Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Один из способов определить границы собственности — это составить соглашение о порядке пользования имуществом. В нём фиксируется, какое помещение и за каким собственником закреплено в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются в совместном использовании. Если в доме столько же ванных комнат, сколько владельцев долевой собственности, каждому может достаться по одной. Если они разного размера, к компромиссу можно не прийти.

Соглашение о пользовании имуществом

Но если ванная одна, право на то, чтобы туда ходить, необходимо всем. То же самое:

• с кухней;
• террасой;
• чердаком;
• кладовкой;
• постирочной.

То есть такие помещения, скорее всего, останутся в общем пользовании.

Права и обязанности собственников на дом и землю

На собственников земельных участков распространяются права и обязанности владельцев любого имущества.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ гражданин может:

• владеть земельным участком;
• распоряжаться землей;
• пользоваться наделом.

Закон предусматривает ряд ограничений для наделов, в зависимости от их назначения.

Правами в отношении земельного участка наделяется собственник. Это лицо, которое оформило объект в соответствии с нормами закона.

Владение, распоряжение и использование участка возможно в отношении надела:

• с установленными границами (проведено межевание);
• поставленного на кадастровый учет;
• зарегистрированного в Росреестре.

Право собственности возникает в случае:

• приватизации;
• покупки;
• обмене;
• получении в дар;
• получении в наследство.

Особенностью оформления земельного участка, с возведенным жилым домом, является требование законодательства об общем собственнике строения и земли. Поэтому, если гражданин на законных основаниях возвел дом, то земля оформляется в собственность через Росреестр без согласия государственных органов.

Дарение квартиры близкому родственнику: налоги

По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).

Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм

Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:

• Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
• Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
• Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.

Пользование земельным участком в долевой собственности

Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.

Раздел дома в долевой собственности

У владельцев дома может возникнуть желание разделить общее имущество в силу жизненных обстоятельств: выросли дети, материальная необходимость и так далее.

Раздел совместного имущества отличается от выделения доли в натуре, так как в первом случае оно делится между всеми собственниками, а во втором свою долю получает конкретный владелец.

Эту разницу нужно понимать перед тем, как разделить дом и участок, находящиеся в общей долевой собственности.

Наилучшее решение в данной ситуации – раздел по взаимному согласию сторон. Для этого достаточно оформить соглашение у нотариуса. После этого необходимо получить решение органа местного самоуправления о разделе земли на самостоятельные участки, поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать недвижимость на новых собственников.

Если не удается достичь согласия, особенно когда необходим раздел дома при разводе, то остается единственный выход – обращаться в суд. Главное условие – соблюдение прав всех сторон с тем, чтобы не был нанесен ущерб имуществу.

При делении дома будут учитываться выводы строительно-технической экспертизы. Возможно, необходимо будет снести часть жилого дома. Суд учтет различные обстоятельства:

• существование разных входов;
• наличие коммунальных систем во всех частях дома;
• изолированность помещений и прочее.

В случае, если получающиеся доли не равнозначны, может быть назначена денежная компенсация тому из владельцев, чья часть окажется меньше.

Получив решение суда, каждый из собственников должен обратиться в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество.

Несколько отличается процедура деления земли. Об этом аспекте нельзя забывать, так как дом всегда находится на земельном участке, который тоже требует оформления. например, есть дача при разделе имущества.

Безвозмездные сделки между близким кругом родственников происходят гораздо чаще, чем продажа имущества.

Если принято решение безвозмездно переписать долю в квартире на своего родственника, алгоритм сделки не требует согласия остальных собственников. Вторым преимуществом такого способа передачи имущества считается льготное налогообложение, предусмотренное для близких лиц. Чтобы не было претензий от налоговиков, следует позаботиться о документальном подтверждении родственной связи.

Третьим преимуществом считается отсутствие необходимости дополнительно оговаривать условия, по которым сделка считалась бы возмездной. Факт дарения без получения вознаграждений должен быть очевиден.

Важно! Ни в коем случае не стоит подменять сделку продажи переоформлением в дар, опасаясь противодействия со стороны остальных участников собственности. Даже близкие родственники иногда не соблюдают устные договоренности, а с позиции закона сделка считается недействительной, если будет установлено, что переписавший свою долю получал вознаграждение.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Нотариальное обязательство о выделении долей при покупке жилья по материнскому капиталу

После того, как лицо получит сертификат на материнский капитал, ему нужно будет обратиться в территориальный отдел Пенсионного фонда РФ (далее ПФ РФ) по месту его проживания. Там необходимо будет написать заявление, где следует указать о том, что гражданин хочет направить средства по сертификату на погашение кредита на жилье.

Вместе с заявлением следует предоставить документы. В их число входит и обязательство. Оно потребуется при следующих обстоятельствах:

1. В семье заявителя родился второй и последующий ребенок.
2. Был получен сертификат.
3. Имеется непогашенный ипотечный кредит на покупку жилья.
4. Средства или часть средств материнского капитала пойдут на полное или частичное погашение ипотечного кредита.

Если обязательство не было оформлено, то ПФ РФ не выдаст разрешение на погашение займа. Такой документ должен оформить собственник жилья, приобретенного по ипотеке. Это лицо будет являться гарантом того, что детям и другому супругу будут выделены доли в имуществе.

Если даритель и одариваемый не обладают кровной связью, то получателю дара придется уплачивать налог в размере 13% от стоимости полученного имущества. Если вовсе гражданин не является резидентом РФ, то для него ставка процента увеличивается до 30%. Если же люди являются родственниками, то одариваемый может не платить налог.

Внимание!

При составлении дарственной обязательно вносится информация о наличии каких-либо обременений, которые могут быть представлены арестом или залогом.

За передачу права собственности уплачивается пошлина. За оформление части дома платится пошлина в размере 2 тыс. руб. За регистрацию права на участок земли уплачивается 350 руб. Для получения выписки о праве на землю требуется уплатить госпошлину в размере 200 руб.

Поэтому даже при получении имущества бесплатно на основании договора дарения, одариваемому все равно придется нести определенные расходы. Даритель обязан оплатить услуги нотариуса, а также юриста, если не может составить текст самостоятельно.

Что такое доля (часть) жилого дома

Ст. 128 ГК РФ предусматривает объекты гражданских прав, с которыми могут совершаться те или иные сделки, в том числе и дарение. При этом среди них закон не выделяет такого понятия, как «доля». Однако на практике довольно часто можно увидеть, что при сделках с недвижимостью, т.е. имуществом, которое неразрывно связано с землей (ст. 130 ГК РФ), встречается отчуждение долей этого имущества. Данное применяется и в ситуации с жилыми домами. Такие дома в соответствии со ст. 15 -16 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) относятся к недвижимому имуществу и к категории жилого фонда.

Учитывая изложенное, постараемся определить, что же понимается под долей жилого дома. Согласно положений главы 16 ГК РФ определение долей относится к институту собственности, в частности ст. 244 ГК РФ выделяет понятие долевой собственности, когда имущество находится в общей собственности нескольких лиц, но с определением долей.

При этом не имеет значение натуральная форма выражения этой доли, поскольку такая доля, применительно и к жилому дому, является долей в праве собственности. Т.е. вне зависимости от размера доли каждый из собственников имущества имеет право на него, или, говоря иными словами, может владеть им и пользоваться по собственному усмотрению (ст. 209 ГК РФ). При определении размера долей в таком доме необходимо руководствоваться положениями ст. 245 ГК РФ, где установлено, что если собственники не предусмотрели иного в соглашении, то их доли считаются равными.

Пример

В семье Ивановых три человека, которые обладают правом долевой собственности на жилой дом, состоящим из 2 комнат, общей площадью 50 кв. м. В соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ их доли считаются равными. При этом размер этих долей составляет 1/3 на каждого собственники, но в то же время каждый из них может пользоваться обеими комнатами дома и любым количеством кв. м.

При долевой собственности имеются некоторые ограничения в распоряжении имуществом. Они прямо указаны в ст. 246 ГК РФ:

• оно возможно только по согласию со всеми собственниками имущества;
• соблюдение преимущественного права покупки при отчуждении имущества, кроме случаев его дарения.

Порядок пользования частным домом в долевой собственности

Существует два способа того, как сособственники могут определить порядок общего пользования недвижимостью. Первый – стороны самостоятельно выясняют между собой взаимные права и обязанности на дом и землю, а также на иное имущество, являющееся совместной собственностью. На практике далеко не всегда получается это сделать.

Второй способ – обращение в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования частным домом.

При рассмотрении данного вопроса суд обратит внимание на следующие факторы:

• размер доли и количество собственников;
• наличие либо отсутствие семейных связей;
• прописка родственников;
• планировка помещения и возможность выделить изолированную часть;
• устоявшийся порядок пользования домом;
• количество входов, выходов и проходных помещений.

В случае невыполнения решения суда другими собственниками истцу придется снова начинать процедуру сначала, что отнимает много сил и времени. Поэтому наиболее рациональным способом является мирное урегулирование спорных вопросов.

Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:

1. Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
2. Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.

Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.

Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.

Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.

Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.

Правила продажи доли

Общий алгоритм действий при оформлении доли

Для того чтобы оформить долевую собственность на недвижимое имущество, вам придется пройти несколько стандартных этапов. Это несложная процедура, вы сможете все оформить за 5–10 дней. Но только при условии, что между сторонами сделки не возникнет никаких разногласий.

• Этап 1. Вы имеете право оформить долю в собственность, если у вас на руках есть документ, подтверждающий ваше право на владение и распоряжение имуществом. Такой бумагой является договор купли-продажи, судебное постановление, дарственная или завещание. В этом же документе будут перечислены все владельцы имущества — это четко указывает на то, что недвижимость долевая.
• Этап 2. Необходимо составить и подписать соглашение о размере части каждого дольщика. Если такое соглашение отсутствует, то считается, что каждый участник наделен равной долей.
• Этап 3. Вы должны пройти регистрацию своего имущества, по итогу которой вам оформят свидетельство о праве собственности.

У каждого из собственников дома, который был фактически поделен на несколько долей и принадлежит сразу нескольким гражданам, имеются свои права и обязанности.

Права лиц, имеющих долю в недвижимости:

1. Возможно заключение договора купли – продажи, дарения или мены, а также его регистрация в государственном регистрационном органе.
2. Осуществлять продажу своей доли, передавать ее другим лицам по наследству, дарить или менять на другой объект недвижимости.
3. Пользоваться всеми общими помещениями в доме – ванной и туалетом, кухней, а также земельным участком.
4. Получить денежную компенсацию в том случае, если будет осуществлено отчуждение доли или другие собственники дома пожелают снизить количество владельцев.

Похожие записи:

• Добро пожаловать на портал Ирис!
• Адресная помощь малоимущим семьям в 2023 году сумма Ростовская
• Как составить мировое соглашение об уплате алиментов на ребенка?