот момент, когда он получил возможность пользоваться и распоряжаться им, причем на основании официального документа. Если речь о недвижимости, то это будет момент регистрации права собственности преступника или принятия другого документа введенным в заблуждение лицом, которое дало преступнику основания для владения, пользования или распоряжения этим имуществом.
Если вы стали жертвой мошенников
Итак, как же доказать мошенничество? Рассмотрим на примере ситуации, когда мошенник взял в долг сумму денег и не возвращает в условленное время. Самый первый способ обезопасить себя, давая деньги в долг, – взять расписку. Но если речь о близких людях, то в нашем обществе считается неуважительным и неприличным требовать такие документы, они якобы свидетельствуют о недоверии, но как раз этим и пользуются мошенники. Не имея в руках никакого материального подтверждения факта передачи денег в долг, доказать это практически невозможно. Но попытаться стоит. Рассматриваемые далее методы подходят для доказательства всех видов мошенничества:
- аудиозапись беседы;
- видеозапись разговора при личной встрече;
- переписка в любых месседжерах.
Из аудио- или видеозаписи должно быть четко понятно, что мошенник взял определенную сумму в долг и до сих пор ее не вернул, поэтому заранее нужно продумать, как построить свою беседу.
К звонку или встрече нужно предварительно подготовиться: обозначить на записи дату и время контакта; зафиксировать входящий и исходящий номера телефонов; указать анкетные данные владельцев телефонов.
В разговоре обязательно должны прозвучать: сумма долга, дата передачи денег в долг; требование вернуть деньги; для чего преступник просил деньги в долг.
Прежде, чем подавать заявление в полицию о мошенничестве, необходимо письменно потребовать у должника вернуть деньги. Для этого нужно отправить требование заказным письмом с уведомлением о его получении. Данное уведомление будет гарантией того, что должник знал о требованиях и отказался их выполнить.
После этого нужно подавать заявление в ОВД. В тексте этого документа необходимо указать:
- Обстоятельства дела.
- Когда и где были переданы деньги.
- Все известные данные подозреваемые.
- Сколько времени прошло с момента, когда должник обязался вернуть долг.
- Просительную часть – провести проверку по факту мошенничества.
Квартирное мошенничество
При покупке новой квартиры в давно построенном доме, или, проще говоря, на вторичном рынке жилья, всегда есть риск столкнуться с неожиданными подводными камнями и наткнуться на других претендентов на честно приобретенные вами квадратные метры.
Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими проблемами:
- Проблемы, связанные с несовершеннолетними детьми, которые не принимали участие в приватизации квартиры. Подросшие дети или их официальные опекуны могут оспорить ваше право в суде и потребовать свою долю приватизационного жилья. Вам стоит заранее уяснить, что наиболее вероятным исходом будет то, что суд удовлетворит их запрос. Для этого им всего лишь необходимо предъявить документ с пропиской ребенка или подтверждающий факт его физического проживания в квартире в то время, когда проводилась ее приватизация;
- Выписанные родственники и другие люди, которые когда-либо проживали в квартире. Несмотря на то, что они вроде бы выписаны, они могли быть выписаны неправильно. Кроме того, если человек выписался из квартиры, но не прописался по новому адресу проживания, то за ним закрепляется законное право на квартиру и свою часть квадратных метров. Такие претензии разбирает суд, но такие процессы в нашей стране могут длиться весьма долго, и столь же долго отравлять жизнь новым владельцам квартиры.
- Появление настоящих, законных хозяев квартиры. Квартиру могли заполучить незаконно, либо же вам могли показать фальшивые документы. Возможен вариант, когда квартиру мошенники купили у предыдущих владельцев законно по документам, но за фальшивые деньги. Подобные распри будут решаться судом, и практически всегда такие вопросы решаются в пользу настоящих владельцев собственности. Вы же, в свою очередь, можете быть признаны добросовестным покупателем, и вам предоставят право через суд получить деньги, потраченные на квартиру. К сожалению, в некоторых случаях бывает так, что мошенников и след простыл, поэтому будьте предельно осторожны.
Многократная продажа жилья
Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.
Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.
Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.
Осторожно: продажа залоговой квартиры
При покупке жилой недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск приобретения квартиры, которая на самом деле служит залогом в договоре по кредитованию между продавцом и банком.
Фактически на рынке возможны вполне легальные сделки по приобретению жилой недвижимости, находящейся в залоге. Обычно продавец идет на продажу такой квартиры для того, чтобы погасить задолженность перед банком, при этом цена продажи такого жилья, как правило, на 10-15 процентов ниже его рыночной стоимости.
Вариант сам по себе вполне привлекательный, учитывая как общее состояние рынка недвижимости, так и уровень платежеспособности многих покупателей. Однако в процессе приобретения именно такого жилья существует очень большая степень риска стать жертвой квартирных мошенников.
РАССМОТРИМ ВАРИАНТ С ДОВЕРЕННОСТЬЮ
Такой способ продажи — по доверенности — один из самых рискованных для приобретателя прав. Мошенники, несмотря на наличие реестра доверенностей, все же достаточно часто пытаются продать квартиры по доверенности от умерших людей, уже отозванной доверенности или изначально фальшивому документу. В этих случаях сделки, скорее всего, будут приостановлены или по ним будет отказ в регистрации. Но когда доверенность на распоряжение недвижимостью была выдана, например, путем угроз, шантажа или введения в заблуждение правообладателя, это никак невозможно будет установить и сделка будет зарегистрирована. Уже потом, когда собственник недвижимости обратится за оспариванием такой сделки, приобретателю прав нужно будет отстаивать свою позицию только в судебном порядке и, если собственник докажет, что он действовал «под влиянием», такую сделку признают недействительной.
Самый надежный выход в данной ситуации — приобретать права на недвижимость непосредственно у собственника, без всяких доверенностей. Допустимо, чтобы в подготовке к сделке участвовало доверенное лицо, но в «день Х» пришел владелец.
Самый минимум осторожности — это встретиться с владельцем объекта недвижимости и убедиться, что он действительно отчуждает права на такой объект и владеет всей информацией о цене и условиях будущей сделки. Желательно, чтобы разговор был записан на видео.
Отчуждение недвижимости по копиям документов.
Схем мошенничества с документами по сделкам с недвижимостью очень много. Рассмотрим несколько самых обсуждаемых вариантов и то, насколько они на самом деле являются реальными.
Возможно ли представить на сделку копию правоустанавливающего документа?
Взыскание ущерба с мошенника в суде
Когда Вам известно, кто непосредственно совершил мошеннические действия в отношении Вас, все необходимые доказательства имеются, можно не прибегая к обращению в вышеуказанные органы, обратиться напрямую за защитой в суд, подав исковое заявление в соответствии с подсудностью и подведомственностью. Обращаться за защитой в суд целесообразно только в том случае, если Вы можете доказать, что в отношении Вас производились обманные действия, которые привели к утрате средств, имущества, каких-либо прав, назвать конкретного преступника, при этом документально подтвердить его умысел.
Здесь стоит обратить внимание на то, что обязательно должны быть предприняты меры досудебного разрешения спора. То есть Вы должны направить ему письменную претензию, и получить отметку о вручении (передать лично в руки с пометкой на втором экземпляре или почтовым отправлением с уведомлением).
Также обращение в суд необходимо для обжалования решения об отказе в возбуждении уголовного дела.
Как написать исковое заявление?
Дополнительно к сведениям, которые ранее Вы дали полиции указываем описание и результат взаимодействия, пострадавшего с мошенником и правоохранительными органами, с приложением всех документов.