Договор купли-продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.

Кто может заключить ДКП

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.

В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:

✓

Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости

✓

Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора

При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

Подводные камни и нюансы

В каждом из случаев могут возникнуть нюансы в зависимости от того, какие стороны участвуют в сделке. Но в любом случае перед подписанием соглашения следует проверить документы участников и правоустанавливающие бумаги на сам объект. В частности, при долевой собственности на недвижимость нужны оформленные отказы от выкупа доли остальными владельцами.

• Между ИП или ООО. Необходимо проверить обе стороны на предмет регистрации в ФНС. Участники должны предоставить соответствующие бумаги. Для ООО это учредительные документы, а для ИП – свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя. Также потребуется документальное подтверждение факта права собственности продавца на недвижимость.

  Юридическое лицо должно приложить документы о том, что руководство предприятия санкционировало сделку. Юрлицам потребуется доверенность на лицо, которое выступает представителем при заключении сделки. А сам поверенный должен иметь на руках паспорт, данные которого указаны в доверенности.

• Между ИП или ООО и физическим лицом. Если продавцом является физическое лицо, а имущество было куплено в браке, то потребуется согласие супруга на отчуждение. Кроме того, следует изучить правоустанавливающие документы и обследовать помещение, чтобы убедиться, что в документах все параметры указаны верно.

Сделки купли-продажи нежилой недвижимости в целом проходят по одному алгоритму вне зависимости статуса сторона. Разница заключается в том, какие документы должен подготовить каждый участник. Отличается и размер государственной пошлины. Физические лица уплачивают 2 тыс. руб., а юридические и индивидуальные предприниматели – 22 тыс. руб.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Договор — образцы, бланки, примерные формы договоров

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ( ) рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.

5.3. Документ, выданный (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более , то каждая сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

6.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.

6.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии подтверждается распиской, которая должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлена, с момента ее доставки указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.

Претензия считается доставленной, если она:

— поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с ней;

— доставлена по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или названному самим адресатом, даже если последний не находится по такому адресу.

6.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Претензия, направленная без документов, подтверждающих полномочия лица, ее подписавшего, считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

6.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение ( ) рабочих дней со дня получения претензии.

6.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 6.4 Договора, спор передается в арбитражный суд в соответствии с законодательством.

недвижимого имущества (нежилого помещения в здании)г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем – «Помещение»), кадастровый номер , общей площадью кв. м, расположенное по адресу: , на этаже в -этажном здании. В результате приобретения Помещения в соответствии с условиями настоящего договора к Покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности здания, в котором находится продаваемое Помещение.

1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности № от « » 2020 г., выданным .

1.3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего договора, составляет рублей, согласно справке № от «»2021 г., выданной БТИ г. .

1.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в п.1.1 Помещение не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем Помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: .

1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «»2021 г.

2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.

2.3. Сумма, указанная в п.2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение банковских дней после подписания настоящего договора.

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

4.1. Продавец обязан в -дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение по акту приема-передачи (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.

5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества: без чего сделка не состоится

Существенное условие договора продажи недвижимости — предмет, то есть квартира, дом, земельный участок и т.д. В договоре необходимо указать информацию об имуществе: кадастровый номер, адрес, площадь (поможет выписка из государственного реестра недвижимого имущества) — тогда не возникнет трудностей с определением, какой объект недвижимости продается и как следствие нарушения прав сторон. Например, если в договоре нет необходимых для идентификации недвижимого имущества сведений, сделка будет считаться незаключенной (ст. 554 Гражданского кодекса РФ). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, продается квартира в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве — другая ситуация и другой договор, но все же хотим напомнить о важности этого условия). Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры.

Если продается недвижимость или доля в недвижимости и у других лиц остается право пользования жилплощадью, об этом должно быть указано в договоре. При составлении договора важно также внести условие о продажной (той, о которой договорятся стороны) цене имущества и о порядке и сроках расчетов (можно воспользоваться депозитом нотариуса, это удобно безопасно и выгодно). Договор может предусматривать внесение платы за имущество в рассрочку или в кредит, в таком случае в документе прописывается график платежей. Кроме того, рекомендуем подробно прописать в договоре сроки передачи имущества, и то, как это будет происходить. Обычно стороны договариваются о подписании акта приема-передачи недвижимого имущества.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН , потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника .

Форма составления договора по ГК РФ

Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме. Вместе с тем абз. 1 указанной статьи предусмотрено, что для такой сделки подойдет не каждая письменная форма, а лишь та, которая подразумевает составление единого документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

В том случае, если стороны не облачали свои намерения по совершению сделки с недвижимым имуществом в форму единого договора, подписанного обеими сторонами, или пытались закрепить свои намерения в различных бумагах, направляемых друг другу или подписываемых одной из сторон, то условие о форме считается несоблюденным.

Свидетельством тому в том числе служит обширная судебная практика, например апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 15.02.2017 № 33-3314/2017 и Свердловского областного суда от 03.09.2015 по делу № 33-12967/2015 и т.д.

Отсутствие же надлежащей формы договора согласно абз. 2 ст. 550 ГК РФ свидетельствует о недействительности сделки и, как следствие, отсутствии каких-либо правовых последствий для сторон и третьих лиц.

В то же время столь популярные расписки о передаче задатка (или аванса — именуют их различными способами) не принимаются судами в качестве доказательства о совершении сделки также вследствие несоблюдения установленной законом формы договора. Такая позиция, в частности, была озвучена Новгородским областным судом в апелляционном определении от 20.08.2014 по делу № 2-423-33-1843/2014.

Покупка недвижимости за границей – это серьезный процесс, который включает в себя огромное количество важных шагов. Принятие решения о том, какие апартаменты или виллу на самом деле нужно искать, выбор региона, города или курорта, просмотр сотен предложений в интернете, переговоры с риэлтором, поездки для ознакомления с объектом… Все это занимает время и требует от покупателя большого внимания.

Для того, чтобы поиск «идеального дома» и совершение сделки были максимально комфортными и не превратились в сплошной стресс, прежде всего необходимо заручиться помощью профессионального риэлторского агентства. Выбрать его несложно: прежде всего риэлтор должен специализироваться на рынке недвижимости конкретно взятого региона и иметь внушительный опыт сделок на его территории, а также – положительные отзывы клиентов и серьезное портфолио объектов. Компания должна быть адекватно представлена в интернете и выставлять свои объекты на ключевых порталах по поиску зарубежной недвижимости. Рекомендуем обратить внимание на агентства недвижимости, имеющие награду Homes Overseas Russian Awards, компетенция которых подтверждена ведущими экспертами рынка. Когда выбор в пользу надежного агента сделан, он подробно опишет все этапы, которые придется вместе пройти на пути к дому мечты.

Каждый из шагов должен быть легален, а также максимально понятен и «прозрачен» для всех участников процесса. Именно поэтому не только сам процесс покупки, но и поиск «идеального дома» и все предварительные работы, связанные с ним, обязательно «закрепляются» юридически соответствующим договором. Это – ключевой момент, на который нужно обратить пристальное внимание, ведь рынок недвижимости в целом – это огромное количество рисков и «подводных камней», а рынок недвижимости другой страны – это еще и другое законодательство, другой язык и совершенно другие правила и стандарты. Поэтому всем, кто готовится к покупке жилья за границей, нужно обязательно познакомиться со всеми тонкостями, которые должны быть включены в разные виды договоров.

Договор на подбор жилья

Договор на подбор жилья подписывается между покупателем и агентством недвижимости или частным риэлтором. Это может быть сделано так на территории России, так и в стране расположения недвижимости. В нем прописываются характеристики объекта для поиска – метраж, количество комнат, вид из окон, необходимая инфраструктура, ключевые моменты, в которых заинтересован покупатель, а также стоимость объекта или пределы стоимости «от» и «до». Это может быть первичный или вторичный объект, жилье на стадии строительства или реконструкции – словом, любые варианты.

Обязательным пунктом такого договора становится стоимость объекта или рамки стоимости, в которых должен осуществляться поиск. Другой немаловажный пункт – количество объектов, которые в итоге будут представлены агентом покупателю. В договоре по поиску жилья прописываются сроки предоставления предложений, условия начала работы и отказа от услуг. Вносится предоплата и начинается поиск. Зачастую сумма предоплаты является невозвратной и является суммой оплаты услуг риэлтора по поиску жилья. Все детали оговариваются сторонами заранее – и в том случае, если по каким-то причинам покупатель решит не приобретать жилье, выполненная работа риэлтора оказывается оплаченной за счет этой суммы.

Нередко размер «агентских» регулируется законодательно – и даже на территории одной и той же страны ставки за услуги риэлтора могут быть совершенно разными. Так, если в немецком Мюнхене она будет составлять 3,6% (с НДС), то в Берлине уже возрастет до 7,14% (с НДС). Точную сумму стоимости услуг всегда стоит заранее запрашивать у своего агента.

Различия в составлении договора для разных стран

Ввиду различий в законодательствах разных стран, как сама форма договора, так и детали, которые прописываются нем, могут отличаться друг от друга. К примеру, в Болгарии, как правило, все договоры двуязычные и составляются на русском и болгарском языках, на Кипре договор может быть составлен только на английском, а в Испании – на испанском и английском и т.д. В таких странах как Германия или Франция при заключении сделки покупатель и вовсе может получить только версию на немецком или французском – и для перевода на английский ему придется обратиться к профессиональному переводчику. Но встречаются и случаи, когда на популярных у россиян курортах договор будет составляться и на русском, и на языке оригинала.

Эксперты рекомендуют еще до подписания договора ознакомиться со всеми «вводными данными» и с самого начала запросить у своего риэлтора русскоязычную версию договора. Но это возможно не во всех случаях, и порой переводом покупателю придется заниматься самостоятельно или при помощи специалистов.

Нюансы при продаже машины юридическим лицом физическому

Минимизировать риски сделки можно, зная некоторые важные моменты:

1. Проверяйте финансовую репутацию юридического лица прежде, чем выходить на сделку купли-продажи уточните:

• не имеется ли у него невыполненных обязательств, долгов. Можно запросить выписку из ЕГРЮЛ на официальном портале ФНС в разделе проверки контрагента;
• уточнить факт банкротства и исполнительного производства в отношении юридического лица позволяет сайт службы судебных приставов .

1. Не соглашайтесь указывать в договоре сумму ниже той, что вы платите фактически. Это может быть рассмотрено, как мошенничество с налогообложением и покупатель невольно в него вовлечен.

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

• удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
• выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
3. Существенные условия договора:

• предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
• стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
• перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.

1. Иные условия соглашения включают в себя:

• информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
• сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
• условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.

1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

Похожие записи:

• Виза на Кипр для россиян в 2022
• Компенсация платы за детский сад: сколько и кому платят, как получить
• Грозит ли России дефолт в 2023 году